Bối cảnh

Chưa đầy ba năm kể từ thời điểm Luật Đất đai năm 2024 (Luật số 31/2024/QH15) chính thức đi vào đời sống pháp lý, hệ thống pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam tiếp tục đứng trước một cuộc đại tu thể chế quy mô lớn với yêu cầu sửa đổi toàn diện Luật Đất đai 2024. Trong suốt giai đoạn 2024–2025, mặc dù Quốc hội đã liên tục ban hành các văn bản để tháo gỡ các nút thắt phát sinh, thực tiễn áp dụng vẫn bộc lộ vô số bất cập, vướng mắc pháp lý kéo dài. Sự cần thiết sửa đổi Luật Đất đai 2024 phản ánh đòi hỏi cấp thiết từ cả hai phía: cơ quan quản lý nhà nước trong việc nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, và cộng đồng doanh nghiệp trong việc loại bỏ rủi ro pháp lý, khơi thông nguồn lực đầu tư.

Tại Hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Cục Quản lý đất đai tổ chức ngày 27/08/2026 tại Hà Nội, giới chuyên gia và đại biểu tham dự đã chỉ ra rằng việc tái thiết lập khung khổ pháp lý đất đai không thể dừng lại ở những chỉnh sửa mang tính sự vụ, mà phải là một bước nhảy vọt về mặt kỹ thuật lập pháp và tư duy phân bổ nguồn lực.

Bài viết dưới đây giới thiệu các điểm mới của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 phiên bản số 03 ngày 22/08/2026 (gọi tắt là “Dự thảo 2026”), nêu lên những vướng mắc, bất cập, khó khăn của hệ thống pháp luật đất đai cũ đã được giải quyết trong Dự thảo, đồng thời chỉ ra các khoảng trống pháp lý còn tồn tại mà vẫn cần được thảo luận thêm trong thời gian tới.

Chương I: Tái cấu trúc nội dung, nguyên tắc tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 nhằm chấm dứt tình trạng “pháp luật tản mát”

1. Thu gọn quy mô cấu trúc điều luật và bước chuyển mình trong tư duy lập pháp

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã thực hiện một cuộc đại phẫu kỹ thuật lập pháp mang tính đột phá khi tinh gọn quy mô điều luật từ 260 điều (theo Luật Đất đai năm 2024) xuống chỉ còn 106 điều. Nhìn lại khung khổ pháp lý trước đây, Luật Đất đai 2024 từng bị trói buộc bởi vô số các quy định mang tính hành chính sự vụ quá chi tiết. Việc ôm đồm các quy trình kỹ thuật tiểu tiết vào thân luật không chỉ làm cho bộ luật trở nên cồng kềnh, xơ cứng mà còn nhanh chóng rơi vào tình trạng lạc hậu, không theo kịp tốc độ biến động đa dạng của thị trường bất động sản. Sự tinh giản hơn một nửa số điều luật ở bản Dự thảo 2026 không đơn thuần là động thái thu gọn văn bản về mặt cơ học, mà chính là một bước nhảy vọt về mặt tư duy quản lý nhà nước: chuyển từ phương thức “quản lý can thiệp sâu, siết chặt bằng thủ tục” sang triết lý “xác lập hành lang pháp lý vĩ mô, đẩy mạnh phân cấp phân quyền cho cấp cơ sở và mở rộng không gian tự do hóa cho các giao dịch dân sự, kinh tế”.

2. Thiết lập cơ chế bãi bỏ tập trung và sứ mệnh xóa bỏ ma trận văn bản chồng chéo

Trong Dự thảo 2026 các nhà lập pháp đã đưa ra quy định quyết liệt khi tuyên bố bãi bỏ toàn bộ Luật Đất đai số 31/2024/QH15, đồng thời chấm dứt hiệu lực của 12 Luật sửa đổi, bổ sung liên quan được ban hành rải rác trong giai đoạn 2024–2025 cùng Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội[1]. Nhìn lại thực tiễn giai đoạn 2024–2026, hệ thống pháp luật đất đai đã chứng kiến sự ra đời của vô số văn bản sửa đổi mang tính vá lỗi, manh mún, vô hình trung đẩy cả doanh nghiệp, nhà đầu tư lẫn cán bộ thực thi vào một “ma trận tra cứu” vô cùng phức tạp khi không thể xác định đâu là quy định đang có hiệu lực pháp lý cao nhất. Việc thiết lập cơ chế bãi bỏ tập trung ở Dự thảo 2026 chính là bước đi kỹ thuật triệt để nhằm gom tất cả các mảnh ghép pháp lý còn tản mát về một đầu mối thống nhất, đóng vai trò như một cuộc “làm sạch” hành lang pháp lý, qua đó triệt tiêu triệt để nguy cơ xung đột, chồng chéo giữa các văn bản quy phạm pháp luật cùng tầng nấc.

