Phân loại Hợp đồng Xây Dựng – Hiểu đúng để áp dụng hiệu quả

Theo quy định tại Điều 2.1 Nghị định 37/2015/NĐ-CP thì Hợp đồng xây dựng là “hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng”. Trong đó, bên giao thầu là chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư hoặc tổng thầu hoặc nhà thầu chính; bên nhận thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính khi bên giao thầu là chủ đầu tư, là nhà thầu phụ khi bên giao thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính. Bên nhận thầu có thể là liên danh các nhà thầu.

Trên thực tế, dựa trên mối quan hệ giữa các chủ thể trong hợp đồng xây dựng, tính chất công việc hoặc giá hợp đồng, hợp đồng xây dựng được chia thành nhiều loại khác nhau tùy thuộc vào các tiêu chí dùng để xác định. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các loại hợp đồng trong hoạt động xây dựng để giúp Khách hàng hiểu đúng và lựa chọn cho phù hợp.

3 cách phân loại Hợp đồng Xây dựng chủ yếu

Nội dung chi tiết liên quan đến việc phân loại Hợp đồng xây dựng cũng như cách thức áp dụng từng loại Hợp đồng xây dựng cụ thể như sau:

Dựa trên mối quan hệ

4 loại Hợp đồng xây dựng dựa trên tiêu chí “mối quan hệ”

Hợp đồng thầu chính

Hợp đồng thầu chính là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa chủ đầu tư với nhà thầu chính hoặc tổng thầu.[1]

Hợp đồng thầu chính được ký kết giữa chủ đầu tư với một nhà thầu để thực hiện phần việc chính của một loại công việc của dự án đầu tư xây dựng công trình.

Hợp đồng thầu chính được áp dụng khi nhà thầu được lựa chọn có năng lực để thực hiện từng phần công việc chủ yếu về tư vấn thiết kế, cung ứng vật tự thiết bị hoặc thi công xây dựng và lắp đặt.

Trong hợp đồng thầu chính, nhà thầu chính có trách nhiệm cun cấp toàn bộ vật liệu, nhân công, các công cụ, thiết bị thi công và biện pháp thực hiện để hoàn thành công việc, công trình, hạng mục công trình xây dựng như đã xác định trong các tài liệu kèm theo hợp đồng.

Ngoài ra, chủ đầu tư có thể ký kết nhiều hợp đồng thầu chính để thực hiện công việc, công trình, hạng mục công trình xây dựng trong trường hợp dự án có yêu cầu đẩy nhanh về tiến độ hoặc cần giảm bớt chi phí cho công tác chuẩn bị thực hiện. Tuy nhiên, khi áp dụng hình thức ký kết nhiều hợp đồng thầu chính, các bên cần lưu ý một số điểm sau:

• Các hợp đồng thầu chính được ký kết phải phù hợp với nhau về các mốc tiến độ chính, chất lượng thực hiện các công việc và phải đáp ứng được các mục tiêu cơ bản của dự án được duyệt;
• Chủ đầu tư phải có năng lực để quản lý, điều phối đồng thời các hoạt động của nhiều nhà thầu tham gia;
• Tổng mặt bằng xây dựng công trình và các biện pháp thi công được đề xuất phải đảm bảo cho các nhà thầu có thể đồng thời cùng thực hiện công việc.

Hợp đồng thầu phụ

Hợp đồng thầu phụ là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa nhà thầu chính hoặc tổng thầu với nhà thầu phụ.[2] Hợp đồng thầu phụ được ký kết trực tiếp giữa tổng thầu hoặc nhà thầu chính với một nhà thầu khác (nhà thầu phụ) để thực hiện một phần công việc của nhà thầu chính hoặc tổng thầu xây dựng.

Thông thường, hợp đồng thầu phụ áp dụng cho công việc, công trình, hạng mục công trình xây dựng có khối lượng công việc mang tính chất đặc thù, chuyên ngành hoặc thuộc một lĩnh vực cụ thể mà tổng thầu, nhà thầu chính không đủ điều kiện để tự thực hiện. Khối lượng công việc do các nhà thầu phụ thực hiện không được vượt quá 30% khối lượng công việc của hợp đồng thầu chính.

Hợp đồng giao khoán nội bộ

Hợp đồng giao khoán nội bộ là hợp đồng xây dựng được ký giữa bên giao thầu và bên nhận thầu thuộc một cơ quan, tổ chức.[3]

Hợp đồng giao khoán nội bộ là một dạng hợp đồng xây dựng rất đặc thù bởi vì đây là dạng hợp đồng cơ sở, nhỏ nhất khi triển khai một dự án xây dựng. Tên gọi của hợp đồng này đã chỉ rõ, nó được xác lập “nội bộ”, thuộc một cơ quan, tổ chức.

