Ngày 08/04/2026, Bộ Xây dựng đã ban hành Công văn số 5253/BXD-KTQLXD về việc đề nghị thẩm định dự thảo Nghị định quy định về hợp đồng xây dựng. Kèm theo công văn này là Dự thảo Nghị định quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng được xây dựng trên cơ sở Luật Xây dựng 2025[1] (“Dự thảo Nghị định”) để Bộ Tư pháp thẩm định.

So với quy định của Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 và các văn bản bổ sửa đổi, bổ sung[2] (sau đây gọi chung là “Nghị định 37”), Dự thảo Nghị định có 9 điểm mới đáng chú ý như sau:

1. Mở rộng đối tượng áp dụng

• Theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 37, đối tượng áp dụng của Nghị định này là các tổ chức, cá nhân liên quan đến việc xác lập và quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng thuộc các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công và hợp đồng xây dựng giữa doanh nghiệp dự án PPP với các nhà thầu xây dựng thực hiện các gói thầu thuộc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Đồng nghĩa là các chủ thể thuộc các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn tư nhân (vốn khác) không phải bắt buộc áp dụng Nghị định 37 mà chỉ khuyến khích tham khảo áp dụng.
• Tại Dự thảo Nghị định, đối tượng áp dụng đã được mở rộng hơn. Cụ thể, Điều 2 Dự thảo Nghị định quy định: “Nghị định này áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân liên quan đến hợp đồng xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 80 Luật xây dựng.”

Như vậy, Dự thảo Nghị định quy định bao quát rằng đối tượng áp dụng là bên giao thầu và bên nhận thầu tham gia xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự để thực hiện công việc trong hoạt động xây dựng[3].

Hay nói cách khác, ngoài các đối tượng theo quy định tại Nghị định 37, Dự thảo Nghị định đã bổ sung thêm đối tượng áp dụng là các tổ chức, cá nhân liên quan đến việc xác lập và quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng thuộc các dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn tư nhân (vốn khác).

2. Bổ sung một số hình thức giá hợp đồng mới

• Nghị định 37 phân loại hợp đồng chủ yếu dựa trên các hình thức giá như trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, theo thời gian, chi phí cộng phí, hợp đồng kết hợp, hoặc hợp đồng khác[4].
• Một số loại hợp đồng hiện đại phù hợp với thực tiễn được đề xuất bổ sung vào khoản 2 Điều 6 Dự thảo Nghị định lần này, điển hình là Hợp đồng theo kết quả đầu ra và Hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm.

Theo đó, Hợp đồng theo kết quả đầu ra là loại hợp đồng xây dựng tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên thỏa thuận giá hợp đồng được xác định trên cơ sở yêu cầu cụ thể về số lượng, chất lượng sản phẩm đầu ra; giá trị thanh toán hợp đồng căn cứ vào kết quả thực hiện hợp đồng được nghiệm thu về chất lượng, số lượng sản phẩm đầu ra và các yếu tố khác (nếu có).[5]

Hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm là hợp đồng xây dựng tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên thỏa thuận giá hợp đồng được xác định theo tỷ lệ phần trăm của chi phí hoặc giá trị công việc cần thực hiện.[6]

Phân loại hợp đồng theo hình thức giá hợp đồng được quy định tại Dự thảo Nghị định

3. Bổ sung điều khoản để làm rõ nguyên tắc quản lý thực hiện hợp đồng cho các dự án đặc biệt, cấp bách

• Theo quy định hiện hành, nguyên tắc về việc triển khai xây dựng công trình theo lệnh khẩn cấp được quy định tại Điều 130 Luật Xây dựng 2014[7] nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 37.
• Bên cạnh việc kế thừa các quy định của luật hiện hành, Luật Xây dựng 2025 đã quy định nội dung tương ứng một cách chi tiết hơn tại Điều 70, đồng thời bổ sung thêm nguyên tắc về việc triển khai dự án đầu tư công đặc biệt.

