07 bước chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ

Ngày nay, việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ không phải trường hợp hiếm gặp. Việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ có thể xảy ra khi người bán không thể tiếp tục duy trì nghĩa vụ tài chính với ngân hàng, hoặc khi người mua muốn sở hữu căn hộ hiện hữu thay vì còn nằm trên giấy.

Với phần lớn những người lần đầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ thì thủ tục chuyển nhượng vẫn là một thách thức và gây ra không ít phiền toái cho các bên. Nhiều trường hợp, vì không nắm thủ tục nên Các Bên gặp nhiều bất lợi, thậm chí gánh chịu rủi ro.

Do vậy, việc nắm rõ trình tự, thủ tục, thời hạn, và các lưu ý khi chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ là rất quan trọng. Nắm bắt được vấn đề này, Luật sư của CNC gửi tới độc giả chi tiết 7 bước chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ để giúp các bên trong suốt tiến trình thực hiện.

07 bước chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ (chưa ra sổ) được thực hiện như sau:

Lưu đồ 1 – 7 bước chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chưa ra sổ

Bước 1. Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của căn hộ chung cư

Việc kiểm tra, đánh giá các thông tin có liên quan đến căn hộ chung cư có vai trò qua trọng trong việc hạn chế các rủi ro khi nhận/chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ.

Các thông tin có liên quan đến căn hộ, hợp đồng mua bán căn hộ mà Các Bên cần phải kiểm tra, đánh giá bao gồm 2 loại chính, bao gồm:

Loại 1: các thông tin liên quan đến tình trạng tài sản (căn hộ chung cư, hoặc dự án) và
Loại 2: các thông tin liên quan đến người bán/chủ sở hữu của căn hộ chung cư.

Lưu đồ 2 – các loại hình thông tin cần kiểm tra, đánh giá khi chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ

Theo đó, những thông tin liên quan đến căn hộ chung cư hoặc dự án có nhiều loại, tùy theo nhu cầu và mục đích của người mua khi mua căn hộ chung cư. Thực tế, người mua thường tập trung kiểm tra, đánh giá và làm rõ những câu hỏi sau đây:

Căn hộ chung cư hoặc dự án đó đã xây dựng được bao lâu rồi (đã hoàn thành năm bao nhiêu).
Căn hộ chung cư hoặc dự án đó có thông tin tiêu cực gì hay không (chẳng hạn, chung cư đó không/khó có thể ra sổ hồng, chất lượng căn hộ, đánh giá của cư dân, cộng đồng mạng).
Lý do nào mà căn hộ chung cư đó vẫn chưa được ra sổ (có phải do vướng mắc về việc xác định nghĩa vụ tài chính của Chủ Đầu tư, quy hoạch, hay vấn đề tranh chấp với Nhà thầu).
Căn hộ chung cư đó có hạn chế đối tượng nhận chuyển nhượng (ví dụ nhà tái định cư) hay không
Căn hộ chung cư đó có đang thế chấp tại ngân hàng để người bán vay vốn hay không?
Thiết kế căn hộ chung cư có tối ưu (diện tích từng phòng, trục giao thông, ban công, logia, và các tiện ích sử dụng).

Tương tự, các thông tin liên quan đến người bán/bên chuyển nhượng mà người mua/bên nhận chuyển nhượng thường tìm hiểu kỹ, bao gồm

Lý do vì sao mà người bán cần bán căn hộ chung cư đó
Có bao nhiêu đồng sở hữu?
Các đồng sở hữu có cùng mong muốn bán căn hộ chung cư hay không?
Chủ sở hữu đó đã hoàn thành nghĩa vụ về thuế đối với nhà nước hay chưa?
Điều khoản thanh toán dự kiến mà Bên Bán đặt ra là gì, có phù hợp với việc thu xếp vốn của người mua hay không

Những thông tin cần kiểm tra trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng

Lưu đồ 3 – 2 loại hình thông tin cần kiểm tra khi nhận chuyển nhượng căn hộ

Bước 2. Xin Chủ Đầu tư xác nhận về việc chung cư chưa ra sổ

Sau khi đã ưng ý về căn hộ, không thấy vấn đề pháp lý nào liên quan đến căn hộ hoặc bên chuyển nhượng thì để việc chuyển nhượng có thể được diễn ra, Bên chuyển nhượng cần phải xin giấy xác nhận của Chủ Đầu tư, trong đó nêu rõ căn hộ chưa được Chủ Đầu tư nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng.

