Hợp đồng Xây dựng – CNC | Công ty Luật TNHH CNC Việt Nam

Hợp đồng Xây dựng là gì

Theo khoản 1 Điều 138, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) thì Hợp đồng Xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

Như vậy, không phân biệt liệu Các Bên có phải là thương nhân hay không, có vì mục đích sinh lợi hay không thì Hợp đồng Xây dựng là hợp đồng dân sự chứ không phải hợp đồng thương mại. Do đó, pháp luật áp dụng cho Hợp đồng Xây dựng là luật xây dựng hoặc pháp luật dân sự chứ không phải pháp luật thương mại.

Điều này được khẳng định và làm rõ tại Quyết định Giám đốc thẩm số 12/2019/DS-GĐT ngày 24/09/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Theo đó, Tòa án nhân dân tối cao nhận định rằng “Ngoài ra, Hợp đồng số 16/HĐTC/12 ngày 22/02/2012 giữa Công ty Quang Minh và Công ty Tây Nguyên liên quan đến hoạt động xây dựng, được xác lập trên cơ sở Hợp đồng thi công xây dựng số 01/HP-XD/HĐ ngày 18/8/2011 .. nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại áp dụng Luật thương mại để giải quyết vụ án là không đúng. Trong trường hợp này, cần xác định quan hệ tranh chấp liên quan đến lĩnh vực xây dựng, nên cần áp dụng pháp luật xây dựng. Trường hợp pháp luật xây dựng không quy định thì áp dụng Bộ luật dân sự để giải quyết.“.

Hợp đồng Xây dựng là Hợp đồng dân sự

Dự thảo Án lệ số 06/2024 cũng được đề xuất dựa trên Quyết định Giám đốc thẩm số 12/2019/DS-GĐT ngày 24/09/2019 nêu trên và dự kiến sẽ được thông qua trong thời gian tới.

Xem thêm chi tiết dự thảo Án lệ số 6 tại đây.

Các loại Hợp đồng Xây dựng

Tùy theo các tiêu chí khác nhau, người ta có thể chia Hợp đồng Xây dựng thành các loại khác nhau. Chẳng hạn Hợp đồng Tổng thầu, Hợp đồng Thiết kế và Thi công, Hợp đồng Chìa khóa Trao tay (EPC/Turnkey), Hợp đồng Thầu phụ.

Theo quy định tại Điều 140, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) thì Hợp đồng Xây dựng có các loại sau đây:

Các loại Hợp đồng Xây dựng

Xem thêm chi tiết các loại Hợp đồng Xây dựng, các đặc tính cũng như cách thức áp dụng Hợp đồng Xây dựng tại đây.

24 loại Hợp đồng Xây dựng phổ biến theo tên gọi

Ngoài cách phân loại như Luật Xây dựng nêu ra ở trên, thực tiễn chỉ ra rằng Hợp đồng Xây dựng có thể được gọi theo mục đích, nhu cầu. Dưới đây là 24 loại Hợp đồng Xây dựng mà CNC thường xuyên hỗ trợ Khách hàng và có thể xem là phổ biến tại Việt Nam:

Hợp đồng thiết kế, thi công biệt thự.
Hợp đồng thiết kế, thi công nhà ở riêng lẻ.
Hợp đồng xây dựng phần thô.
Hợp đồng xây dựng phần hoàn thiện.
Hợp đồng thi công gói Cơ – Điện – Kỹ thuật.
Hợp đồng thiết kế, thi công nhà xưởng.
Hợp đồng xây dựng nhà điều hành của dự án.
Hợp đồng xây dựng trạm biến áp phục vụ thi công dự án.
Hợp đồng xây dựng kết cấu thép.
Hợp đồng thiết kế và thi công, hoàn thiện nội thất.
Hợp đồng phá dỡ công trình, dự án.
Hợp đồng khoan giếng.
Hợp đồng sơn nước.
Hợp đồng thi công trần thạch cao.
Hợp đồng cung cấp và lắp đặt thang máy.
Hợp đồng đào và vận chuyển đất.
Hợp đồng thi công cọc (thử, cọc đại trà).
Hợp đồng thi công móng tua bin gió.
Hợp đồng thiết kế, thi công nhà máy nước.
Hợp đồng thi công nhà máy xử lý nước thải.
Hợp đồng cải tạo và nâng cấp đường.
Hợp đồng xây dựng đường cao tốc.
Hợp đồng xây dựng cầu và cầu cạn.
Hợp đồng thi công kính, vách kính, mặt dựng.
Hợp đồng thi công đập thủy điện.