Dự thảo Nghị định cũng đã bổ sung điều khoản để làm rõ nguyên tắc quản lý thực hiện hợp đồng đối với các dự án đầu tư công đặc biệt và dự án, công trình khẩn cấp, cấp bách. Cụ thể, chủ đầu tư được tự quyền quyết định việc giao kết (bao gồm cả ký hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng từng phần) và quản lý thực hiện để đảm bảo tính kịp thời mà vẫn chịu trách nhiệm về quyết định của mình.

Khoản 8 Điều 4 Dự thảo quy định:“Đối với các hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; dự án, công trình khẩn cấp, cấp bách, chủ đầu tư được tự quyết định việc giao kết và quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng bảo đảm tính kịp thời, linh hoạt phù hợp với yêu cầu của dự án, công trình (bao gồm cả việc giao kết hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng từng phần), đảm bảo tiến độ, chất lượng và chịu trách nhiệm về quyết định của mình.”

4. Tách biệt hai khái niệm Thời gian có hiệu lực của hợp đồng xây dựng và Thời gian thực hiện hợp đồng xây dựng.

• Theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 37, thời gian thực hiện hợp được định nghĩa như sau: “thời gian thực hiện hợp đồng được tính từ ngày hợp đồng có hiệu lực cho đến khi các bên đã hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng xây dựng đã ký”.

Quy định này dường như có sự chồng lấn giữa hai khái niệm khác nhau là thời gian có hiệu lực của hợp đồng và thời gian thực hiện hợp đồng. Về mặt pháp lý, thời gian thực hiện hợp đồng là thời gian để nhà thầu hoàn thành công việc để bàn giao cho chủ đầu tư theo quy định hợp đồng, và sẽ không trùng với thời gian có hiệu lực của hợp đồng – vốn được kéo dài đến khi hợp đồng được chấm dứt về mặt pháp lý (do các bên đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ, hoặc một bên chấm dứt hợp đồng,…).

Do việc không thật sự rõ ràng giữa hai khái niệm này trong Nghị định 37, chúng tôi thấy rằng có rất nhiều dự án (đặc biệt là các dự án vốn đầu tư công) đã gặp phải trở ngại là nếu hết thời gian thực hiện hợp đồng mà nhà thầu chưa hoàn thành công trình thì buộc các bên phải ký phụ lục gia hạn tiến độ tiến độ để hợp đồng có hiệu lực và chủ đầu tư tiến hành giải ngân.

• Để giải quyết các vướng mắc nêu trên, Dự thảo Nghị định đã làm rõ hai khái niệm này, cụ thể như sau:

“Thời gian có hiệu lực của hợp đồng xây dựng là khoảng thời gian tính từ thời điểm hợp đồng xây dựng có hiệu lực đến thời điểm các bên đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ hợp đồng, gồm cả thời gian thực hiện công việc phát sinh và thủ tục thanh lý hợp đồng (nếu có); hoặc thời điểm hợp đồng bị chấm dứt theo quy định của pháp luật.”[8]

“Thời gian thực hiện hợp đồng xây dựng là khoảng thời gian được tính từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực hoặc thời điểm bắt đầu thực hiện công việc theo thoả thuận của các bên đến khi toàn bộ công việc của hợp đồng đã hoàn thành và được nghiệm thu theo thoả thuận của hợp đồng (bao gồm cả thời gian được gia hạn theo quy định của hợp đồng); không bao gồm thời gian bảo hành, thời gian giám sát tác giả và thủ tục thanh lý hợp đồng (nếu có). Thời gian thực hiện hợp đồng xây dựng do các bên thoả thuận trong hợp đồng xây dựng.”[9]