3. Nguyên tắc kế thừa liên tục và bảo đảm an toàn cho các dự án dở dang

Thông qua các quy định chuyển tiếp[2], Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã xác lập nguyên tắc kế thừa liên tục khi cho phép các dự án đã được giao đất, cho thuê đất hoặc đang trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng theo khung pháp lý cũ được tiếp tục triển khai mà không phải làm lại thủ tục từ đầu (trừ các trường hợp có điều chỉnh quy hoạch bắt buộc). Nhìn lại lịch sử lập pháp, mỗi lần sửa đổi Luật Đất đai thường vô tình tạo ra các “khoảng trống pháp lý” hoặc tâm lý nghe ngóng, khiến hàng loạt dự án dở dang bị đình trệ, hoãn lại để rà soát lại toàn bộ hồ sơ. Việc thiết lập cơ chế chuyển tiếp rõ ràng và mang tính kế thừa tại Điều 107 chính là “tấm lá chắn” an toàn pháp lý tuyệt đối cho các nhà đầu tư. Quy định này giúp doanh nghiệp giải tỏa tâm lý e ngại, yên tâm tự tin giải ngân nguồn vốn và duy trì liên tục tiến độ triển khai dự án mà không lo rủi ro bị đứt gãy về mặt thủ tục.

4. Đô thị hóa quản lý thông qua quy phạm hóa ứng dụng hạ tầng dữ liệu số

Thông qua các quy định tại Chương II và Chương VII, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã đưa việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận cũng như mọi giao dịch biến động đất đai trở thành nghĩa vụ bắt buộc phải thực hiện, cập nhật và vận hành đồng bộ trên hệ thống Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Nhìn lại thực trạng nhiều năm qua, quy trình quản lý hành chính dựa trên hồ sơ giấy truyền thống chính là “mảnh đất xốp” làm phát sinh cơ chế “xin – cho”, hành vi nhũng nhiễu và kéo dài thời gian xử lý thủ tục đến vô thời hạn. Việc chuyển dịch toàn bộ hoạt động quản lý sang nền tảng dữ liệu số kết nối liên thông không chỉ là bước tiến công nghệ, mà còn là giải pháp căn cơ giúp công khai, minh bạch hóa lịch sử của từng thửa đất. Điều này tạo nên một bước ngoặt lớn trong việc tinh giản thủ tục hành chính, tối ưu hóa chi phí tuân thủ cho cả người dân lẫn cộng đồng doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường bất động sản.

3. Rủi ro “Luật khung” và khoảng trống về tính dự báo pháp lý

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã đưa ra quy định mang tính nguyên tắc chung: “Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật này” để xây dựng một khung pháp lý nền tảng giống như nhiều “luật mẹ” khác[3]. Việc tinh gọn hơn một nửa số điều luật giúp đạo luật trở nên gọn nhẹ về mặt hình thức, nhưng mặt trái của kỹ thuật lập pháp này lại vô tình đẩy toàn bộ trách nhiệm quy định chi tiết các quy trình, thủ tục phức tạp sang cho hệ thống văn bản dưới luật như Nghị định và Thông tư. Nếu các văn bản hướng dẫn thi hành không được ban hành đồng bộ và kịp thời trước mốc có hiệu lực 01/03/2027, nguy cơ “tắc nghẽn” giao dịch và ngưng trệ các dự án bất động sản hoàn toàn có thể tái diễn do xuất hiện khoảng trống pháp lý. Bên cạnh đó, việc trao quyền quá lớn cho cấp Nghị định quy định các nội dung quan trọng còn tiềm ẩn rủi ro làm giảm đi tính ổn định, tính dự báo dài hạn vốn là giá trị cốt lõi của một đạo luật do Quốc hội ban hành.

Chương II: Xác lập thứ bậc ưu tiên và tính ưu tiên của Luật Đất đai trong hệ thống xung đột pháp lý liên ngành

1. Nguyên tắc “ưu tiên áp dụng pháp luật” trong điều chỉnh quan hệ đất đai

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã đưa ra nguyên tắc ưu tiên áp dụng pháp luật (Lex Specialis) mang tính triệt để: Trường hợp xuất hiện sự khác biệt hoặc mâu thuẫn giữa quy định của Luật Đất đai với các luật khác liên quan đến những vấn đề cốt lõi: từ giao đất, cho thuê đất, đấu giá, đấu thầu, thu hồi đất, xác định giá đất cho đến đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, thì các quy định của Luật Đất đai sẽ được ưu tiên thực hiện[4]. Nhìn lại thực tiễn thực thi pháp luật thời gian qua, bức tranh pháp lý bất động sản thường xuyên rơi vào tình trạng “vỡ trận” do sự xung đột thẩm quyền giữa các luật chuyên ngành như Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu hay Luật Xây dựng khi văn bản nào cũng tự tuyên bố quyền ưu tiên áp dụng. Sự bất bồng bộ này đã tạo nên tâm lý e ngại, đẩy các Sở, Ban, Ngành địa phương vào cảnh lúng túng, không biết tuân theo quy định nào và dẫn đến tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, khiến vô số dự án bị tắc nghẽn. Việc Dự thảo 2026 xác lập thứ bậc áp dụng pháp luật tường minh cho Luật Đất đai chính là lời giải căn cơ, chấm dứt hoàn toàn tình trạng “ma trận pháp lý” và trao thẩm quyền hành động rõ ràng cho bộ máy thực thi công vụ.