Ngoài ra, trên thực tế, người ta cũng vẫn sử dụng Hợp đồng giao khoán nội bộ đối với các trường hợp tổ đội công nhân với nhau.

Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài

Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa một bên là nhà thầu nước ngoài với nhà thầu trong nước hoặc chủ đầu tư trong nước.[4]

Thông thường, Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài không chỉ tồn tại ở hình thức giữa Chủ Đầu tư (đặc biệt là các Chủ đầu tư dự án hạ tầng, dự án công) với các nhà thầu nước ngoài. Tuy nhiên, Hợp đồng Xây dựng có yếu tố nước ngoài còn tồn tại giữa Nhà thầu nước ngoài (thông thường là tổng thầu hoặc Nhà thầu chính trong dự án) và các nhà thầu phụ trong nước. Điển hình, có một số dự án, ví dụ dự án xây dựng đường sắt đô thị số 1 tại Tp. Hồ Chí Minh, Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài tồn tại giữa các nhà thầu xây dựng nước ngoài với nhau.

Để thực hiện các hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài này, các nhà thầu xây dựng thông thường cần phải xin giấy phép thầu tại Việt Nam (xem thêm chi tiết tại đây).

Dựa trên tính chất công việc

11 loại Hợp đồng xây dựng dựa trên tiêu chí “tính chất công việc”

Hợp đồng tư vấn xây dựng 

Hợp đồng tư vấn xây dựng (viết tắt là hợp đồng tư vấn) là hợp đồng để thực hiện một, một số hay toàn bộ công việc tư vấn trong hoạt động đầu tư xây dựng.

Hợp đồng tư vấn xây dựng là hợp đồng mà đối tượng của nó là dịch vụ tư vấn của một bên cung ứng dịch vụ tư vấn cho chủ đầu tư. Dịch vụ tư vấn này có thể bao gồm một hay nhiều công việc tư vấn liên quan đến: lập quy hoạch xây dựng; tổ chức đấu thầu, xây lắp công trình, mua bán trang thiết bị cho công trình; giám sát thi công xây dựng công trình; quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; thẩm tra thiết kế; nghiệm thu công việc đã hoàn thành và các công việc tư vấn khác liên quan đến hoạt động xây dựng.

Mẫu hợp đồng tư vấn xây dựng tại Phụ lục II kèm theo Thông tư 02/2023/TT-BXD sử dụng cho loại hợp đồng tư vấn thực hiện công việc lập báo cáo nghiên cứu khả thi, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình.

Hợp đồng thi công xây dựng công trình 

Hợp đồng thi công xây dựng công trình (viết tắt là hợp đồng thi công xây dựng) là hợp đồng để thực hiện việc thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình hoặc phần việc xây dựng theo thiết kế xây dựng công trình; hợp đồng tổng thầu thi công xây dựng công trình là hợp đồng thi công xây dựng để thực hiện tất cả các công trình của một dự án đầu tư.

Mẫu hợp đồng thi công xây dựng tại Phụ lục III kèm theo Thông tư 02/2023/TT-BXD;

Hợp đồng mua sắm vật tư, thiết bị 

Hợp đồng mua sắm vật tư, thiết bị là hợp đồng thực hiện việc mua sắm vật tư, thiết bị để lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ; hợp đồng tổng thầu mua sắm vật tư, thiết bị là hợp đồng mua sắm vật tư, thiết bị cho tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng.

Hợp đồng hỗn hợp

Hợp đồng hỗn hợp là một dạng hợp đồng được kết hợp giữa hai hay nhiều loại hợp đồng với nhau, gồm một số loại hợp đồng sau:

(i) Hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng công trình

Hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng công trình (tiếng Anh là Engineering – Construction viết tắt là EC) là hợp đồng để thực hiện việc thiết kế và thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình.

Hợp đồng tổng thầu thiết kế và thi công xây dựng công trình là hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng.

(ii) Hợp đồng thiết kế và mua sắm vật tư, thiết bị

Hợp đồng thiết kế và mua sắm vật tư, thiết bị (tiếng Anh là Engineering – Procurement viết tắt là EP) là hợp đồng để thực hiện việc thiết kế và mua sắm vật tư, thiết bị để lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ.

Hợp đồng tổng thầu thiết kế và mua sắm vật tư, thiết bị là hợp đồng thiết kế và mua sắm vật tư, thiết bị cho tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng.

(iii) Hợp đồng mua sắm vật tư, thiết bị và thi công xây dựng công trình

Hợp đồng mua sắm vật tư, thiết bị và thi công xây dựng công trình (tiếng Anh là Procurement – Construction viết tắt là PC) là hợp đồng để thực hiện việc mua sắm vật tư, thiết bị và thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình.

