Giới thiệu về bài viết Quỹ đầu tư Bất động sản tại Việt Nam
Một trong nhugnwx cách đầu tư an toàn và hiệu quả nhất là thông qua Quỹ đầu tư Bất động sản (REIF). Bài viết được chuẩn bị nhằm mang đến những kiến thức tổng quát và chuyên sâu về vấn đề thành lập, quản lý và vận hành Quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam, với những nội dung:
(i) Các quy định chung về quỹ đầu tư bất động sản;
(ii) Quy trình thành lập và hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản.
Các quy định chung về Quỹ đầu tư Bất động sản
Khái niệm về Quỹ đầu tư Bất động sản
Quỹ đầu tư bất động sản là một loại hình quỹ đóng, chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng và không mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư, với mục đích chủ yếu đầu tư vào bất động sản cho thuê nhằm tạo lợi nhuận ổn định theo quy định của pháp luật.
Đặc điểm của Quỹ Đầu tư Bất động sản
- Đây là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ.
- Hình thức này cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà đất, có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ.
- Hoạt động chủ yếu của quỹ là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm bất động sản, góp vốn vào việc phát triển dự án, hoặc đầu tư vào các công ty bất động sản.
“Nhìn chung, các Quỹ đầu tư Bất động sản là hướng đi cân bằng cho dòng vốn – bao gồm cả thị trường bất động sản” – Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch, Hiệp hội Bất Động sản Việt Nam.
Hiện nay, các quỹ đầu tư bất động sản hoạt động tại Việt Nam hiện hầu hết là các quỹ nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management, hay TCREIT – Quỹ đầu tư Bất động sản của Techcombank.
Năm 2017 quỹ đầu tư BĐS đầu tiên tại Việt Nam là Techcom Vietnam do Công ty TNHH Quản lý quỹ Kỹ thương quản lý mới chính thức niêm yết chứng chỉ trên thị trường chứng khoán. Tổng số vốn huy động được là 50 tỉ đồng. Hiện quỹ này vẫn chưa hoạt động vì nguồn tiền khó, việc đầu tư vào các dự án tương đối khó khăn.
Hình thức hoạt động của Quỹ Đầu tư Bất động sản
Quỹ đầu tư bất động sản được tổ chức và hoạt động theo hai hình thức dưới đây:
Quy định về hình thức của Quỹ đầu tư bất động sản theo Điều 90 Nghị định 58/2012/NĐ-CP
Điều kiện hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản
Quỹ đầu tư bất động sản phải bảo đảm:
Quy định tại điểm a, b, c, d, e khoản 1 Điều 91 Nghị định 58/2012/NĐ-CP, được sửa đổi bổ sung tại khoản 23 Điều 1 Nghị định 60/2015/NĐ-CP
Ngoài ra, Quỹ đầu tư bất động sản cũng phải bảo đảm điều kiện sau:
Quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 91 Nghị định 58/2012/NĐ-CP
Việc đầu tư vào các tài sản này phải bảo đảm các giới hạn sau:
Tài sản góp vốn vào Quỹ đầu tư bất động sản:
Ngoài việc được góp vốn bằng tiền mặt thông qua việc góp vốn trực tiếp hay mua chứng chỉ quỹ như trước kia, thì kiện hay, cơ chế mới cho phép nhà đầu tư được góp vốn bằng Bất động sản nếu đáp ứng các quy định của pháp luật. Cụ thể như sau:
Bất động sản được đầu tư vào quỹ phải đáp ứng các điều kiện sau:
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 91 Nghị định 58/2012/NĐ-CP
Thành Lập Quỹ Đầu Tư Bất Động Sản
Thứ nhất, thành lập Quỹ đầu tư bất động sản dưới hình thức Quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng:
Để thành lập quỹ đầu tư bất động sản dưới hình thức này, trước hết phải tiến hành thành lập Công ty quản lý quỹ (cụ thể là công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán).