Nguyên tắc ký kết Hợp đồng Xây dựng

Cũng như các Hợp đồng dân sự khác, việc ký kết Hợp đồng Xây dựng cần tuân thủ các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, bao gồm việc(*):

Tự nguyện, bình đẳng, tự do hợp tác, không trái pháp luật và đạo đức xã hội
Chủ Đầu tư hoặc Bên giao thầu phải bảo đảm có đủ vốn để thanh toán theo thỏa thuận của hợp đồng
Chủ Đầu tư đã hoàn thành việc lựa chọn nhà thầu và kết thúc quá trình đàm phán hợp đồng
Trường hợp bên nhận thầu là liên danh nhà thầu thì phải có thỏa thuận liên danh
Các thành viên trong liên danh phải ký tên, đóng dấu (nếu có) vào hợp đồng xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

(*): Xem thêm tại Điều 138.2, Luật Xây dựng 2014.

Nguyên tắc thực hiện Hợp đồng Xây dựng

Cũng tương tự như khi ký kết Hợp đồng Xây dựng, pháp luật xây dựng yêu cầu Các Bên trong quá trình thực hiện cần tuân thủ các nguyên tắc về việc(**):

Thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng về phạm vi công việc, yêu cầu chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thỏa thuận khác;
Trung thực, hợp tác và đúng pháp luật;
Không xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, cộng đồng và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác.

(**): Xem thêm tại Điều 138.3, Luật Xây dựng 2014.

Hiệu lực Hợp đồng Xây dựng

Hợp đồng Xây dựng có hiệu lực ngay khi ký hoặc theo thỏa thuận của Các Bên với điều kiện(***):

Người ký Hợp đồng Xây dựng có thẩm quyền, có năng lực hành vi dân sự
Việc ký kết đảm bảo các nguyên tắc được thiết lập tại Điều 138.2, Luật Xây dựng 2014, và
Nhà thầu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật để thực hiện Công trình.

(***): Xem thêm tại Điều 139, Luật Xây dựng 2014.

Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) tại Điều 146.8 cũng đồng thời khẳng định giá trị pháp lý của Hợp đồng Xây dựng bằng việc yêu cầu các bên phải tuân thủ các thỏa thuận hợp đồng và các cam kết trong quá trình thực hiện hợp đồng, bảo đảm bình đẳng và hợp tác khi giải quyết tranh chấp.

Nội dung Hợp đồng Xây dựng

Dù với mục đích là gì thì nội dung của Hợp đồng Xây dựng thường chi tiết, phức tạp và chứa đựng nhiều vấn đề khác nhau. Dưới đây, CNC liệt kê 72 nội dung quan trọng nhất của một Hợp đồng Xây dựng điển hình:

