Án lệ số 02/2016/AL về Tranh chấp đòi lại tài sản

06 án lệ đầu tiên tại Việt Nam được công bố bởi Tòa án nhân dân tối cao có hiệu lực áp dụng từ ngày 01/06/2016 đã đánh dấu cột mốc quan trọng trong việc áp dụng án lệ trong thực tiễn. Trong 06 án lệ trên, Án lệ 02/2016/AL là án lệ đầu tiên về dân sự. Án lệ này liên quan đến trường hợp tranh chấp khá phổ biến là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người Việt Nam trong nước đứng tên hộ để mua bất động sản tại Việt Nam.

Bài viết dưới đây nằm trong loạt chuyên đề về Án lệ, được các Luật sư của CNC thực hiện nhằm cung cấp cho độc giả những thông tin cần thiết về Án lệ 02/2016/AL cũng như giá trị pháp lý và việc áp dụng án lệ này trên thực tế.

Khái quát chung về Án lệ 02/2016/AL về Tranh chấp đòi lại tài sản

Vấn đề pháp lý trong Án lệ 02/2016/AL về Tranh chấp đòi lại tài sản

Trước đây, trước khi Luật nhà ở 2014 có hiệu lực, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị hạn chế trong việc mua, sở hữu nhà đất tại Việt Nam. Những người này không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ được sử dụng đất tại Việt Nam theo hình thức thuê đất.[1]

Vì lẽ đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thường nhờ người thân ở trong nước đứng tên hộ để mua, sở hữu nhà đất tại Việt Nam. Tranh chấp phát sinh khi người đứng tên hộ tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sự cho phép của người nhờ đứng tên và chiếm dụng toàn bộ số tiền chuyển nhượng. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử của Tòa án lại không có sự thống nhất đối với vấn đề trên. Do vậy, Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Án lệ 02/2016/AL về Tranh chấp đòi lại tài sản để thống nhất cách giải quyết vụ án.

Tóm tắt nội dung vụ án:

 

Quy định của pháp luật liên quan đến Án lệ 02/2016/AL về Tranh chấp đòi lại tài sản

Điều 137 và Điều 235 của Bộ luật Dân sự năm 2005.

Hướng giải quyết của Án lệ 02/2016/AL về Tranh chấp đòi lại tài sản

Trong Án lệ 02/2016/AL về ranh chấp đòi lại tài sản, quyền sử dụng đất của cả bà Thảnh và ông Tám đều không được thừa nhận. Theo đó, Tòa án chỉ:

• Thừa nhận phần giá trị mà bà Thảnh đầu tư để được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Thừa nhận công sức đóng góp của ông Tám trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia.[3]

Thực tiễn áp dụng Án lệ 02/2016/AL về Tranh chấp đòi lại tài sản

Bình luận về Án lệ 02/2016/AL về Tranh chấp đòi lại tài sản

Hướng giải quyết trong Án lệ 02/2016/AL có những điểm thuyết phục sau đây:

Những điểm thuyết phục trong Án lệ 02/2016/AL

Thứ nhất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận lại khoản đầu tư khi có tranh chấp trong tình huống tương tự.

Điều này nhằm ghi nhận công sức, tài sản họ đã bỏ ra để đầu tư cũng như bảo vệ quyền lợi của họ.

Thứ hai, không tịch thu lợi nhuận sung công quỹ Nhà nước.

Thời điểm xét xử sơ thẩm và phúc thẩm là thời điểm Bộ luật dân sự năm 2005 đang có hiệu lực, và không có quy định buộc phải tịch thu sung công quỹ nên khoản lợi nhuận này cả hai đều được hưởng. Nếu khoản lợi nhuận này bị tịch thu sung công quỹ thì không đúng với quy định của pháp luật và không đảm bảo được quyền lợi của các bên.

Thứ ba, Án lệ 02/2016/AL đã giải quyết một phần vướng mắc liên quan đến việc phân chia lợi nhuận giữa người nhờ đứng tên và người đứng tên giùm liên quan đến quyền sử dụng đất khi giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu.

Theo đó, lợi nhuận chia cho hai bên được dựa vào công sức của từng bên, và chỉ chia đôi lợi nhuận khi không thể xác định được công sức đóng góp. Đây là bước tiến bộ trong việc xác định và chia lợi nhuận, người nào góp nhiều thì sẽ được hưởng nhiều chứ không phải “cào bằng” chia đôi trong mọi trường hợp.

