Án lệ 04/2016/AL về Vụ án Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thực tế không phải lúc nào cũng tồn tại thỏa thuận bằng văn bản giữa vợ chồng về việc định đoạt, giao dịch tài sản chung; ngược lại còn thường xuyên xảy ra trường hợp người chồng hoặc người vợ đem tài sản chung đi chuyển nhượng, người còn lại biết nhưng không phản đối và có những ứng xử cho thấy họ chấp thuận giao dịch đối với tài sản chung đó.

Án lệ 04/2016/AL được coi là một Án lệ lớn tại Việt Nam, bởi lẽ liên quan đến một loại tranh chấp vô cùng phổ biến trong đời sống là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng.

Bài viết dưới đây nằm trong loạt chuyên đề về Án lệ, được các Luật sư của CNC thực hiện nhằm cung cấp cho độc giả những thông tin cần thiết về Án lệ 04/2016/AL liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc áp dụng Án lệ này trên thực tế.

Xem thêm: Án lệ số 02/2016/AL về tranh chấp đòi lại tài sản

Khái quát chung về Án lệ 04/2016/AL về Vụ án Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Vấn đề pháp lý trong Án lệ 04/2016/AL

Theo Điều 15 Luật Hôn nhân và Gia đình 1986, việc bán những tài sản có giá trị lớn phải được sự thoả thuận của vợ, chồng. Tương tự, Điều 35.2 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định việc định đoạt tài sản chung là bất động sản phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng. Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng bán nhà, đất chỉ có chữ ký của vợ hoặc chồng, còn người kia biết việc bán nhà, đất mà không phản đối, thì việc bán nhà, đất này có hiệu lực pháp luật hay không? Án lệ 04/2016/AL ra đời để đưa ra đáp án cho vấn đề này.

Tóm tắt nội dung Án lệ

Đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có chữ ký của vợ hoặc chồng, nếu có đủ căn cứ xác định (i) bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận; (ii) người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; và (iii) bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không phản đối thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.

Tóm tắt nội dung vụ án

Quy định của pháp luật liên quan đến Án lệ 04/2016/AL

Khoản 2 Điều 176 của Bộ luật dân sự năm 1995 và Điều 15 của Luật Hôn nhân và Gia đình năm 1986.

Hướng giải quyết của Án lệ 04/2016/AL

Theo Án lệ 04/2016/AL, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có chữ ký của vợ hoặc chồng vẫn có hiệu lực pháp luật nếu có đủ ba căn cứ sau đây:

• Bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận;
• Người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; và
• Bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không phản đối.

Thực tiễn áp dụng Án lệ 04/2016/AL về Vụ án Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bình luận về Án lệ 04/2016/AL

Hướng giải quyết trong Án lệ 04/2016/AL có những điểm thuyết phục sau đây:

Những điểm thuyết phục trong Án lệ 04/2016/AL

Thứ nhất, bảo vệ bên ngay tình trong giao dịch mua bán nhà, đất với vợ chồng.

Không phải người dân nào cũng biết quy định về việc hợp đồng bán nhà, đất của vợ, chồng phải có chữ ký của cả hai vợ chồng. Nếu không có chữ ký của cả hai vợ chồng, hợp đồng sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật[1]. Bên mua nhà, đất sẽ chịu thiệt hại bởi vì giá nhà, đất có thể đã tăng kể từ lúc giao dịch đến lúc hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Ngoài ra, bên mua còn phải bỏ ra chi phí cho việc đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng.

Án lệ 04/2016/AL đã bảo vệ tốt hơn quyền lợi của bên mua nhà, đất ngay tình. Bên bán sẽ không thể viện dẫn quy định rằng hợp đồng bán nhà, đất của vợ, chồng phải có chữ ký của cả hai vợ chồng thì mới có hiệu lực pháp luật để yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu nhằm lấy lại nhà, đất.

Thứ hai, giúp ổn định các quan hệ dân sự.

Hợp đồng sinh ra để được các bên thực hiện, không phải để bị tuyên vô hiệu. Chính vì vậy, Án lệ 04/2016/AL đã góp phần làm ổn định các quan hệ dân sự bằng cách hạn chế một trường hợp mà bên bán không ngay tình có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.