Giải thích khái niệm “Công ty quản lý quỹ” quy định tại khoản 2 Điều 2 Nghị định 86/2016/NĐ-CP
Điều kiện cấp Giấy phép thành lập và hoạt động Công ty quản lý quỹ:
Quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 11 Nghị định 86/2016/NĐ-CP
Ngoài ra, công ty quản lý quỹ cũng phải đáp ứng những điều kiện về cổ đông, thành viên góp vốn. Cụ thể như sau:
Điều kiện thành viên góp vốn thành lập:
Điều kiện về cơ cấu cổ đồng, thành viên vốn góp theo quy định tại khoản 8 Điều 71 Nghị định 58/2012/NĐ-CP
Thủ tục thành lập công ty quản lý quỹ
Quy trình:
Hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép thành lập và hoạt động công ty quản lý quỹ:
| STT | Tên tài liệu | Ghi chú |
| 1 | Giấy đề nghị cấp Giấy thành lập và hoạt động của công ty quản lý quỹ | Mẫu |
| 2 | Bản thuyết minh về bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật | Bản chính |
| 3 | Xác nhân của ngân hàng về mức vốn pháp định gửi tại tài khoản phong tỏa mở tại ngân hàng | Bản chính |
| 4 | Danh sách dự kiến nhân sự | Bản chính
Đính kèm bản sao Chứng chỉ hành nghề chứng khoán của các nhân sự |
| 5 | Danh sách thành viên sáng lập | Đính kèm bản sao Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu (cá nhân) và Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (pháp nhân) |
| 6 | Báo cáo tài chính năm gần nhất có xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập | Bản sao |
| 7 | Điều lệ công ty | Dự thảo |
| 8 | Dự kiến phương án hoạt động kinh doanh trong 03 năm đầu | Bản chính |
| 9 | Biên bản họp kèm nghị quyết của các cổ đông, thành viên dự kiến góp vốn | Bản chính |
| 10 | Hợp đồng nguyên tắc thuê trụ sở chính/quyết định giao mặt bằng, trụ sở | Bản chính, hoặc bản sao y chứng thực
Kèm theo tài liệu xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng trụ sở của bên cho thuê |
| 11 | Tài liệu chứng minh năng lực tài chính | Bản chính, hoặc bản sao y chứng thực |
| 12 | Danh sách thành viên dự kiến của Hội đồng quản trị, Hội đồng thành viên, Ban kiểm soát (nếu có), bộ phần kiểm toán nội bộ, Giám đốc (Tổng Giám đốc), Phó Giám đốc (Phó Tổng Giám đốc) và tối thiểu 05 nhân viên nghiệp vụ | Bản chính |
| 13 | Danh sách cổ đông, thành viên góp vốn kèm theo một số tài liệu liên quan | Bản chính |
| 14 | Văn bản chấp thuận về việc góp vốn thành lập của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền | Bản chính, hoặc bản sao y chứng thực |
| 15 | Các tài liệu khác có liên quan chứng minh cá nhân, tổ chức đáp ứng đủ điều kiện
|
Bản chính, hoặc bản sao y chứng thực |
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép thành lập và hoạt động của công ty quản lý quỹ theo quy định tại khoản 1 Điều 72 Nghị định 58/2012/NĐ-CP
Lưu ý:
Trong vòng 7 ngày sau khi giấy phép thành lập và hoạt động được cấp, các công ty chứng khoán và công ty quản lý quỹ phải công bố giấy phép thành lập và hoạt động trên trang thông tin của Ủy Ban Chứng Khoán Nhà Nước, và được công bố trên báo điện tử hoặc báo in trong ba kỳ liên tiếp.
Sau khi thành lập, các công tuy quản lý quỹ sẽ tiếp tục thực hiện các thủ tục được quy định bởi luật để thành lập Quỹ đầu tư Bất động sản dưới hình thức quỹ đóng.
Thủ tục thành lập quỹ đầu tư bất động sản sau khi thành lập Công ty quản lý quỹ bao gồm:
Giai đoạn 1: Việc đăng ký chào bán chứng chỉ quỹ lần đầu (CCQ) để huy động vốn sẽ phải thỏa mãn các điều kiện sau:
Công ty quản lý quỹ phải đăng ký việc chào bán chứng chỉ quỹ với Ủy Ban Chứng Khoán Nhà Nước thông qua việc nộp hồ sơ đăng ký bao gồm các hồ sơ sau đây:
Được quy định tại Khoản 4 Điều 4 Thông tư 228/2012/TT-BTC
Trong thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ, Ủy ban Chứng Khoán Nhà Nước cấp giấy chứng nhận đăng ký chào bán chứng chỉ quỹ lần đầu ra công chúng.
Giai đoạn 2: Chào bán Chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản
Được quy định tại Điều 5 Thông tư 228/2012/TT-BTC
Trong các trường hợp đặc biệt:
Trong thời hạn (3) ngày kể từ ngày việc chào bán kết thúc hoặc ngày chứng nhận đăng ký hết hiệu lực, công ty quản lý quỹ phải thông báo Ủy Ban Chứng Khoán Nhà Nước và công bố thông tin về việc quỹ không đáp ứng các điều kiện thành lấp nếu một trong các trường hợp sau xảy ra:
Đồng thời, trong thời hạn mười lăm (15) ngày, kể từ ngày hoàn thành đợt chào bán hoặc giấy chứng nhận đăng ký chào bán hết hiệu lực, công ty quản lý quỹ phải hoàn trả cho nhà đầu tư mọi khoản tiền đã đóng góp, kể cả lãi suất phát sinh (nếu có), đồng thời chịu mọi chi phí phát sinh từ việc huy động vốn.