Việc xin xác nhận về tình trạng pháp lý của căn hộ thông thường sẽ mất khoảng 1-2 ngày, tùy thuộc vào việc hợp tác của Chủ Đầu tư (ví dụ, đại diện pháp luật của Chủ Đầu tư đi công tác hay không, Chủ Đầu tư có tạo điều kiện để xác nhận việc chuyển nhượng hay không).

Khi thực hiện thủ tục này, một số Chủ Đầu tư không tính phí. Tuy nhiên, ở một số dự án thì Chủ Đầu tư vẫn có thể tính phí xác nhận, khoảng dưới 500.000đ cho mỗi lần xác nhận.

Bước 3. Đặt cọc

Để thể hiện thành ý và sự ràng buộc của các bên đối với việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán, Bên mua thường sẽ chuyển trước cho Bên bán một khoản tiền để đặt cọc.

Tỷ lệ đặt cọc sẽ do Các Bên thống nhất và không có một quy định cụ thể. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm của CNC thì tỷ lệ đặt cọc sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như

Giá trị đặt cọc thông thường sẽ không vượt quá 30% giá trị của căn hộ.
Nhu cầu vốn của Bên bán
Khả năng thu xếp vốn Bên mua
Thời gian mà Các Bên dự kiến sẽ ký kết Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
Tình hình (thanh khoản) thị trường

Trường hợp đặc biệt

Trong trường hợp vì lý do đặc biệt (chẳng hạn, Chủ Đầu tư từ chối hỗ trợ việc ký xác nhận tình trạng cấp sổ hồng cho căn hộ) thì cũng đừng quá lo lắng. Trong trường hợp này, các bên vẫn có thể ký Hợp đồng hứa mua, hứa bán và sau khi căn hộ được cấp sổ thì Bên bán/Bên chuyển nhượng sẽ phải có nghĩa vụ chuyển nhượng cho Bên mua/Bên nhận chuyển nhượng.

Hợp đồng hứa mua, hứa bán có thể được ký kết tại phòng công chứng. Tuy nhiên, có 3 điểm bất lợi lớn nhất mà Các Bên phải đối mặt đó là

là khả năng thay đổi, điều chỉnh nội dung của Hợp đồng hứa mua, hứa bán thường bị hạn chế khi ký kết Hợp đồng hứa mua, hứa bán tại phòng công chứng.
việc ký kết Hợp đồng hứa mua, hứa bán sẽ tốn kém của các bên một khoản chi phí, được tính theo tỷ lệ % với giá trị căn hộ. Nhiều trường hợp, Các Bên phải thanh toán khoảng từ 5.000.000 đ – 7.000.000 đ.
nếu tới ngày hẹn mà Bên mua không thực hiện nghĩa vụ thì Bên bán/Bên chuyển nhượng sẽ gặp rất nhiều khó khăn pháp lý.

Do vậy, cũng không ít trường hợp Các Bên sẽ tự thống nhất nội dung và ký kết, thực hiện Hợp đồng hứa mua hứa bán mà không cần thực hiện tại phòng công chứng.

Lưu đồ 4 – trường hợp ký Hợp đồng hứa mua, hứa bán

Cũng như Hợp đồng hứa mua, hứa bán được ký kết tại phòng công chứng, Hợp đồng hứa mua hứa bán được ký kết giữa Các Bên cũng có giá trị và được pháp luật thừa nhận. Nhưng Các Bên nên lập một Hợp đồng hứa mua, hứa bán chi tiết, cụ thể để dự phòng các tình huống bất trắc có thể xảy ra.

>>> Xem thêm nội dung của một Hợp đồng hứa mua, hứa bán cụ thể mà CNC đã thực hiện cho Khách hàng tại đây.

Tại bước thứ 3 này, điều quan trọng nhất mà Bên Mua cần phải trả lời đó là

Căn hộ chung cư có đang thế chấp để vay vốn hay không;
Bên bán đã vay được bao lâu và giá trị của khoản vay còn lại là bao nhiêu;
Bên bán có được quyền tất toán khoản vay trước hạn hay không;
Thời điểm sớm nhất mà Bên bán được phép tất toán khoản vay trước hạn là khi nào;
Có khoản phạt nào từ ngân hàng mà Bên bán hoặc Bên mua phải thanh toán cho Ngân hàng khi tất toán trước hạn không;
Bao nhiêu lâu từ khi Bên bán tất toán nghĩa vụ thì ngân hàng có thể xóa/giải chấp.

Lưu đồ 5 – các vấn đề cần lưu ý khi căn hộ được thế chấp để vay vốn

Những câu hỏi nêu trên chính là nội dung sẽ quyết định cách thức mà Các Bên sẽ tiến hành giao dịch, đặt cọc hoặc thanh toán.