Trường hợp áp dụng Án lệ 04/2016/AL trong thực tế

Vụ án gần đây nhất mà Án lệ 04/2016/AL được áp dụng là vụ án “Tranh chấp hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chia tài sản chung” theo Bản án số 98/2021/DS-PT ngày 15/03/2021 của TAND Cấp cao tại TP.HCM.

Trong vụ án này, vợ chồng bà L, ông Đ có một tài sản chung là một mảnh đất và một cơ sở gia công nhôm sắt trên mảnh đất đó; tuy nhiên, chỉ có ông Đ đứng tên bất động sản này. Sau khi bà L và ông Đ sống ly thân, bà L phát hiện ông Đ đã bán bất động sản trên cho vợ chồng ông P, bà Nh. Do đó, bà L khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng bất động sản trên vô hiệu.

Tuy nhiên, theo tòa án cấp sơ thẩm, từ khi vợ chồng ông P, bà Nh quản lý, sử dụng bất động sản cho đến khi bà L khởi kiện, bà L không có ý kiến, không có tranh chấp. Do đó, căn cứ Án lệ 04/2016/AL, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản giữa ông Đ và vợ chồng ông P, bà Nh vẫn có hiệu lực pháp luật. Tòa án cấp phúc thẩm giữ nguyên phán quyết của tòa án cấp sơ thẩm về nội dung này.

Bài học rút ra từ Án lệ 04/2016/AL

Lời khuyên

Khi mua bất động sản (quyền sử dụng đất, nhà ở, v.v.) là tài sản chung của vợ chồng, bên mua cần:

• Yêu cầu vợ chồng cho xem thỏa thuận bằng văn bản giữa hai vợ chồng về việc định đoạt tài sản chung là bất động sản; hoặc
• Yêu cầu vợ chồng cùng ký vào hợp đồng mua bán bất động sản.

Giải pháp hạn chế rủi ro

Trường hợp bên mua đã ký hợp đồng mua bán bất động sản với vợ chồng mà hợp đồng chỉ có chữ ký của một trong hai người, bên mua có thể tạo lập chứng cứ về các nội dung sau:

• Bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận;

Các chứng từ thanh toán tiền mua bất động sản cho bên bán nên ghi rõ nội dung là chuyển tiền để thanh toán tiền mua bất động sản.

• Người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; và
• Bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không phản đối.

Kết luận

Bằng cách tiếp cận kịp thời và hợp lí, Án lệ 04/2016/AL về Vụ án Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã giải quyết được vấn đề hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có chữ ký của một trong hai người.

Những ý kiến phản biện, đóng góp của độc giả, nhà nghiên cứu và những người hành nghề sẽ giúp phát triển thêm án lệ đối với loại án tranh chấp nêu trên nhưng mang tính khái quát cao và điển hình hơn Án lệ số 04/2016/AL để có hướng giải quyết toàn diện và đảm bảo tính thống nhất trong cách áp dụng.

Liên hệ

Trong các bài viết tiếp theo, CNC sẽ lần lượt phân tích các nội dung quan trọng của các Án lệ đã công bố và những Án lệ dự kiến trong tương lai.

Bất kỳ ý kiến đóng góp, hiệu chỉnh nào của độc giả đối với các nội dung trong bản tin này hoặc cần CNC hỗ trợ thêm, vui lòng gửi về:

 

CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM

Địa chỉ:            28 Đại lộ Mai Chí Thọ, Phường An Phú, Tp. Thủ Đức,

Hồ Chí Minh, Việt Nam

Điện thoại:       (84) 28-6276 9900

Email:              contact@cnccounsel.com

Website:          cnccounsel

Phụ trách:

Luật sư Nguyễn Thị Kim Ngân | Luật sư Thành viên

Email: ngan.nguyen@cnccounsel.com

 

Hoặc

 

Trợ lý Luật sư Huỳnh Thị Phương Thảo | Cộng sự

Điện thoại: (84) 028 6276 9900

Email: contact@cnccounsel.com

 

Miễn trừ:

Bản tin này được chuẩn bị hoặc được sử dụng vì mục đích giới thiệu hoặc cập nhật cho khách hàng những thông tin về những vấn đề và/hoặc sự phát triển các quan điểm pháp lý tại Việt Nam. Các thông tin được trình bày tại bản tin này không tạo thành ý kiến tư vấn thuộc bất kỳ loại nào và có thể được thay đổi mà không cần phải thông báo trước.

 

 

[1] Xem Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 35.2 Luật hôn nhân và gia đình 2014.