Giai đoạn 3: Đăng ký thành lập quỹ
Điều 6 Thông tư 228/2012/TT-BTC
Hồ sơ đăng ký bao gồm:
Hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản:
Quy định về việc phân phối lợi nhuận của quỹ
Một số quy định chung về quỹ đầu tư bất động sản dưới dạng hình thức quỹ đóng mà nhà đầu tư cần lưu ý:
- Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam không được tham gia góp vốn lập quỹ, mua CCQ đầu tư bất động sản
- Tài sản của quỹ thuộc sở hữu của nhà đầu tư tham gia, nắm giữ chứng chỉ quỹ theo tỷ lệ vốn góp, không phải là tài sản của công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát; Công ty quản lý quỹ chỉ được sử dụng tài sản của quỹ để thanh toán các nghĩa vụ tài chính của quỹ
- Trường hợp điều lệ quỹ đầu tư bất động sản có quy định cho phép nhà đầu tư nước ngoài được sở hữu trên 49% vốn điều lệ, quỹ phải đăng ký mã số giao dịch chứng khoán và chịu sự điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật về hạn chế sở hữu áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài
Thành lập Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản
Trước hết, để thành lập quỹ đầu tư bất động sản dưới hình thức này, cần phải thành lập công ty quản lý quỹ. Vì căn cứ theo quy định tại Điều 22 Thông tư 228/2012/TT-BTC thì Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản chỉ được thực hiện đầu tư và phải ủy thác vốn cho một công ty quản lý quỹ để thực hiện việc đầu tư này.
Những quy định chung về công ty đầu tư chứng khoán:
Một số quy định chung về công ty đầu tư chứng khoán bất động sản theo Điều 22 Thông tư 228/2012/TT-BTC
Ngoài ra, trường hợp điều lệ công ty đầu tư chứng khoán bất động sản có quy định cho phép nhà đầu tư nước ngoài được sở hữu trên 49% vốn điều lệ, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản phải tuân thủ các quy định chung giống như quỹ đầu tư bất động sản dưới hình thức quỹ đóng.
Quy trình thành lập:
Điều kiện để được cấp phép hoạt động
Điều kiện để được cấp giấy phép thành lập và hoạt động của Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 58/2012/NĐ-CP
Quy trình hoàn tất thủ tục đăng ký thành lập công ty đầu tư chứng khoán bất động sản
Trong vòng mười ngày sau khi mỗi đợt phát hành kết thúc, Công ty quản lý quỹ phải báo cáo và nộp Đơn yêu cầu đề nghị thành lập, bao gồm:
Khoản 2 Điều 79 Nghị định 58/2012/NĐ-CP
Lưu ý:
- Hồ sơ phải được nộp cho Ủy Ban Chứng Khoán Nhà nước
- Giấy phép thành lập và hoạt động cũng là Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
- Điều kiện về sự phù hợp và hồ sơ, quy trình và thủ tục cho việc thành lập Công ty Đầu tư chứng khoán Bất động sản phải tuân theo quy định của danh mục đầu tư và quy định của quỹ đầu tư bắt động sản dưới hình thức quỹ đóng.
Quy định liên quan đến Ban Quản lý
Ban quản lý sẽ bao gồm 3 đến 11 thành viên, trong đó ít nhất (2/3) là thành viên độc lập. Để được xem là thành viên độc lập của Hội động thành viên, các điều kiện sau đây phải được đáp ứng:
Được quy định tại điều 28 Thông tư số 228/2012/TT-BTC
Những hạn chế hoạt động đối với công ty đầu tư chứng khoán đại chúng
Trên đây là bản tổng hợp những vấn đề pháp lý có liên quan đến quy trình thành lập và hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản. CNC hy vọng mang đến cho quý Khách hàng những thông tin đầy đủ và hữu ích về mô hình đầu tư này.
Hỗ trợ thêm:
Chúng tôi sẽ lấy làm vinh hạnh khi nhận được bất kỳ yêu cầu nào của quý Khách hàng để hỗ trợ cho việc mua bán, đầu tư Condotel của bạn được thực hiện một cách nhanh chóng, an toàn và hiệu quả nhất.
Các yêu cầu có thể được thực hiện bằng email hoặc điện thoại theo các thông tin bên dưới:
Nguyễn Thị Kim Ngân | Luật sư Thành viên
T: (+84-28) 6276 9900
Lê Thế Hùng | Luật sư Điều hành
T: (+84-28) 6276 9900
CNC© | A Boutique Property Law Firm
The Sun Avenue, 28 Mai Chí Thọ, Phường An Phú, Quận 2,
Tp. Hồ Chí Minh, Việt Nam
T: (+84-28) 6276 9900 | F: (+84-28) 2220 0913
cnccounsel.com | contact@cnccounsel.com
Miễn trừ:
Bản tin này được chuẩn bị hoặc được sử dụng vì mục đích giới thiệu hoặc cập nhật cho khách hàng những thông tin về những vấn đề và/hoặc sự phát triển các quan điểm pháp lý tại Việt Nam. Các thông tin được trình bày tại bản tin này không tạo thành ý kiến tư vấn thuộc bất kỳ loại nào và có thể được thay đổi mà không cần phải thông báo trước.
Like!! Thank you for publishing this awesome article.