Hợp đồng tổng thầu mua sắm vật tư, thiết bị và thi công xây dựng công trình là hợp đồng mua sắm vật tư, thiết bị và thi công xây dựng tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng.

(iv) Hợp đồng thiết kế – mua sắm vật tư, thiết bị – thi công xây dựng công trình

Hợp đồng thiết kế – mua sắm vật tư, thiết bị – thi công xây dựng công trình (viết tắt là hợp đồng EPC – Engineering – Procurement – Construction) là hợp đồng để thực hiện các công việc từ thiết kế, mua sắm vật tư, thiết bị đến thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình và chạy thử, nghiệm thu, bàn giao cho bên giao thầu.

Hợp đồng tổng thầu EPC là hợp đồng thiết kế – mua sắm vật tư, thiết bị – thi công xây dựng tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng.

Hợp đồng EPC được ưu tiên áp dụng đối với dự án phức tạp, có yêu cầu kỹ thuật, công nghệ cao và phải tuân thủ chặt chẽ tính đồng bộ, thống nhất từ khâu thiết kế đến khâu cung cấp thiết bị, thi công, đào tạo chuyển giao công nghệ. Trước khi quyết định áp dụng loại hợp đồng EPC, người quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ chức đánh giá các yêu cầu về kỹ thuật, công nghệ, rút ngắn thời gian thực hiện của dự án, tính đồng bộ từ khâu thiết kế, cung cấp thiết bị, thi công xây dựng công trình đến khâu đào tạo vận hành, chuyển giao công trình để đáp ứng mục tiêu, yêu cầu của dự án được phê duyệt và đảm bảo tính khả thi của việc áp dụng hợp đồng EPC so với các loại hợp đồng khác.

Hợp đồng chìa khóa trao tay 

Hợp đồng chìa khóa trao tay là hợp đồng xây dựng để thực hiện toàn bộ các công việc lập dự án, thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình của một dự án đầu tư xây dựng.

Hợp đồng cung cấp nhân lực, máy và thiết bị thi công 

Hợp đồng cung cấp nhân lực, máy và thiết bị thi công là hợp đồng xây dựng để cung cấp kỹ sư, công nhân (gọi chung là nhân lực), máy, thiết bị thi công và các phương tiện cần thiết khác để phục vụ cho việc thi công công trình, hạng mục công trình, gói thầu hoặc công việc xây dựng theo thiết kế xây dựng.

Hợp đồng xây dựng đơn giản, quy mô nhỏ 

Hợp đồng xây dựng đơn giản, quy mô nhỏ là hợp đồng xây dựng để thực hiện các gói thầu và có giá trị không vượt quá hạn mức của gói thầu quy mô nhỏ theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đồng thời nội dung công việc thuộc phạm vi của hợp đồng có tính chất kỹ thuật đơn giản, dễ thực hiện.

Các loại hợp đồng xây dựng khác

Dựa trên giá hợp đồng

Dựa trên hình thức giá hợp đồng, Hợp đồng xây dựng có các loại sau:

5 loại Hợp đồng xây dựng dựa dựa trên tiêu chí hình thức giá Hợp đồng

Hợp đồng trọn gói

Hợp đồng trọn gói là hợp đồng có giá cố định trong suốt thời gian thực hiện đối với toàn bộ nội dung công việc trong hợp đồng. Việc thanh toán đối với hợp đồng trọn gói được thực hiện nhiều lần trong quá trình thực hiện hoặc thanh toán một lần khi hoàn thành hợp đồng. Tổng số tiền mà nhà thầu được thanh toán cho đến khi hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng bằng đúng giá ghi trong hợp đồng.

Hợp đồng theo đơn giá cố định

Hợp đồng theo đơn giá cố định là hợp đồng có giá được xác định trên cơ sở đơn giá cố định cho các công việc nhân với khối lượng công việc tương ứng. Đơn giá cố định là đơn giá không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp bất khả kháng.[5]

Nhà thầu được thanh toán theo số lượng, khối lượng công việc thực tế được nghiệm thu theo quy định trên cơ sở giá cố định trong hợp đồng.

Loại hợp đồng này thường được áp dụng đối với những công việc, hạng mục công trình hoặc công trình khó xác định về khối lượng trước khi ký kết hợp đồng.

Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh

Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh là hợp đồng có đơn giá có thể được điều chỉnh căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng đối với toàn bộ nội dung công việc trong hợp đồng. Nhà thầu được thanh toán theo số lượng, khối lượng công việc thực tế được nghiệm thu theo quy định trên cơ sở đơn giá ghi trong hợp đồng hoặc đơn giá đó được điều chỉnh.

Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh được xác định trên cơ sở đơn giá đã điều chỉnh do trượt giá theo các thỏa thuận trong hợp đồng nhân với khối lượng công việc tương ứng được điều chỉnh giá.

Loại hợp đồng này được áp dụng cho các gói thầu tại thời điểm lựa chọn nhà thầu và đàm phán ký kết hợp đồng các bên tham gia hợp đồng chưa đủ điều kiện để xác định rõ về khối lượng, đơn giá và các yếu tố rủi ro liên quan đến giá hợp đồng như trượt giá trong thời gian thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng theo thời gian

Hợp đồng theo thời gian được xác định trên cơ sở mức thù lao cho chuyên gia, các khoản chi phí ngoài mức thù lao cho chuyên gia và thời gian làm việc tính theo tháng, tuần, ngày, giờ.

Hợp đồng theo thời gian là hợp đồng áp dụng cho gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn. Giá hợp đồng được tính trên cơ sở thời gian làm việc theo tháng, tuần, ngày, giờ và các khoản chi phí ngoài thù lao. Nhà thầu được thanh toán theo thời gian làm việc thực tế trên cơ sở mức thù lao tương ứng với chức danh và công việc ghi trong hợp đồng.

Hợp đồng này được áp dụng đối với một số hợp đồng xây dựng có công việc tư vấn trong hoạt động đầu tư xây dựng.

Hợp đồng theo giá kết hợp

Hợp đồng theo giá kết hợp là hợp đồng xây dựng sử dụng kết hợp các loại giá hợp đồng như hợp đồng trọn gói, hợp đồng theo đơn giá cố định, hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh,… sao cho phù hợp với đặc tính của từng loại công việc trong hợp đồng.

Hợp đồng theo chi phí cộng phí

Hợp đồng theo chi phí cộng phí là hợp đồng chưa xác định được giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng, các bên chỉ thỏa thuận về chi phí quản lý, chi phí chung và lợi nhuận do chưa đủ cơ sở xác định phạm vi công việc và chi phí trực tiếp để thực hiện các công việc của hợp đồng.

Kết luận

Hợp đồng xây dựng rất đa dạng, do đó, tùy theo quy mô, điều kiện thực hiện cụ thể của công việc, công trình, hạng mục công trình xây dựng, các bên giao, nhận thầu có thể thỏa thuận để lựa chọn áp dụng hình thức hợp đồng cho phù hợp.

Thông tin liên hệ

Trong lĩnh vực xây dựng, CNC tự hào là đối tác duy nhất mà Khách hàng tin tưởng bởi sự chuyên nghiệp, uy tín và những kinh nghiệm CNC đã trải qua.

Tại Việt Nam, CNC tự hào là hãng luật tiên phong, duy nhất dành mọi nguồn lực để phát triển các dịch vụ pháp lý liên quan đến xây dựng trong đó phải kể tới Dịch vụ tư vấn Hợp đồng xây dựng chuyên sâu và Dịch vụ Quản lý Hợp đồng Xây dựng.

Đây là 2 Dịch vụ làm nên tên tuổi và hình ảnh của CNC trên thị trường pháp lý. Tên gọi CNC ra đời chính là dựa trên ý tưởng về Hợp đồng xây dựng (Construction Contracts) và Cố vấn Pháp lý (Counsel).

Quan điểm của CNC chính là 50% thành công đầu tiên chính là dựa trên sự chỉnh chu, nghiêm túc khi đàm phán, thương thảo Hợp đồng, tuy nhiên 50% còn lại quyết định sự thành công của cả dự án dựa trên việc quản lý việc thực hiện Hợp đồng xây dựng. Bởi vậy, CNC luôn mong muốn đồng hành cùng Khách hàng tới khi dự án được đưa vào khai thác, vận hành, bàn giao mà không phát sinh tranh chấp nào.

>> xem thêm Dịch vụ của CNC tại đây.

Nếu Khách hàng có bất kỳ yêu cầu nào liên quan đến dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực Xây dựng, hãy liên hệ ngay với CNC theo địa chỉ:

Công ty Luật TNHH CNC Việt Nam

Địa chỉ:         28 Mai Chí Thọ, Phường An Phú, Tp. Thủ Đức, Hồ Chí Minh, Việt Nam

Điện thoại:    +84-028 6276 9900

Hotline:         +84-916 545 618

Email:            contact@cnccounsel.com

Website:        cnccounsel

[1] Điều 3.3.a Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng (“Nghị định 37”)

[2] Điều 3.3.b Nghị định 37

[3] Điều 3.3.c Nghị định 37

[4] Điều 3.3.d Nghị định 37

[5] Nghị định 37/2015, Điều 15.3.b