Lừa bán một thửa đất cho nhiều nhà đầu tư
Đó là sự thật và là một sự thật mà những nhà đầu tư không bao giờ muốn mình là nạn nhân. Vậy bằng cách nào chủ đất có thể hưởng lợi khi một thửa đất được bán cho nhiều nhà đầu tư? Hãy đi tìm câu trả lời ngay nhé.
Các giai đoạn phát triển dự án đất nền
Để tìm thấy câu trả lời một cách rõ ràng, tường tận thì kiến thức cơ bản về các giai đoạn phát triển một dự án đất nền trên thị trường hiện nay sẽ chỉ ra đâu có thể là rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải khi đầu tư vào đất nền.
Cụ thể, để triển khai, phát triển đất nền thì chủ đất trải qua 7 giai đoạn sau đây:
- Công bố thông tin dự án mới
- Nhận giữ chỗ
- Chính thức công bố giá, số lượng, diện tích và vị trí nền dự kiến
- Nhận cọc
- San nền, hoàn thiện hạ tầng
- Tách thửa, sang tên
- Bàn giao sổ cho khách hàng và nhận tiền đợt cuối
Các giai đoạn phát triển dự án đất nền
Rủi ro là gì?
Được đánh giá là một kênh đầu tư hiệu quả nên không ít nhà đầu tư đất nền chấp thuận rủi ro khi tha gia thị trường đất nền bằng cách đồng ý với lịch thanh toán bất lợi mà chủ đầu tư đưa ra trong hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hứa mua hứa bán hoặc các hợp đồng có bản chất tương tự.
Có lẽ, niềm tin vào việc “giá đất sẽ tăng lên trong tương lai” là động lực để nhà đầu tư chấp thuận rủi ro cao như vậy. Với những nhà đầu tư thì mọi rủi ro sẽ biến mất khi thửa đất được tách và tên họ được ghi trong quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, những nhà đầu tư thường không biết rằng rủi ro mà họ đang đối mặt là vượt ra khỏi tất cả những gì họ có thể tưởng tượng. Thật vậy, chủ đất có thể trục lợi từ chính số tiền mà nhà đầu tư thanh toán và đẩy nhà đầu tư vào tình trạng phá sản, hoặc không bao giờ nhận lại được số tiền mà họ đã thanh toán. Thậm chí, để tối ưu hóa khoản lợi của mình, chủ đất còn bán thửa đất cho nhiều người.
Chủ đất nhận tiền bán đất từ nhiều nhà đầu tư
Nhưng, đó chưa phải là điều tồi tệ nhất
Việc phát hiện ra thửa đất mình mua được bán cho nhiều người có lẽ đã là điều tồi tệ nhất đối với hầu hết nhà đầu tư đất nền. Tuy nhiên, đó có lẽ mới là điểm khởi đầu cho một thương vụ đầu tư thất bại bởi thực tế cho thấy, khi đã thực hiện việc tối ưu hóa lợi nhuận bằng việc bán đất cho nhiều người thì chủ đất hẳn đã có chuẩn bị kế hoạch cho việc giải quyết những khiếu nại mà nhà đầu tư đưa ra.
Thật vậy, để tiếp tục hưởng lợi từ các khoản tiền mà nhà đầu tư đã thanh toán, chủ đất sẽ viện ra đủ lý do để từ chối, né tránh trách nhiệm của mình. Một trong những cách mà chủ đất có thể làm đó là:
- Kéo dài thời gian tách thửa, sang tên cho nhà đầu tư
- Thông báo không tách được thửa đất, hoặc
- Thương lượng với nhà đầu tư để giải pháp đền bù
Các phương pháp xử lý của chủ đất
Hành động của nhà đầu tư
Như một lẽ tự nhiên, khi biết nhận được những thông tin nêu trên, nhà đầu tư sẽ đặt ưu tiên của mình là nhận lại được khoản tiền đã đặt cọc càng sớm càng tốt và hy vọng về một khoản bồi thường xứng đáng, ví dụ một khoản phạt cọc tương đương với số tiền đã thanh toán.
Một số khác có thể thực hiện các biện pháp khởi kiện tại tòa án hoặc trọng tài, số khác lại thực hiện việc khiếu nại, tố cáo tới các cơ quan chức năng hoặc sử dụng biện pháp thu hồi nợ cứng rắn hơn.
Nhà đầu tư rơi vào bẫy
Tuy nhiên, tất cả những hành động đó của nhà đầu tư đều tỏ ra thiếu hiệu quả bởi chủ đất sẽ sử dụng mọi khả năng, biện pháp có thể để trì hõa việc trả lại khoản tiền đặt cọc, hoặc thương lượng với nhà đầu tư về một kế hoạch trả nợ không khả thi, hoặc thậm chí khi các bên đã đi đến một thỏa thuận thì khi chủ đất vi phạm thỏa thuận đó, nhà đầu tư cũng không có cơ chế nào để bảo vệ.