2. Thống nhất tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư qua đấu giá và đấu thầu

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã đưa ra quy định nhằm phân định rõ ràng ranh giới và các điều kiện bắt buộc áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất[5], bảo đảm tính đồng bộ với Luật Đấu thầu và Luật Đầu tư. Nhìn lại thực trạng giai đoạn 2024–2025, bế tắc lớn nhất của chính quyền các địa phương nằm ở việc không thể phân định được dự án nào thuộc diện phải đấu giá, dự án nào bắt buộc phải đấu thầu do sự mập mờ, chồng chéo giữa các văn bản quy phạm pháp luật. Tâm lý e ngại sai phạm đã khiến nhiều địa phương đóng băng khâu phê duyệt, không dám chấp thuận chủ trương đầu tư cho các dự án mới. Việc Dự thảo 2026 làm rõ ranh giới áp dụng không chỉ tháo gỡ điểm nghẽn “kinh điển” này mà còn giúp chuẩn hóa quy trình đầu vào cho dự án, trực tiếp giải phóng nguồn lực cho hàng trăm dự án phát triển đô thị và nhà ở đang bị ngưng trệ trên khắp cả nước.

3. Minh bạch hóa quy trình cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dự án thương mại

Tại Chương V của Dự thảo 2026, các nhà lập pháp đã thực hiện một bước cải cách quan trọng khi tối giản hóa tối đa các điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và đất thương mại, dịch vụ, đồng thời bãi bỏ các quy trình chấp thuận “tầng tầng lớp lớp” gây phiền hà trước đây. Nhìn lại thực tiễn triển khai dự án những năm qua, yêu cầu cứng nhắc về việc doanh nghiệp phải sở hữu “100% đất ở” hoặc sự hiện diện của các diện tích đất công xen kẹt (như kênh rạch, đường đi chung) đã trở thành “lực cản” đẩy vô số dự án bất động sản tiềm năng vào cảnh đình trệ, thậm chí phá sản do không thể hoàn tất thủ tục pháp lý. Việc Dự thảo 2026 mở ra cơ chế xử lý linh hoạt đối với diện tích đất công xen kẹt và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên sự phù hợp với quy hoạch đã phê duyệt chính là lời giải thiết thực. Quy định này giúp giải phóng nguồn tài nguyên đất đai đang bị lãng phí, đồng thời tạo cơ chế minh bạch, thuận lợi để các nhà đầu tư chủ động khơi thông nguồn lực phát triển các dự án thương mại.

4. Đồng bộ hóa thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất với chấp thuận chủ trương đầu tư

Các quy định trong Chương IV của Dự thảo 2026 đã ghi nhận bước cải cách thủ tục quan trọng khi chủ động tích hợp hoàn toàn bước thẩm định nhu cầu sử dụng đất và điều kiện giao đất, cho thuê đất vào chung một quy trình thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Trong khung khổ pháp lý trước đây, các nhà đầu tư luôn phải đối mặt với gánh nặng chi phí và thời gian khi phải thực hiện song song hai quy trình thủ tục độc lập, có nhiều nội dung trùng lặp tại Sở Tài chính (trước đây là Sở Kế hoạch & Đầu tư) và Sở Nông nghiệp & Môi trường. Việc hợp nhất và liên thông hai bước thủ tục này không chỉ xóa bỏ cơ chế “duyệt hai lần” trùng lặp, mà còn được kỳ vọng giúp rút ngắn hàng tháng trời chuẩn bị pháp lý cho mỗi dự án, tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhanh chóng hoàn thiện hồ sơ để đưa đất vào khai thác, vận hành.

5. Rủi ro về tính thời điểm và sự lệch pha văn bản hướng dẫn ngành

Mặc dù Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã thiết lập nguyên tắc ưu tiên áp dụng pháp luật đất đai đối với các quan hệ liên quan[6], sự đan xen giữa quy định này với các quy trình thẩm định chuyên ngành chưa được sửa đổi tương ứng trong các Luật chuyên biệt vẫn tiềm ẩn rủi ro lớn về tính đồng bộ. Trên thực tế, dù Luật Đất đai đóng vai trò tuyên bố ưu tiên, nhưng nếu các Bộ quản lý chuyên ngành như Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính (trước đây là Bộ Kế hoạch & Đầu tư) chưa kịp thời rà soát, sửa đổi các Thông tư và hệ thống mẫu biểu hướng dẫn thẩm định dự án, cán bộ thụ lý hồ sơ tại các địa phương vẫn sẽ mang tâm lý an toàn, e ngại vi phạm quy trình ngành. Sự lệch pha về mặt thời điểm ban hành văn bản hướng dẫn giữa các Bộ, Ngành do đó hoàn toàn có thể trở thành “cục cục than nóng” khiến việc triển khai Luật trên thực tế bị ngưng trệ, vô hiệu hóa phần nào nỗ lực tháo gỡ điểm nghẽn của đạo luật mới.

Chương III: Khai thông nút thắt tài chính và định giá đất trong bồi thường, thanh toán dự án tư nhân và công tư (BT) tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026

Cố định thời điểm tính giá đất thanh toán cho dự án BT

Tại Điều 104, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã mang đến một bước đột phá quan trọng khi sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2a Điều 45 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP). Theo đó, giá đất dự kiến của quỹ đất thanh toán cho dự án BT sẽ được tính toán trực tiếp căn cứ theo Bảng giá đất tại thời điểm lập dự án và lập hồ sơ mời thầu. Nhìn lại thực trạng nhiều năm qua, vô số dự án BT đã rơi vào cảnh “đóng băng” kéo dài do vướng mắc ở cơ chế xác định giá đất tại thời điểm giao đất, là thời điểm mà thực tế thường diễn ra sau nhiều năm khi công trình đã hoàn thành. Sự lệch pha về mặt thời gian này tạo ra chênh lệch giá trị rất lớn, vừa phát sinh nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước, vừa làm vỡ phương án tài chính dự kiến của nhà đầu tư. Việc ấn định thời điểm tính giá đất ngay từ bước lập dự án và mời thầu chính là lời giải minh bạch hóa dòng tiền, loại bỏ rủi ro biến động giá cho các bên, qua đó tạo niềm tin để khôi phục và thúc đẩy hình thức đầu tư BT phát triển lành mạnh.