Bên cạnh những điểm thuyết phục vừa nêu, Án lệ 02/2016/AL cũng tồn đọng nhiều điểm cần cân nhắc khi áp dụng:

Những điều cần cân nhắc khi áp dụng Án lệ 02/2016/AL

Thứ nhất, hiện nay đã có những quy định rõ ràng về những trường hợp và điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng đất, sở hữu bất động sản khác ở Việt Nam. Do đó, cần phải căn cứ vào những quy định đó để giải quyết và nên thận trọng khi áp dụng Án lệ 02/2016/AL trong những vụ án với tình tiết tương tự.

Cụ thể, theo Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật kèm theo những quyền hạn, nghĩa vụ và điều kiện nhất định.[4] Do đó, nếu lạm dụng Án lệ 02/2016/AL sẽ dễ dẫn đến việc các bên dù biết luật nhưng vẫn cố tình phạm luật vì nghĩ khi có tranh chấp xảy ra, áp dụng Án lệ 02/2016/AL thì vẫn được lấy lại vốn và được chia lợi nhuận.

Thứ hai, mặc dù Án lệ 02/2016/AL có đề cập việc phân chia lợi nhuận dựa vào công sức của từng bên nhưng vẫn chưa đưa ra được cách thức để xác định công sức đóng góp.

Do chưa tìm được cách giải quyết, Án lệ 02/2016/AL lại đưa ra giải pháp chia đôi thì có vẻ chưa thật sự thỏa đáng và trái với lẽ công bằng.

Một số trường hợp áp dụng Án lệ 02/2016/AL về Tranh chấp đòi lại tài sản trong thực tế

Trong một vụ tranh chấp xác lập quyền sở hữu đối với lợi tức, Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã xét xử phúc thẩm và áp dụng Án lệ 02/2016/AL để giải quyết cho người đứng tên mua nhà giùm cho người nước ngoài được hưởng một nửa giá trị tăng thêm của căn nhà.

Ông Tee người Malaysia kiện bà Nguyễn Thị Xuân T để đòi 4,38 tỷ đồng là giá trị căn nhà 149/B31 (số cũ 183/B16) Lý Thánh Tông, phường Tân Thới Hòa, quận Tân Phú, TP.HCM. Nhà do ông bỏ 2,8 tỷ đồng ra mua và nhờ bà T. đứng tên giùm. Hiện bà đang quản lý, sử dụng căn nhà này.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Cấp cao tại TP.HCM đề nghị áp dụng Án lệ 02/2016/AL để giải quyết chia đôi phần giá trị tăng thêm của căn nhà.

Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy tính chất, các tình tiết và sự kiện pháp lý trong vụ án này tương tự như các tình tiết và sự kiện pháp lý trong Án lệ 02/2016/AL.

Vì vậy, căn cứ án lệ này, có đủ cơ sở xác định ông Tee là người nước ngoài không thể đứng tên mua nhà nên nhờ bà T. đứng tên giùm. Việc ông khởi kiện đòi bà T. trả lại số tiền mua nhà ban đầu là có căn cứ chấp nhận.

Đối với phần giá trị chênh lệch tăng thêm của căn nhà, do ông Tee là người bỏ tiền ra để mua nhà và bà T. là người đứng tên nhận chuyển nhượng nhà, bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị căn nhà nên cả hai đều có công sức ngang nhau. Do đó, mỗi người được hưởng ½ giá trị chênh lệch tăng thêm của căn nhà.

Từ đó, cấp phúc thẩm đã sửa án sơ thẩm, buộc bà T. trả 3,59 tỷ đồng cho ông Tee.[5]

Bên cạnh đó, có trường hợp áp dụng án lệ này vào thực tiễn xét xử vẫn còn bất cập, chưa thống nhất.

Sự chưa thống nhất trong việc áp dụng Án lệ 02/2016/AL

Cụ thể, một vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” do Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ giải quyết có tình tiết cơ bản tương tự với Án lệ 02/2016/AL, đó là người Việt kiều nhờ người Việt Nam đứng tên mua tài sản. Tuy nhiên, tại Bản án số 20/2017/DS-PT ngày 24/02/2017, Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ đã không áp dụng Án lệ 02/2016/AL.