Kết quả của tất cả những trì hoãn, kéo dài, gây khó khăn mà chủ đất nêu ra đó thực chất là để (1) chủ đất tách thửa và nhờ những người thân quen đứng tên (anh, chị, em, họ hàng, hay thậm chí nhân viên), sau đó (2) bán các thửa đất đó ra thị trường với mức giá cao.
Sau khi trừ đi tất cả số tiền cọc đã nhận, các chi phí cho việc tách thửa, số tiền thu về được đủ để chủ đất bồi hoàn cho nhà đầu tư một khoản tiền tượng trưng. Trong một số trường hợp tệ hơn, chủ đất thậm chí lại có thể dùng chính khoản tiền đó để đầu tư và phát triển dự án đất nền khác.
Nhà đầu tư rơi vào bẫy mà chủ đất đã đặt ra
Sự thật đắng lòng và bài học chậm trễ
Tới đây, nhà đầu tư mới vỡ lẽ ra những điều rất cơ bản trong đầu tư, kinh doanh đất nền đó là:
- Đầu tư đất nền có thể là một kênh đầu tư rất rủi ro
- Không ai được lợi từ đầu tư đất nền trừ người chủ đất
- Càng có nhiều nhà đầu tư rơi vào bẫy thì chủ đất càng được lợi
- Chủ đất chỉ vẽ ra chiếc bánh vẽ để sử dụng tiền của nhà đầu tư vào mục đích riêng của họ
- Tất cả các thông tin mà nhà đầu tư nhận được từ chủ đất đều là giả, bao gồm cả thông tin không thể tách thửa
- Càng thương lượng thì chủ đất càng có thể kéo dài thời gian trả lại tiền đặt cọc
- Cái giá cho việc sử dụng Luật sư rẻ hơn nhiều so với những thiệt hại từ việc ký hoặc khi thanh toán khoản tiền cọc cho nhà đầu tư mà không cân nhắc kỹ lượng các vấn đề có liên quan.
Nhà đầu tư nghiệm ra bài học về đầu tư đất nền
Vậy Luật sư có thể làm gì?
Để tránh phải trả những cái giá quá đắt, nhà đầu tư nên biết rằng Luật sư có thể là người:
- Ngăn cản những cái giá quá đắt đó xảy ra bằng việc đưa ra những ý kiến tư vấn pháp lý cho nhà đầu tư;
- Tìm hiểu, rà soát các quy định của pháp luật để dự kiến được khả năng tách thửa của khu đất
- Đánh giá năng lực, kinh nghiệm của chủ đất trong việc phát triển đất nền
- Tư vấn cho nhà đầu tư về những rủi ro khi tham gia hợp đồng đặt cọc, hoặc đề xuất các sửa đổi cho phù hợp và bảo vệ tốt nhất các lợi ích của nhà đầu tư. Trong rất nhiều trường hợp, nhà đầu tư có thể đã nhận được thửa đất với giá trị thị trường tại thời điểm hiện tại nếu như không bị mù quáng bởi quy định “bồi thường gấp đôi số tiền đã đặt cọc”.
- Tư vấn cho nhà đầu tư về những cách thức để thu hồi khoản tiền đặt cọc hoặc để từ chối, chấp thuận các đề xuất mà chủ đất nêu ra
- Trực tiếp đàm phán, soạn thảo các văn bản, thư từ và thỏa thuận đảm bảo các giá trị pháp lý với chủ đất, hoặc
- Trực tiếp thực hiện các biện pháp thu hồi tiền đặt cọc một cách tiết kiệm, hiệu quả và hợp pháp.
Tham vấn thêm
CNC sẽ rất vinh hạnh được đồng hành và hỗ trợ nhà đầu tư xử lý các vấn đề phát sinh từ việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt là đất nền tại các vùng ven.
Các yêu cầu hỗ trợ của quý khách hàng có thể được thực hiện bằng email hoặc điện thoại theo các thông tin bên dưới:
Lê Thế Hùng | Luật sư Điều hành
T: (+84-28) 6276 9900
CNC© | Hãng Luật Kinh Doanh, Thương Mại
The Sun Avenue, 28 Mai Chí Thọ, Phường An Phú, Quận 2,
Tp. Hồ Chí Minh, Việt Nam
T: (+84-28) 6276 9900 | H/L: (+84) 916 545 618
cnccounsel.com | contact@cnccounsel.com
Miễn trừ:
Bản tin này được chuẩn bị hoặc được sử dụng vì mục đích giới thiệu hoặc cập nhật cho khách hàng những thông tin về những vấn đề và/hoặc sự phát triển các quan điểm pháp lý tại Việt Nam. Các thông tin được trình bày tại bản tin này không tạo thành ý kiến tư vấn thuộc bất kỳ loại nào và có thể được thay đổi mà không cần phải thông báo trước.