2. Chuẩn hóa Bảng giá đất quốc gia dựa trên hạ tầng dữ liệu thị trường

Thông qua các quy định tại Chương XIII, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã thiết lập cơ chế xây dựng Bảng giá đất theo định kỳ, đồng thời yêu cầu việc điều chỉnh, cập nhật biến động phải được vận hành trực tiếp dựa trên dữ liệu tích tụ từ Hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia. Nhìn lại vướng mắc lớn nhất sau khi bỏ Khung giá đất ở giai đoạn trước, các đơn vị tư vấn và định giá độc lập thường rơi vào trạng thái “tê liệt”, e ngại không dám ban hành chứng thư định giá do thiếu hụt hệ quy chiếu phương pháp thực tế và lo sợ rủi ro pháp lý, rủi ro hình sự hóa. Việc chuẩn hóa Bảng giá đất dựa trên nền tảng dữ liệu số không chỉ giúp thương mại hóa và khách quan hóa hoạt động định giá, mà còn triệt tiêu tối đa các yếu tố can thiệp cảm tính, chủ quan. Đây chính là bước tiến then chốt để xây dựng một thị trường tài chính đất đai minh bạch, tiệm cận với giá trị thực tế của thị trường.

3. Minh bạch hóa cơ chế bù trừ nghĩa vụ tài chính và tiền thuê đất

Các quy định thuộc Chương XIII của Dự thảo 2026 đã đưa ra cơ chế tài chính linh hoạt khi cho phép nhà đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được khấu trừ trực tiếp vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo công thức xác định rõ ràng. Thậm chí, đối với các trường hợp được miễn hoàn toàn tiền thuê đất hoặc số kinh phí ứng trước vượt quá nghĩa vụ tài chính của dự án, phần chênh lệch còn lại tiếp tục được khấu trừ vào các dự án khác của nhà đầu tư trên cùng địa bàn cấp tỉnh hoặc tính thẳng vào chi phí đầu tư. Nhìn lại thực tế trước đây, vô số doanh nghiệp đã rơi vào thế “mắc kẹt”, mất hàng năm trời chỉ để thực hiện thủ tục quyết toán chi phí giải phóng mặt bằng nhằm xác định nghĩa vụ tài chính thực tế. Việc thiết lập cơ chế tự động bù trừ dựa trên phương án bồi thường đã được phê duyệt không chỉ giải quyết triệt để tình trạng ngâm hồ sơ, mà còn giúp nhà đầu tư nhanh chóng hoàn tất nghĩa vụ tài chính để đưa quỹ đất vào khai thác, kinh doanh.

4. Tự do hóa hình thức nộp tiền thuê đất hàng năm và nộp một lần

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 cũng mở rộng tối đa quyền tự quyết cho doanh nghiệp khi cho phép linh hoạt lựa chọn giữa hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với các diện tích đất sản xuất, kinh doanh. Nhìn lại khung khổ của Luật Đất đai 2024, việc siết chặt và bó hẹp đối tượng được áp dụng hình thức trả tiền một lần từng tạo ra rào cản rất lớn, khiến doanh nghiệp bị hạn chế quyền tài sản và gặp vô vàn khó khăn khi thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng. Việc khôi phục và tự do hóa quyền lựa chọn hình thức nộp tiền thuê đất ở Dự thảo 2026 chính là cơ chế cởi mỏng cản trở tài chính, giúp doanh nghiệp chủ động xây dựng chiến lược quản trị dòng tiền và dễ dàng tiếp cận các nguồn vốn tín dụng dài hạn để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh.

5. Thẩm quyền tùy nghi trong quy định chuyển tiếp giá đất và rủi ro né tránh trách nhiệm

Đặc biệt, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã trao thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc tiếp tục xác định giá đất theo khung pháp lý cũ hoặc chuyển sang áp dụng theo quy định của luật mới đối với các hồ sơ tài chính đang dở dang[7]. Mặc dù mục tiêu là tạo độ linh hoạt trong xử lý công việc cho địa phương, quy định này lại bộc lộ bất cập lớn khi không đi kèm các tiêu chí định lượng hoặc điều kiện bắt buộc cụ thể. Việc thiếu hành lang phân định rõ ràng vô hình trung trao một “thẩm quyền tùy nghi” quá lớn, dễ dẫn đến tình trạng áp dụng thiếu thống nhất, “mỗi tỉnh làm một kiểu”. Trong bối cảnh tâm lý e ngại rủi ro pháp lý còn phổ biến, cán bộ thụ lý tại địa phương thường có xu hướng ưu tiên lựa chọn phương án an toàn nhất cho bản thân thay vì phương án tối ưu cho tiến độ của dự án. Sự do dự và né tránh trách nhiệm này vì thế hoàn toàn có thể trở thành rào cản mới, tiếp tục đẩy rủi ro đứt gãy dòng tiền và chậm trễ tiến độ về phía các doanh nghiệp.

