Nghị quyết thí điểm tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở thương mại – CNC

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa qua đệ trình lên Chính phủ dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở (“Dự Thảo Thí Điểm”).

Dự Thảo Thí Điểm được xây dựng để tháo gỡ những vướng mắc của các nhà đầu tư mà Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua vẫn chưa giải quyết được.

Tải file PDF tại đây: [pdf] Nghị quyết thí điểm tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở thương mại

Bối cảnh chính sách

Luật Đất đai 2024 trước khi được Quốc hội thông qua được kỳ vọng sẽ cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua một trong hai cơ chế: (1) thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất không phải đất ở, hoặc (2) đang có quyền sử dụng đất không phải đất ở.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 được thông qua lại không công nhận hai cơ chế này. Nguyên nhân chính có thể lý giải là sự lo ngại của Nhà nước rằng hai cơ chế này nếu được công nhận sẽ dẫn đến hiện tượng phát triển nóng và dư thừa sản phẩm bất động sản, xuất hiện các dự án bỏ hoang, cũng như tình trạng nhà đầu tư mua gom đất nhằm đầu cơ.[1]

Mặc cho những mặt tiêu cực nói trên, những mặt tích cực mà hai cơ chế này mang lại là không thể phủ nhận, đặc biệt là vai trò phá “băng”, phục hồi và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển trở lại, từ đó tạo động lực phục hồi và phát triển nền kinh tế sau những biến động vĩ mô vừa qua. Đó cũng chính là lý do Dự Thảo Thí Điểm đang được gấp rút xây dựng để ban hành có hiệu lực từ năm 2025 dựa theo các chủ trương của Đảng.[2]

2 cơ chế thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại

Khái quát nội dung dự thảo

Nghị Quyết Thí Điểm điều chỉnh các dự án nhà ở thương mại được lựa chọn thí điểm thực hiện (1) thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất không phải đất ở, hoặc (2) đang có quyền sử dụng đất không phải đất ở.

Các điều kiện chung mà dự án thí điểm phải đáp ứng:

Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt;
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Quy định bổ sung khi thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất

Cơ chế này được thực thi thông qua thỏa thuận với hình thức chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có đủ điều kiện chuyển quyền.

Bên cạnh các điều kiện chung nêu trên, dự án thí điểm cần đạt được văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Dự Thảo Thí Điểm còn dự liệu trường hợp người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn có quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất từ những người này mà không cần thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước khi chuyển quyền.

Thực hiện dự án nhà ở thương mại trong trường hợp đang có quyền sử dụng đất không phải đất ở

Cơ chế này được thực thi đối với hầu hết các loại đất mà không phải đất ở, trừ nhóm đất chưa sử dụng được quy định tại Điều 9.4 Luật Đất đai 2024.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất của dự án có nhu cầu mở rộng diện tích dự án thì doanh nghiệp có thể có thêm đất thực hiện dự án thông qua cơ chế (1).

Đồng thời, Dự Thảo Thí Điểm cũng dự liệu tình huống dự án theo cơ chế này có diện tích đất do Nhà nước quản lý mà không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Nhà nước thu hồi đất thực hiện giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm

Dự Thảo Thí Điểm đề xuất 02 phương án lựa chọn dự án để thí điểm để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chuẩn bị danh mục dự án thí điểm tùy thuộc vào tình hình thực tế của địa phương để trình lên Hội đồng nhân dân cùng cấp.

Phương án 1: Áp dụng mức trần khi thực hiện thí điểm là tối đa ”30% số lượng dự án” và “20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở” được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030. Do số dự án được thí điểm là có giới hạn nên ưu tiên thực hiện thí điểm đối với các trường hợp đáp ứng các điều kiện sau:

Đất thuộc khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt;
Doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
Thuộc trường hợp cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường hoặc phải di dời do không phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Phương án 2: Dự án được thí điểm nếu thuộc các trường hợp sau:

Nhà đầu tư đã có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành;
Nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
Nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

2 phương án được đề xuất để lựa chọn làm dự án thí điểm

Hàm ý chính sách của phương án 1 (phương án “mức trần”) về việc quy định tỷ lệ về số lượng dự án, diện tích được thực hiện thí điểm là nhằm đảm bảo hài hòa và không làm ảnh hưởng đến các hình thức sử dụng đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 (đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất).[3]

Trong khi đó, phương án 1 cũng được một số chuyên gia đánh giá là chưa hợp tình, hợp lý. Cụ thể, chủ đầu tư những dự án được thí điểm đương nhiên có điều kiện chiếm lĩnh thị trường và hưởng lợi ích không công bằng hơn nhóm không được thí điểm. Từ đó dẫn đến sự bất công giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và giữa các địa phương về kết quả thu ngân sách từ đất đai.[4]

Kỳ vọng chính sách

Hai cơ chế của Nghị quyết được dự thảo là những cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện với những ưu điểm như: rút ngắn thời gian bàn giao đất, giải quyết tốt bài toán chia sẻ lợi ích giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất, giảm đáng kể chi phí và nguồn lực của xã hội, và khắc phục khiếu kiện do Nhà nước thu hồi đất.

Nghị quyết dự kiến có hiệu lực trong 05 năm kể từ ngày 01/01/2025, được kỳ vọng sẽ khai thác tối đa những ưu điểm này để tháo gỡ các khó khăn vướng mắc của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong tiếp cận đất đai, cũng như cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.

Đồng thời, trong quá trình thí điểm, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần thực hiện hiệu quả chức năng giám sát, đánh giá để hạn chế những mặt tiêu cực phát sinh từ chương trình thí điểm và thu hoạch được những kết quả mong đợi sau thời hạn thí điểm.