Định nghĩa và Diễn giải
Ngôn ngữ Hợp đồng
Ngôn ngữ trao đổi qua lại giữa Các Bên
Luật áp dụng
Hồ sơ Hợp đồng và thứ tự ưu tiên
Trách nhiệm riêng và trách nhiệm chung
Tuân thủ luật pháp
Chủ Đầu tư bàn giao Công trường cho Nhà thầu
Nhân lực của Chủ Đầu tư và Nhà thầu khác của Chủ Đầu tư trên Công trường
Nghĩa vụ thu xếp tài chính của Chủ Đầu tư
Chủ Đầu tư bàn giao Công trường cho Nhà thầu
Những Vật tư, Trang thiết do Chủ Đầu tư cung cấp
Vai trò, quyền hạn và trách nhiệm của Tư vấn (nếu có)
Chỉ dẫn của Tư vấn
Quyết định bởi Tư vấn
Vai trò, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà thầu
Mở và duy trì Bảo lãnh thực hiện Hợp đồng
Đại diện của Nhà thầu
Tài liệu của Nhà thầu
Nghĩa vụ hợp tác của Nhà thầu
Nghĩa vụ định vị mặt bằng, quan trắc
Nghĩa vụ đảm bảo an toàn khi thi công
Nghĩa vụ đảm bảo chất lượng công việc
Quyền về đường đi, lối lại
Nghĩa vụ hạn chế ảnh hưởng đến người xung quanh Công trường
Nhà thầu vận chuyển Hàng hóa
Thiết bị của Nhà thầu
Nghĩa vụ bảo vệ môi trường của Nhà thầu
Các tiện ích tạm phục vụ thi công
Lập và báo cáo Tiến độ thi công
An ninh Công trường
Hoạt động của Nhà thầu trên Công trường
Phát hiện Cổ vật và các điển tích văn hóa
Vai trò, quyền hạn và trách nhiệm của Thầu phụ
Tuyển dụng người lao động, phúc lợi, giờ làm việc
Nhân sự chủ chốt
Yêu cầu đối với máy móc, trang thiết bị phục vụ cho việc thi công
Trình mẫu
Kiểm tra
Thí nghiệm
Lỗi và sửa chữa các lỗi khi thi công
Quyền sở hữu đối với Vật tư
Khởi công
Thời hạn Hoàn thành Công trình
Chuẩn bị, trình và cập nhật Tiến độ Thi công
Trường hợp cho phép Gia hạn Thời hạn Hoàn thành Công trình
Thiệt hại do chậm trễ hoàn thành Công trình
Quyền tạm ngừng Công trình của Chủ Đầu tư
Hệ quả do việc tạm ngừng Công trình gây ra
Tái khởi công trở lại sau khi tạm ngừng
Thí nghiệm, kiểm tra trước khi hoàn thành Công trình
Chủ Đầu tư tiếp nhận, bàn giao Công trình
Nhà thầu sửa chữa, khắc phục các sai sót, khiếm khuyết sau khi bàn giao Công trình
Chi phí cho việc sửa chữa, khắc phục các sai sót, khiếm khuyết sau khi bàn giao Công trình
Đo đạc và đánh giá khối lượng Công việc đã thực hiện
Phát sinh đối với Công việc
Điều chỉnh Hợp đồng do luật pháp thay đổi
Điều chỉnh Hợp đồng do chi phí thay đổi
Giá Hợp đồng và thanh toán
Tạm ứng
Thanh toán hàng kỳ
Quyết toán
Giữ bảo lưu
Đồng tiền thanh toán
Chấm dứt Hợp đồng bởi Các Bên
Nghĩa vụ trông coi Công trình của Nhà thầu
Bất khả kháng
Bảo hiểm Công trình Xây dựng
Bảo hiểm nhân công
Bảo hiểm đối với Bên thứ ba
Khiếu nại bởi Các Bên, và
Giải quyết Tranh chấp phát sinh

Lưu ý rằng: những nội dung nêu trên là tham khảo và Các Bên nên chủ động điều chỉnh cho phù hợp với hoàn cảnh của mình. Chẳng hạn, đối với việc thi công các công trình đơn giản, thời gian ngắn thì Các Bên có thể chỉ cần tập trung vào các điều khoản chính yếu như thời hạn thực hiện Hợp đồng, giá Hợp đồng, thanh toán, phạt do vi phạm Hợp đồng. Tuy nhiên, đối với các Hợp đồng có giá trị lớn, thi công những hạng mục phức tạp, hoặc kéo dài thì việc áp dụng tất cả 72 nội dung nêu trên là cần thiết.

Thưởng, phạt Hợp đồng Xây dựng và bồi thường thiệt hại do vi phạm

Một trong những nội dung được Chủ Đầu tư, Nhà thầu đặc biệt quan tâm khi soạn, đàm phán và ký kết Hợp đồng Xây dựng chính là các quy định về thưởng, phạt, bồi thường thiệt hại.