Chương IV: Tháo gỡ điểm nghẽn thi hành án dân sự và xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất chưa cấp giấy chứng nhận

1. Cơ chế cấp Giấy chứng nhận lần đầu trực tiếp cho người mua trúng đấu giá thi hành án

Tại điểm m) khoản 1 Điều 23 của Dự thảo 2026, các nhà lập pháp tiếp tục ghi nhận cơ chế cho phép người trúng đấu giá hoặc người nhận tài sản để trừ nợ được nhận quyền sử dụng đất căn cứ quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành hoặc văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật, làm cơ sở để được cấp Giấy chứng nhận đối với các thửa đất chưa từng được cấp sổ đỏ nhưng đủ điều kiện. Đây là quy định kế thừa từ Luật Đất đai 2024, không phải một cơ chế hoàn toàn mới; dự thảo số 03 chưa thiết lập quy trình riêng cho phép Cơ quan Thi hành án dân sự chủ động gửi văn bản đề nghị thay thế trọn vẹn hồ sơ gốc của chủ đất cũ như từng được mô tả. Dù vậy, quy định vẫn góp phần tháo gỡ tình trạng người phải thi hành án cố tình chống đối, bất hợp tác, không chịu ký hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu, qua đó hỗ trợ khơi thông tài sản thi hành án đang bị đóng băng.

2. Phân định ranh giới giữa biện pháp ngăn chặn và quyền phát mại tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng (TCTD)

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã đưa ra quy định mạch lạc khi xác định rõ điều kiện giao dịch đất đai chỉ áp dụng đối với các diện tích đất không bị áp dụng biện pháp cưỡng chế, ngăn chặn thi hành án hoặc bị tạm dừng giao dịch theo quy định của pháp luật tố tụng hình sự. Đồng thời, điều khoản này còn xác lập cơ chế ưu tiên thanh toán tuyệt đối cho các tài sản thế chấp hợp pháp đã đăng ký giao dịch bảo đảm trước thời điểm có quyết định ngăn chặn. Quy định mới này đã chấm dứt hoàn toàn thực trạng bất cập kéo dài, nơi tài sản thế chấp hợp pháp của các tổ chức tín dụng thường xuyên bị “văng lây”, phong tỏa và ngưng trệ phát mại vô thời hạn chỉ vì chủ sở hữu đất dính dáng đến một vụ án dân sự hay hình sự độc lập khác. Việc phân định ranh giới này không chỉ bảo vệ quyền đòi nợ hợp pháp của ngân hàng mà còn góp phần lành mạnh hóa hoạt động tín dụng và xử lý nợ xấu.

3. Bảo lưu hiệu lực các phương án thi hành án dở dang trong giai đoạn chuyển tiếp

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã ghi nhận cơ chế bảo lưu hiệu lực pháp lý quan trọng khi quy định các trường hợp xử lý tài sản thi hành án theo phương án đã được phê duyệt trước ngày Luật này có hiệu lực sẽ tiếp tục được triển khai thực hiện và cấp Giấy chứng nhận mà không phải thực hiện rà soát hay lập lại quy trình từ đầu. Nhìn lại thực tiễn trước đây, mỗi đợt thay đổi hay sửa đổi Luật thường đẩy các cơ quan thi hành án và bên mua tài sản vào tình cảnh mệt mỏi khi phải tốn từ 1 đến 2 năm chỉ để rà soát lại hiện trạng, nguồn gốc đất đai theo quy định mới. Sự kéo dài vô lý này không chỉ phát sinh chi phí bảo quản tài sản thi hành án rất lớn mà còn làm suy giảm nghiêm trọng giá trị đấu giá của tài sản do hư hỏng, xuống cấp theo thời gian. Việc quy định tiếp tục thực hiện phương án dở dang chính là giải pháp thiết thực nhằm bảo toàn giá trị tài sản, tối ưu hóa thời gian xử lý và mang lại sự an tâm tuyệt đối cho người tham gia đấu giá thi hành án.

4. Tách biệt tài sản nông lâm trường vi phạm ra khỏi danh mục thi hành án

Khoản 3 Điều 85 của Dự thảo 2026 quy định: đối với diện tích đất của các công ty nông, lâm nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận theo phương án sử dụng đất được phê duyệt nhưng không đầu tư, giao khoán không đúng đối tượng, Nhà nước thu hồi để thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số và phát triển kinh tế – xã hội[8]. Đây là quy định xử lý đất nông, lâm trường sử dụng sai mục đích nói chung, không gắn trực tiếp với công tác thi hành án dân sự như cách diễn giải trước đây. Dù vậy, quy định vẫn góp phần loại bỏ những diện tích đất không đủ điều kiện pháp lý (kể cả trường hợp bị lấn chiếm, sử dụng để thế chấp “chui”) khỏi hiện trạng quản lý, sử dụng không đúng quy định, đồng thời bảo đảm tính nghiêm minh trong quản lý tài nguyên đất công của Nhà nước.