Lý do không áp dụng án lệ được thể hiện rõ trong phần lập luận của bản án này, đó là có sự khác biệt về tình tiết: trong Án lệ 02/2016/AL có tình tiết là người Việt kiều “trực tiếp” giao dịch với người bán tài sản (đất), còn vụ việc Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ giải quyết có tình tiết người Việt kiều “không trực tiếp” giao dịch mà đưa tiền cho người đứng tên hộ giao dịch.

Ngược lại, trong Bản án số 208/2017/DS–PT ngày 29/8/2017 của Tòa án nhân dân cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh, mặc dù cũng có tình tiết người Việt kiều “không trực tiếp” giao dịch mà đưa tiền cho người đứng tên hộ giao dịch nhưng Tòa này vẫn áp dụng Án lệ 02/2016/AL, theo đó yêu cầu người đứng tên hộ phải trả nhà lại cho người Việt kiều.[6]

Qua đó có thể thấy, việc Án lệ có được áp dụng hay không phụ thuộc vào ý chí chủ quan của các thẩm phán liên quan đến “tình huống pháp lý tương tự”.

Bài học rút ra từ Án lệ 02/2016/AL về Tranh chấp đòi lại tài sản

Lời khuyên

Từ tinh thần của Án lệ 02/2016/AL kết hợp với các quy định hiện hành, Việt kiều không nên nhờ người thân đứng tên giùm nhà đất tại Việt Nam mà nên đứng tên chính danh khi mua nhà, đất tại Việt Nam, bởi vì các lý do sau:

Lời khuyên cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có ý định mua đất tại Việt Nam

Thứ nhất, theo Luật Nhà ở 2014 người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

• Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản;
• Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân;
• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.[7]

Thứ hai, theo Luật đất đai 2013 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở”[8]

Thứ ba, Luật Việt Nam đã cho phép nên nếu đáp ứng các điều kiện, Việt kiều có thể đứng tên và sở hữu nhà đất một cách hợp pháp mà không cần phải lo lắng về việc người đứng tên giùm “trở mặt”.

Việc nhờ người thân đứng tên giùm là phương án luôn tìm ẩn rủi ro mà Án lệ 02/2016/AL là một ví dụ điển hình.

Giải pháp hạn chế rủi ro

Mặc dù vậy, luật mới cũng quy định những điều kiện kèm theo để người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể đứng tên bất động sản ở Việt Nam. Vì thế, trường hợp Việt kiều nhờ người trong nước đứng tên giùm vẫn có thể xảy ra (do họ không đáp ứng được các điều kiện luật định) nên tranh chấp như trên vẫn tồn tại. Rút kinh nghiệm từ Án lệ 02/2016/AL, những người Việt kiều trong tình huống trên nên tạo lập chứng cứ trong quá  trình nhận chuyển nhượng đất, mua nhà ở như sau để hạn chế rủi ro thấp nhất có thể:

           Giải pháp hạn chế rủi ro khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người thân đứng tên giùm để mua nhà, đất

 

Tạo lập chứng cứ nguồn gốc tiền mua đất là của mình.

Nghĩa là tất cả các chứng từ chuyển tiền về cho người thân nên ghi rõ nội dung là chuyển tiền về để nhờ người thân mua nhà đất và lưu giữ cẩn thận những chứng từ này.

Tạo lập chứng cứ về quá trình giao dịch nhận chuyển nhượng đất.

Lúc chuyển nhượng, nếu người Việt kiều đó là người trực tiếp giao tiền, trực tiếp liên hệ mua nhà đất thì nên lập biên bản ghi rõ từng công đoạn, quá trình với người bán đất.

Tạo lập chứng cứ về thỏa thuận đứng tên giùm.

Trong trường hợp người Việt kiều không trực tiếp về Việt Nam để tạo lập chứng cứ khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, thì nên tạo lập chứng cứ bằng cách lập biên bản thoả thuận về việc nhờ người thân đứng tên giùm nhà đất. Nội dung biên bản nên thống kê lại quá trình Việt kiều đã chuyển tiền, đã thực hiện giao dịch như thế nào. Quan trọng nhất, người thân phải thừa nhận trong biên bản là được nhờ đứng tên giùm nhà đất.