Trong trường hợp căn hộ chung cư đang được sử dụng để thế chấp cho một khoản vay thì thủ tục nêu tại Lưu đồ 1 – 7 bước chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ sẽ được thực hiện như sau:

Thủ tục chuyển nhượng nhà chung cư chưa ra sổ (đang thế chấp)

8 bước Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ khi đang thế chấp

Lưu đồ 6 – 8 bước chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chưa ra sổ (đang thế chấp)

Thủ tục giải chấp căn hộ tại Ngân hàng

Việc giải chấp tại Ngân hàng sẽ phụ thuộc vào từng ngân hàng cụ thể. Đối với một số ngân hàng, việc giải chấp trước thời gian vay vốn tối thiểu sẽ yêu cầu các bên thanh toán cho Ngân hàng khoản phạt khoảng 1.5% giá trị của khoản vay.

Khi đó không còn là vấn đề thì cũng cần ngân hàng ký 3 bên. Thời gian để Ngân hàng hoàn tất các nghĩa vụ của mình sau khi bên bán đã hoàn tất nghĩa vụ sẽ tốn khoảng 3 ngày làm việc.

Khi đó, thủ tục để giải chấp tài sản sẽ được thực hiện như sau

Lưu đồ 7 – các bước giải chấp tài sản đảm bảo (căn hộ) ở ngân hàng

Đồng thời, không phải chỉ người mua mới quan tâm đến việc giải chấp tại Ngân hàng, người bán cũng cần phải hiểu rõ trình tự, thủ tục tại Ngân hàng trong trường hợp người mua không có khả năng tài chính và phải thế chấp căn hộ để vay vốn.

Khi đó, thủ tục chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ tại Lưu đồ 1 – 7 bước chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ sẽ được điều chỉnh như sau:

Thủ tục chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chưa ra sổ (dùng làm tài sản thế chấp)

Lưu đồ 8 – 10 bước chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chưa ra sổ (dùng để thế chấp)

Lưu ý

Đối với lưu đồ nêu trên, cũng cần lưu ý rằng

Những hồ sơ mà Bên mua cần cung cấp cho ngân hàng bao gồm cả các thông tin được nêu tại Lưu đồ 3 – 2 loại hình thông tin cần kiểm tra khi nhận chuyển nhượng căn hộ. Ngân hàng thường chỉ thông tin sơ bộ cho Bên mua về khả năng có thể cấp hạn mức tín dụng cho Bên mua để làm cơ sở cho Bên mua đàm phán với Bên bán về các vấn đề có liên quan.
Sau khi ký văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ, Bên bán sẽ giữ lại hồ sơ và chỉ giao hồ sơ về căn hộ sau khi Ngân hàng đã thông báo giải ngân khoản tiền vay của Bên mua vào tài khoản của Bên bán.
Khoản tiền mà Ngân hàng giải ngân vào tài khoản của Bên bán có thể bị phong tỏa, tạm giữ mà chưa được rút ra cho đến khi Chủ Đầu tư ký văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ cho Bên mua.

Bước 4. Ký văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ tại phòng công chứng

Khi thực hiện bước này, Các Bên sẽ cần phải lưu ý:

Điều kiện tiên quyết để ký văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộc tại phòng công chứng là các bên phải có bản gốc Hợp đồng mua bán căn hộ và văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ (đối với căn hộ đã được chuyển nhượng trước đây), thông tin của các bên.
Đối với trường hợp Bên bán là đồng sở hữu thì người tham gia ký kết phải được ủy quyền hợp lệ.

Đồng thời, để việc ký kết văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ được diễn ra thuận lợi, Các Bên cũng cần phải:

Bàn bạc và thống nhất về ngày sẽ ký kết Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
Chuẩn bị sẵn các hồ sơ, tài liệu có liên quan đến căn hộ chung cư, bao gồm biên bản bàn giao căn hộ chung cư, hợp đồng mua bán, các phiếu xác nhận đã thanh toán tiền cho Chủ Đầu tư, xác nhận của chủ đầu tư về việc căn hộ chưa nộp hồ sơ cấp sổ hồng v.v.
Chuẩn bị sẵn giấy tờ tùy thân và giấy ủy quyền, nếu có.
Hẹn trước với Công chứng viên và soạn sẵn các nội dung của Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng (nếu có thể)

Bước 5. Bên chuyển nhượng hoàn thành nghĩa vụ về thuế, phí

Nghĩa vụ của từng Bên sẽ do các bên thống nhất. Thông thường, Bên chuyển nhượng sẽ chịu trách nhiệm thanh toán các khoản thuế, phí, lệ phí, chẳng hạn

Thuế thu nhập cá nhân (nếu có)
Phí công chứng
Phí môi giới (nếu có)
Chi phí phải trả cho Chủ Đầu tư, nếu có
Các chi phí khác.