5. Khoảng trống về chế tài thời hạn đối với Cơ quan Đăng ký Đất đai

Điểm m) khoản 1 Điều 23 của Dự thảo 2026 chỉ ghi nhận quyền nhận quyền sử dụng đất từ kết quả thi hành án hoặc đấu giá đã hoàn tất; dự thảo số 03 không quy định thời hạn bắt buộc hay trách nhiệm pháp lý cụ thể của Cơ quan Đăng ký đất đai khi xử lý các trường hợp này, và cũng không thiết lập cơ chế đề nghị cấp Giấy chứng nhận riêng cho người trúng đấu giá thi hành án như từng nêu ở mục 1. Đây là khoảng trống thực chất: nếu không có quy định về thời hạn trả lời cứng (ví dụ trong vòng 30 ngày) và cơ chế xử lý nghĩa vụ nợ thuế cũ của chủ đất, quyền được ghi nhận tại điểm m) khoản 1 Điều 23 sẽ khó phát huy hiệu quả trên thực tế do phụ thuộc vào thời gian xử lý hồ sơ của Cơ quan Đăng ký đất đai.

Chương V: Hoàn thiện tính đồng bộ về quy hoạch sử dụng đất và sự tương hỗ với pháp luật quy hoạch năm 2025

1. Sửa đổi Luật Quy hoạch 2025 triệt tiêu việc lập quy hoạch trùng lặp

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã đưa ra quy định sửa đổi, bổ sung trực tiếp các điều khoản của Luật Quy hoạch số 112/2025/QH15, chính thức bãi bỏ các nội dung chồng chéo giữa quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và quy hoạch không gian biển[9]. Nhìn lại thực tiễn quy hoạch trước đây, vô số dự án hạ tầng ven biển và phát triển đô thị rơi vào cảnh ngưng trệ triệt để khi cùng một diện tích đất lại vừa chịu sự điều chỉnh của quy hoạch ngành, vừa chịu sự điều chỉnh của quy hoạch đất đai với các chỉ tiêu kỹ thuật hoàn toàn mâu thuẫn nhau. Việc sửa đổi đồng bộ này đã triệt tiêu hoàn toàn sự mập mờ trong công tác lập quy hoạch, xóa bỏ tình trạng “một mảnh đất hai chiếc áo pháp lý” và trực tiếp giải phóng nguồn lực cho các dự án hạ tầng ven biển, đô thị quy mô lớn.

2. Phân định rạch ròi giữa quy hoạch định hướng và kế hoạch sử dụng đất hành động

Thông qua các quy định tại Chương III, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã tái cấu trúc cơ chế quản lý khi xác định Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh/quốc gia chỉ tập trung quản lý các chỉ tiêu đất mang tính chiến lược (như đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất an ninh – quốc phòng và hạ tầng trọng điểm), đồng thời phân cấp triệt để quyền điều chỉnh công năng đất chi tiết cho chính quyền cấp huyện và cấp xã. Nhìn lại vướng mắc trước đây, quy trình quản lý quá tập trung và ôm đơm đã buộc cấp xã, cấp huyện phải tốn hàng năm trời làm thủ tục trình xin điều chỉnh quy hoạch cấp tỉnh mỗi khi phát sinh nhu cầu chuyển đổi cho một diện tích đất nhỏ lẻ phục vụ dân sinh hoặc dự án địa phương. Việc phân định rõ giữa định hướng chiến lược và kế hoạch hành động chi tiết không chỉ giảm tải đáng kể áp lực thủ tục hành chính, mà còn tăng tính chủ động cho địa phương, trực tiếp khắc phục tận gốc tình trạng “quy hoạch treo” kéo dài gây lãng phí tài nguyên.

3. Tự động hóa cập nhật chỉ tiêu sử dụng đất vào hệ thống quy hoạch quốc gia

Thông qua các điều khoản tại Chương III của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026, các nhà lập pháp đã đẩy mạnh chuyển đổi số khi tích hợp việc điều chỉnh và cập nhật các chỉ tiêu sử dụng đất trực tuyến trên Hệ thống Cơ sở dữ liệu Quy hoạch quốc gia. Trước đây, quy trình điều chỉnh chỉ tiêu đất đai thủ công thường kéo dài lê thê qua nhiều cấp, tốn từ vài tháng đến hàng năm trời chỉ để hoàn tất các thủ tục phê duyệt hành chính. Việc tự động hóa và số hóa toàn bộ quá trình cập nhật chỉ tiêu giúp rút ngắn thời gian xử lý xuống chỉ còn vài tuần, qua đó mang lại độ linh hoạt tối đa cho chính quyền địa phương trong việc chủ động điều chỉnh nguồn lực đất đai, sẵn sàng đón nhận và thu hút các dự án đầu tư lớn phát sinh ngoài dự kiến ban đầu.

4. Công khai minh bạch quy hoạch và bảo vệ quyền lợi người dân vùng quy hoạch treo

Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026, các nhà lập pháp đã thiết lập cơ chế bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người dân khi quy định: Nếu sau 3 năm kể từ ngày công bố quy hoạch mà dự án không được triển khai thực hiện, đồng thời cơ quan nhà nước không có quyết định điều chỉnh hoặc hủy bỏ, người sử dụng đất trong khu vực đó sẽ được phục hồi và thực hiện đầy đủ các quyền hạn pháp lý như xây dựng, thế chấp và chuyển nhượng. Quy định này đã chấm dứt hoàn toàn tình trạng “treo quyền lợi” kéo dài hàng chục năm qua, nơi hàng triệu hộ dân sống trong các vùng quy hoạch treo bị hạn chế quyền tài sản, không thể xin cấp phép xây dựng, cải tạo nhà ở cũng như không thể thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng. Đây là bước tiến quan trọng vừa bảo đảm tính nghiêm minh của quy hoạch, vừa cân bằng và trả lại quyền lợi hợp pháp cho người dân.