Theo đó, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) tại Điều146 quy định rằng:

Đối với việc thưởng, phạt Hợp đồng: Các Bên phải có thỏa thuận cụ thể và ghi vào Hợp đồng Xây dựng thì các quy định về thưởng, phạt Hợp đồng đó mới được áp dụng.
Riêng đối với công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước thì mức phạt hợp đồng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm.
Đối với các công trình sử dụng vốn khác thì không có quy định cụ thể về mức phạt. Các Bên có thể vận dụng quy định của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) để sửa đổi, bổ sung cho trường hợp của mình.
Ngoài mức phạt theo thỏa thuận, bên vi phạm hợp đồng còn phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, bên thứ ba (nếu có) theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan khác.

Thưởng, phạt và Bồi thường thiệt hại trong Hợp đồng Xây dựng

Xem thêm phân tích chi tiết của CNC về việc áp dụng quy định về thưởng, phạt và bồi thường thiệt hại trong Hợp đồng Xây dựng tại đây.

Mẫu Hợp đồng Xây dựng

Dưới đây, CNC xin giới thiệu mẫu Hợp đồng Xây dựng chuẩn do Luật sư của CNC soạn. Đây là mẫu Hợp đồng Xây dựng mà Nhà thầu thi công theo thiết kế do Chủ Đầu tư cung cấp.

Khách hàng có thể sử dụng mẫu Hợp đồng Xây dựng này cho các Hợp đồng có giá trị lớn, thời gian thi công kéo dài. Đồng thời, mẫu Hợp đồng này được chuẩn bị dựa trên cơ sở là việc Chủ Đầu tư có Tư vấn – người sẽ thay mặt Chủ Đầu tư để quản lý việc thực hiện Hợp đồng. Khi đó, việc quản lý Hợp đồng sẽ sử dụng mô hình ba bên (Chủ Đầu tư, Tư vấn, Nhà thầu).

Tải mẫu Hợp đồng Xây dựng chuẩn tại đây.

Lưu ý rằng:

Thông tin riêng, thông tin nhạy cảm trong Hợp đồng Xây dựng nêu trên đã được CNC loại bỏ.
Bất kỳ khi nào Khách hàng thấy có điểm nào giống với nội dung Hợp đồng mà Khách hàng đang có chỉ là sự trùng hợp ngẫu nhiên.
Khách hàng không nên sử dụng mẫu trên để áp dụng cho hoàn cảnh của mình khi chưa tham vấn ý kiến của Luật sư.
CNC giữ quyền sở hữu trí tuệ đối với mẫu Hợp đồng nêu trên.

Xem thêm Mẫu Hợp đồng Xây dựng

Với hơn 12 năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực pháp lý, CNC tự hào tập hợp hàng trăm mẫu Hợp đồng Xây dựng khác nhau trên chuyên trang hopdongmau. Mỗi Hợp đồng là một trải nghiệm pháp lý mà CNC tích lũy được trong quá trình hỗ trợ Khách hàng trên thực tế.

Những mẫu Hợp đồng Xây dựng định dạng .doc này nhằm mục đích hỗ trợ khách hàng tham khảo, cân nhắc và lựa chọn mẫu Hợp đồng Xây dựng phù hợp nhất cho mình.

Liên hệ

Liên hệ ngay với CNC nếu Khách hàng cần hỗ trợ tư vấn pháp lý, đàm phán hoặc chuẩn bị bất kỳ Hợp đồng Xây dựng nào.

Các Luật sư của CNC tự hào là chuyên gia đối với các mẫu Hợp đồng Xây dựng do Bộ Xây dựng, do FIDIC, NEC ban hành. Việc thành thạo Việt, tiếng Anh và tiếng Hoa giúp Luật sư tại CNC trở thành lợi thế lớn đối với Khách hàng.

Công ty Luật TNHH CNC Việt Nam

28 Mai Chí Thọ, Phường An Phú, Tp. Thủ Đức, Hồ Chí Minh, Việt Nam

Điện thoại: 028 6276 9900 | Hotline: 0916 545 618

Email: contact@cnccounsel.com | website: http://cnccounsel.com

Facebook: https://facebook.com/cnclaw/

Linked: https://linkedin.com/company/cnccounsel