Ngoài ra, có thể tạo lập nhiều chứng cứ khác nữa nhưng điểm chung là để thể hiện các nội dung sau:

• Nội dung 01: Thể hiện chính xác số tiền mà người nhờ đứng tên đã bỏ ra để mua nhà đất này.
• Nội dung 02: Thể hiện được việc người thân thừa nhận được nhờ đứng tên giùm.
• Nội dung 03: Thể hiện được mức tiền thù lao cụ thể mà Việt kiều sẽ chia cho người thân nếu sau này có lợi nhuận khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất/bán nhà. Vì nếu không thoả thuận cụ thể và không xác định được chính xác công sức của mỗi người thì theo tinh thần của Án lệ 02/2016/AL, giá trị chênh lệch của nhà đất khi bán sẽ được tính chia ngang nhau.

Kết luận

Bằng cách tiếp cận kịp thời và hợp lí, Án lệ 02/2016/AL đã giải quyết được một số vấn đề xoay quanh việc tranh chấp giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền sở hữu nhà, đất với người thân đứng tên giùm. Tuy nhiên Án lệ 02/2016/AL vẫn không tránh khỏi những bất cập và thiếu sót khi hệ thống pháp luật thay đổi.

Do vậy, những ý kiến phản biện, đóng góp của độc giả, nhà nghiên cứu và những người hành nghề sẽ giúp phát triển thêm án lệ đối với loại án tranh chấp nêu trên nhưng mang tính khái quát cao và điển hình hơn Án lệ số 02/2016/AL để có hướng giải quyết toàn diện và đảm bảo tính thống nhất trong cách áp dụng.

Liên hệ

Trong các bài viết tiếp theo, CNC sẽ lần lượt phân tích các nội dung quan trọng của các Án lệ đã công bố và những Án lệ dự kiến trong tương lai.

Bất kỳ ý kiến đóng góp, hiệu chỉnh nào của độc giả đối với các nội dung trong bản tin này hoặc cần CNC hỗ trợ thêm, vui lòng gửi về:

 

CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM

Địa chỉ:            28 Đại lộ Mai Chí Thọ, Phường An Phú, Tp. Thủ Đức,

Hồ Chí Minh, Việt Nam

Điện thoại:       (84) 28-6276 9900

Email:              contact@cnccounsel.com

Website:          cnccounsel

Phụ trách:

Luật sư Nguyễn Thị Kim Ngân | Luật sư Thành viên

Email: ngan.nguyen@cnccounsel.com

 

Hoặc

 

Trợ lý Luật sư Huỳnh Thị Phương Thảo | Cộng sự

Điện thoại: (84) 028 6276 9900

Email: contact@cnccounsel.com

 

Miễn trừ:

Bản tin này được chuẩn bị hoặc được sử dụng vì mục đích giới thiệu hoặc cập nhật cho khách hàng những thông tin về những vấn đề và/hoặc sự phát triển các quan điểm pháp lý tại Việt Nam. Các thông tin được trình bày tại bản tin này không tạo thành ý kiến tư vấn thuộc bất kỳ loại nào và có thể được thay đổi mà không cần phải thông báo trước.

Xem thêm các bài viết khác: https://cnccounsel.com/an-le/an-le-tai-viet-nam

 

[1] Tham khảo Điều 80 Luật Đất đai năm 1993.

[2] Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2016), Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại Sóc Trăng, Tòa án nhân dân tối cao Việt Nam.

[3] Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2016), Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại Sóc Trăng, Tòa án nhân dân tối cao Việt Nam.

[4] Tham khảo Điều 7, Điều 8 Luật Nhà ở 2014; Điều 5, Điều 169, Điều 186 Luật Đất đai 2013.

[5] Tham khảo Bản án 558/2020/DS-PT của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 23 tháng 10 năm 2020 về việc “Xác lập quyền sở hữu đối với lợi tức”

[6] Lê Minh Thúy, Trường Đại học Hồng Đức, “Vai trò của thẩm phán trong xây dựng và áp dụng án lệ hiện nay”, Tạp chí quản lý nhà nước.

[7] Tham khảo Điều 8 Luật Nhà ở 2014.

[8] Tham khảo Điều 169.1 Luật đất đai 2013.