Việc hoàn thành nghĩa vụ về thuế, phí của Bên chuyển nhượng là cơ sở để Chủ Đầu tư ký văn bản xác nhận chuyển nhượng đối với Bên mua. Tuy nhiên, cần đặc biệt lưu ý là trong một số trường hợp, Chủ Đầu tư vẫn có thể xác nhận văn bản chuyển nhượng khi Bên chuyển nhượng vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ về thuế, phí.

Bởi vậy, Bên mua cần phải nhận lại bằng chứng của việc Bên chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ thuế, phí. Nếu không, Bên nhận chuyển nhượng có thể bị hạn chế việc chuyển nhượng về sau nếu như các khoản thuế, phí (và các khoản phạt chậm nộp) phát sinh.

Bước 6. Chủ Đầu tư ký xác nhận chuyển nhượng Hợp đồng mới với người mua

Thông thường, Bên chuyển nhượng sẽ cố gắng hoàn thành bước này càng sớm càng tốt. Bởi vì, chỉ sau khi Chủ Đầu tư đã ký xác nhận chuyển nhượng Hợp đồng thì Bên chuyển nhượng mới nhận lại được phần thanh toán cuối cùng (nếu có) mà Bên mua chưa thanh toán.

>>> Xem thêm một văn bản xác nhận chuyển nhượng Hợp đồng có thể được lập theo mẫu tại đây.

Tất nhiên, nội dung văn bản xác nhận việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn họ có thể thay đổi, tùy thuộc vào từng Chủ Đầu tư cụ thể. Tuy nhiên, về bản chất thì văn bản này cần phải xác định được

Căn hộ mà Bên chuyển nhượng, Bên nhận chuyển nhượng hướng tới.
Thời điểm chấm dứt nghĩa vụ của Bên chuyển nhượng.
Thời điểm bắt đầu nghĩa vụ của Bên nhận chuyển nhượng.

Bước 7. Các Bên hoàn tất giao dịch

Ở bước này, thông thường các bên sẽ thanh toán phần nghĩa vụ tài chính còn lại (nếu có), bàn giao chìa khóa, thẻ thang máy và các tiện ích để sử dụng.

Đồng thời, Các Bên có thể cần phải ký bàn giao (i) số công tơ điện, nước tới ngày bàn giao; (ii) các nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí mà người bán có thể còn nợ Ban Quản lý; (iii) Hủy thẻ xe mà chủ cũ đang đăng ký; v.v

Tổng kết

Việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ trải qua nhiều bước, nhiều công đoạn khác nhau và tiềm ẩn những rủi ro pháp lý khác nhau. Do vậy, nếu bạn không am hiểu về thủ tục chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ thì nên có Luật sư tham gia để hỗ trợ bạn.

Trong quá trình chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ, bạn cần phải lưu ý tới 3 khía cạnh:

Có việc thế chấp căn hộ để làm tài sản đảm bảo cho một khoản vay hay không;
Có việc ký kết Hợp đồng hứa mua, hứa bán hay không;
Bên chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí hay chưa.

Liên hệ

Chúng tôi hy vọng rằng, bài viết 7 bước chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ đã giúp bạn hình dung rõ hơn về tiến trình, cách thức để mua một căn hộ chung cư.

Trong trường hợp cần thêm bất kỳ hỗ trợ nào, hãy liên hệ ngay với chúng tôi

CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM

Địa chỉ: 28 Đại lộ Mai Chí Thọ, Phường An Phú, Tp. Thủ Đức,

Hồ Chí Minh, Việt Nam

Điện thoại: (84) 28-6276 9900

Hot line: (84) 916-545-618

Email: contact@cnccounsel.com

Website: cnccounsel

Phụ trách:

Luật sư Nguyễn Thị Kim Ngân | Luật sư Thành viên

Điện thoại: (84) 919 639 093

Email: ngan.nguyen@cnccounsel.com

Hoặc

Luật sư Lê Thế Hùng | Luật sư Điều hành

Điện thoại: (84) 028 6276 9900

Email: hung.le@cnccounsel.com

Miễn trừ:

Bản tin này được chuẩn bị hoặc được sử dụng vì mục đích giới thiệu hoặc cập nhật cho khách hàng những thông tin về những vấn đề và/hoặc sự phát triển các quan điểm pháp lý tại Việt Nam. Các thông tin được trình bày tại bản tin này không tạo thành ý kiến tư vấn thuộc bất kỳ loại nào và có thể được thay đổi mà không cần phải thông báo trước.