5. Sự lệch pha giữa Quy hoạch Đất đai và Quy hoạch Đô thị – Nông thôn

Mặc dù Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã đưa ra nhiều giải pháp đồng bộ hóa hệ thống quy hoạch, mối tương quan giữa các điều khoản sửa đổi tại Điều 105 với Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 vẫn chưa xác lập được một cơ chế trọng tài hay quy tắc ưu tiên xử lý mâu thuẫn thật sự rõ ràng. Sự thiếu hụt này khiến thực trạng bất cập kinh điển (khi dự án “phù hợp với quy hoạch sử dụng đất nhưng lại lệch pha với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết 1/500”) hoàn toàn có thể tái diễn trên thực tế. Khi hai hệ thống quy hoạch song song không có cơ quan hay điều khoản đóng vai trò “trọng tài” phân định hiệu lực ưu tiên tuyệt đối, cán bộ thụ lý hồ sơ tại địa phương sẽ lại rơi vào thế lúng túng, không dám phê duyệt. Cuối cùng, chính nhà đầu tư vẫn phải tiếp tục gánh chịu rủi ro pháp lý kéo dài, khiến tiến độ triển khai dự án bị đình trệ ngoài mong muốn.

Chương VI: Tái thiết lập thể chế thu hồi đất, bồi thường, tái định cư và bảo vệ nguyên tắc cân bằng lợi ích

1. Định danh tường minh danh mục dự án thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng

Thông qua các quy định tại Chương VI, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã thiết lập một danh mục khép kín, liệt kê tường minh các trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nhìn lại thực tiễn áp dụng trước đây, việc thiếu các tiêu chí định danh rõ ràng đã dẫn đến tình trạng các địa phương áp dụng tùy tiện cơ chế thu hồi đất bằng quyết định hành chính cho cả các dự án mang bản chất kinh doanh thương mại thuần túy. Sự mập mờ giữa lợi ích công cộng và lợi ích doanh nghiệp chính là nguyên nhân cốt lõi phát sinh hàng loạt các tranh chấp, khiếu kiện phức tạp, kéo dài. Việc Dự thảo 2026 kiên quyết áp dụng cơ chế danh mục khép kín không chỉ bảo vệ triệt để quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, mà còn triệt tiêu tận gốc nguy cơ lạm dụng quyền lực hành chính, tạo lập môi trường đầu tư lành mạnh và ổn định xã hội.

2. Chuẩn hóa nguyên tắc bồi thường “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”

Tại Chương VII, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã luật hóa một cách khắt khe và mang tính bắt buộc quy trình thu hồi đất khi yêu cầu việc hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu tái định cư, cũng như phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được hoàn tất toàn diện trước khi ban hành quyết định thu hồi đất. Quy định này giải quyết triệt để tình trạng bất cập kéo dài nhiều năm qua, nơi chính quyền cưỡng chế giải phóng mặt bằng khi người dân chưa được bố trí chỗ ở mới hoặc khu tái định cư chỉ là những mảnh đất trống thiếu thốn điện, đường, trường, trạm. Việc luật hóa thứ tự thực hiện này không chỉ cụ thể hóa nguyên tắc nhân văn “bảo đảm người dân có chỗ ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”, mà còn mang lại sự an tâm, giảm thiểu tranh chấp khiếu kiện kéo dài và tạo sự đồng thuận xã hội cao khi triển khai các dự án đầu tư.

3. Đa dạng hóa hình thức bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc nhà ở

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã mở rộng tối đa quyền lựa chọn cho người có đất bị thu hồi khi quy định linh hoạt các hình thức bồi thường: Bằng tiền, bằng đất có cùng mục đích sử dụng, hoặc bằng đất khác mục đích sử dụng/nhà ở (nếu địa phương có sẵn quỹ đất và người dân có nhu cầu)[10]. Cơ chế này đã tháo gỡ cùng lúc nhiều điểm nghẽn lớn trong công tác giải phóng mặt bằng. Một mặt, quy định mới giúp giảm thiểu tối đa áp lực chi trả tiền mặt từ ngân sách nhà nước hoặc Quỹ phát triển đất địa phương. Mặt khác, việc cho phép bồi thường bằng đất thương mại, dịch vụ hoặc nhà ở tạo điều kiện trực tiếp cho người dân vùng giải tỏa có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp bền vững, chủ động sinh kế và cùng thụ hưởng giá trị đền bù tăng thêm được tạo ra từ chính các dự án phát triển đô thị, hạ tầng.

4. Cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất linh hoạt cho dự án nhà ở thương mại

Chương VI, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã đưa ra quy định cởi mở và mang tính đột phá khi cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất khác nhau (mà không bắt buộc phải có sẵn yếu tố đất ở trong ranh giới dự án) để triển khai dự án nhà ở thương mại, miễn là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Quy định mới này được kỳ vọng tháo gỡ hoàn toàn “nút thắt đất ở” kinh điển: vướng mắc pháp lý đã khiến hàng trăm dự án bất động sản thương mại trên cả nước bị đình trệ, đứt gãy dòng tiền và đứng hình trong nhiều năm qua. Việc khai thông cơ chế nhận chuyển nhượng linh hoạt không chỉ trả lại tính chủ động cho thị trường, mà còn giúp đa dạng hóa nguồn cung nhà ở, giảm áp lực giá sản phẩm và thúc đẩy sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản.