5. Bổ sung cơ chế điều chỉnh khối lượng nội bộ trong nhà thầu liên danh

• Theo Nghị định 37[10], việc phân chia khối lượng công việc giữa các thành viên liên danh phải theo đúng thỏa thuận liên danh ban đầu, đồng thời nghị định này cũng không quy định chi tiết trường hợp nội bộ liên danh muốn điều chỉnh lại khối lượng cho nhau trong quá trình thực hiện. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 02/2023/TT-BXD ngày 03/03/2023[11] (“Thông tư 02”) và Khoản 24 Điều 140 Nghị định 214/2025/NĐ-CP ngày 04/8/2025[12] (“Nghị định 214”) việc điều chỉnh khối lượng công việc giữa các thành viên trong liên danh là được phép và phải đáp ứng các điều kiện cụ thể.
• Do đó, Dự thảo Nghị định đã bổ sung thêm quy định về việc điều chỉnh khối lượng công việc giữa các thành viên trong liên danh để đồng bộ với quy định tại Thông tư 02 và Nghị định 214. Việc điều chỉnh khối lượng công việc giữa các thành viên liên danh đáp ứng điều kiện không làm thay đổi giá hợp đồng thì bên giao thầu quyết định dựa trên sự thống nhất của các thành viên liên danh, năng lực kinh nghiệm của từng thành viên và phải đảm bảo an toàn, chất lượng, hiệu quả, thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng[13].

Cơ chế này được quy định nhằm đảm bảo tính linh hoạt cho quá trình phối hợp và hỗ trợ thực hiện giữa các thành viên liên danh trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng xây dựng.

6. Làm rõ quyền của bên giao thầu trong việc xử lý bảo lãnh trong trường hợp nhà thầu từ chối gia hạn

• Nếu Nghị định 37 chỉ nêu nguyên tắc chung là bên nhận thầu không được nhận lại bảo đảm thực hiện hợp đồng nếu từ chối thực hiện hợp đồng sau khi có hiệu lực hoặc các vi phạm khác quy định trong hợp đồng[14], thì tại Dự thảo Nghị định lần này, một chế tài cực kỳ quan trọng đã được bổ sung, cụ thể là nhà thầu sẽ không được nhận lại bảo đảm thực hiện hợp đồng nếu chậm tiến độ do lỗi của mình nhưng lại từ chối gia hạn hiệu lực của bảo đảm thực hiện hợp đồng[15].

Trong một số hợp đồng chính giữa chủ đầu từ và nhà thầu, nội dung liên quan đến việc từ chối gia hạn hiệu lực hợp đồng bảo lãnh khi nhà thầu chậm tiến độ được quy định là một trong những trường hợp vi phạm hợp đồng và chủ đầu tư có quyền yêu cầu ngân hàng giải ngân bảo đảm thực hiện hợp đồng.

Tuy nhiên, đối với các hợp đồng không quy định cụ thể nội dung trên, điều khoản bổ sung này giúp chủ đầu tư nắm đằng chuôi khi nhà thầu thi công chây ì đồng thời thời hạn bảo lãnh sắp hết nhưng lại không có động thái gia hạn bảo đảm thực hiện hợp đồng.

7. Cấu trúc lại các quy định về bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng

• Theo quy định tại Nghị định 37, quy định về bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng (bảo đảm thực hiện hợp đồng và bảo đảm thanh toán) được quy định riêng biệt tại các Điều 16 và Điều 17. Đồng thời quy định mức bảo đảm thực hiện hợp đồng được xác định trong khoảng từ 2% – 10% giá hợp đồng xây dựng; trường hợp để phòng ngừa rủi ro cao thì giá trị bảo đảm thực hiện hợp đồng có thể cao hơn nhưng không quá 30% giá hợp đồng và phải được người có thẩm quyền quyết định đầu tư chấp thuận.[16]
• Điều 13 Dự thảo Nghị định cấu trúc lại quy định về bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng để phù hợp với quy định của Luật Xây dựng 2025 bằng cách gom chung quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng và bảo đảm thanh toán, đồng thời phân loại bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng theo hai hướng là bảo đảm trong (i) hợp đồng xây dựng thuộc các dự án đầu tư công, dự án PPP và (ii) hợp đồng xây dựng khác để phù hợp với phạm vi áp dụng của Dự thảo Nghị định.
• Dự thảo Nghị định cũng sửa đổi quy định liên quan đến trường hợp giá trị bảo đảm thực hiện hợp đồng có thể cao hơn theo hướng quy định dẫn chiếu theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cụ thể: “Mức bảo đảm thực hiện hợp đồng được xác định trong khoảng từ 2% đến 10% giá hợp đồng xây dựng; trường hợp để phòng ngừa rủi ro cao thì giá trị bảo đảm thực hiện hợp đồng có thể cao hơn theo quy định của pháp luật về đấu thầu.” [17]