5. Rủi ro từ “khoảng trống thỏa thuận” đối với diện tích đất còn lại không đạt 100%

Mặc dù Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026 đã mở rộng cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, văn bản này vẫn bộc lộ một khoảng trống kỹ thuật lớn khi chưa quy định cơ chế Nhà nước can thiệp thu hồi đối với phần diện tích nhỏ lẻ còn lại (khoảng dưới 10–15%) trong trường hợp nhà đầu tư đã tự thỏa thuận thành công với đại đa số các chủ sử dụng đất trong ranh giới dự án. Bất cập còn tồn tại này trực tiếp duy trì rủi ro từ nạn “đầu cơ, ép giá” vô lý của một vài hộ dân cuối cùng, cố tình không bàn giao mặt bằng nhằm đòi hỏi mức đền bù cao gấp nhiều lần giá trị thực tế. Việc thiếu đi công cụ pháp lý mang tính chốt chặn từ phía Nhà nước để xử lý dứt điểm “phần diện tích nghẽn” này sẽ khiến toàn bộ nỗ lực, chi phí thỏa thuận trước đó của doanh nghiệp đứng trước nguy cơ bị phá sản, đẩy dự án rơi vào bế tắc kéo dài mà không có giải pháp tháo gỡ.

(còn tiếp)

Phụ trách

Lương Văn Chương I Luật sư thành viên Điện thoại: (84) 938 04 7969 Email: chris.luong@cnccounsel.com

Nguyễn Thành Long | Trợ lý Luật sư Điện thoại: (84) 941 563 789 Email: long.nguyen@cnccounsel.com

Liên hệ

Mọi thông tin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM

Địa chỉ: 2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh

Điện thoại: 028 6276 9900 – 081 235 3839

Hotline: 0916 545 618

Email: contact@cnccounsel.com

Website: cnccounsel

Sẽ rất vui khi bạn ghé thăm văn phòng của CNC bởi ở đó bạn sẽ được trao đổi với Luật sư phù hợp nhất với hoàn cảnh của bạn. Tất nhiên, nếu bạn không thể thu xếp để gặp trực tiếp, chỉ cần gửi email cho chúng tôi tại địa chỉ contact@cnccounsel.com hoặc gọi số máy (+84-28) 6276 9900.

Bản quyền © CNC Counsel. Bảo lưu mọi quyền. Quyền sở hữu: Tài liệu này và nội dung thể hiện trong đó (Tài Liệu) là tài nguyên độc quyền thuộc sở hữu độc quyền của CNC Counsel. Việc sử dụng Tài Liệu này tự nó không tạo ra bất kỳ mối quan hệ hợp đồng hoặc bất kỳ mối quan hệ luật sư/khách hàng nào giữa CNC Counsel và bất kỳ bên nào. Miễn trừ trách nhiệm: Tất cả Tài Liệu chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và có thể không phản ánh những quy định pháp lý mới nhất. Tất cả các tóm tắt về luật, quy định và thông lệ đều có thể thay đổi. Tài Liệu này không được cung cấp dưới dạng tư vấn pháp lý hoặc chuyên môn cho bất kỳ vấn đề cụ thể nào. Tài Liệu không nhằm mục đích thay thế cho việc tham khảo (và tuân thủ) các điều khoản chi tiết của luật, quy tắc, quy định hoặc biểu mẫu hiện hành nào. Khách hàng được khuyến cáo phải tư vấn pháp lý trước khi quyết định thực hiện hoặc không thực hiện bất kỳ hành động nào dựa theo thông tin nêu trong Tài Liệu. CNC Counsel và các biên tập viên cùng các tác giả không đảm bảo tính chính xác của Tài Liệu và từ chối chịu bất kỳ trách nhiệm đối với bất kỳ bên nào liên quan đến hành động của họ dựa trên toàn bộ hoặc bất kỳ phần nào của Tài Liệu. Tài Liệu có thể chứa các liên kết đến các trang website bên ngoài và các trang website bên ngoài có thể dẫn liên kết đến Tài Liệu. CNC Counsel không chịu trách nhiệm về nội dung hoặc hoạt động của bất kỳ trang website bên ngoài nào như vậy và từ chối mọi trách nhiệm liên quan đến nội dung hoặc hoạt động của bất kỳ trang website bên ngoài nào. Lưu ý: kết quả đã đạt được trong quá khứ không đảm bảo cho một kết quả tương tự trong tương lai, mỗi vụ việc đều có tính chất khác nhau.

 —————————————–

[1] Điều 106 của Dự thảo 2026

[2] Điều 107, Điều 109 và Điều 110 của Dự thảo 2026

[3] khoản 4 Điều 106 của Dự thảo 2026

[4] Điều 4 của Dự thảo 2026

[5] Điều 58 và Điều 59 của Dự thảo 2026

[6] Điều 4 của Dự thảo 2026

[7] khoản 2 Điều 105 của Dự thảo 2026

[8] Khoản 3 Điều 85 của Dự thảo 2026

[9] Điều 105 của Dự thảo 2026

[10] Khoản 2 Điều 43 của Dự thảo 2026