8. Chi tiết hóa hoạt động của Ban xử lý tranh chấp (DAB/DRB)

• Theo quy định hiện hành tại khoản 2 Điều 45 Nghị định 37, Ban xử lý tranh chấp đóng vai trò như một cơ quan trung gian giúp các bên giải quyết tranh chấp theo cơ chế hòa giải, mà chưa phải là cơ quan giải quyết tranh chấp đúng nghĩa theo thông lệ quốc tế (chẳng hạn như tại các mẫu điều kiện hợp đồng FIDIC). Do đó, việc áp dụng mô hình Ban xử lý tranh chấp tại Việt Nam trong thời gian qua gặp nhiều khó khăn và chưa thật sự phổ biến.

• Để khắc phục bất cập này, điểm a khoản 5 Điều 86 Luật Xây dựng 2025 đã chính thức ghi nhận “các mô hình xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế” là một phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng, đồng nghĩa là bao gồm cơ chế Ban xử lý tranh chấp.
• Theo đúng tinh thần của Luật Xây dựng 2025, Dự thảo Nghị định đã có những quy định cụ thể hơn về Ban xử lý tranh chấp với vai trò là một cơ quan giải quyết tranh chấp để tiệm cận với thông lệ quốc tế (như mẫu điều kiện hợp đồng FIDIC). Dự thảo Nghị định nêu rõ các bên có thể thành lập Ban xử lý tranh chấp ngay sau khi ký hợp đồng, hoạt động thường trực trong quá trình thực hiện hợp đồng hoặc sau khi phát sinh tranh chấp. Đồng thời nhấn mạnh yêu cầu thành viên ban xử lý tranh chấp phải đảm bảo khách quan, độc lập, không xung đột lợi ích với các bên.

Cụ thể, điểm a, điểm b khoản 3 Điều 17 Dự thảo Nghị định quy định:

“3. Việc áp dụng mô hình giải quyết tranh chấp theo thông lệ quốc tế (gọi tắt là mô hình ban xử lý tranh chấp) quy định tại điểm b khoản 5 Điều 86 Luật Xây dựng như sau:

a) Các bên thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng về thời điểm thành lập ban xử lý tranh chấp (có thể được hình thành ngay sau khi ký kết hợp đồng, hoạt động thường trực trong quá trình thực hiện hợp đồng hoặc sau khi phát sinh tranh chấp), số lượng, tiêu chuẩn, trình độ, kinh nghiệm của các thành viên tham gia ban xử lý tranh chấp, phù hợp với yêu cầu của hợp đồng, tính chất, nội dung công việc trong hợp đồng xây dựng; tính ràng buộc của quyết định, khuyến nghị phân xử tranh chấp; quy trình lựa chọn các thành viên tham gia ban xử lý tranh chấp và trình tự, thủ tục xử lý tiếp theo khi một bên không đồng ý với quyết định, khuyến nghị phân xử tranh chấp;

b) Các thành viên tham gia ban xử lý tranh chấp được lựa chọn phải đảm bảo khách quan, độc lập, không xung đột lợi ích với các bên;”

9. Điều chỉnh thời hạn thông báo khiểu nại và phản hồi khiếu nại

• Theo khoản 3, khoản 4 Điều 44 Nghị định 37, thời hạn để bên phát hiện thông báo khiếu nại là trong vòng 56 ngày kể từ khi nảy sinh vấn đề một bên thực hiện hợp đồng không phù hợp với các thỏa thuận đã ký, bên nhận được khiếu nại có thời gian lên đến 28 ngày để đưa ra căn cứ, dẫn chứng phản hồi xem khiếu nại đó có phù hợp hay không.
• Nội dung tương ứng cũng được quy định tại khoản 4 Điều 21 của Dự thảo Nghị định, tuy nhiên quy định về giới hạn thời hạn để bên phát hiện thông báo khiếu nại đến bên còn lại đã bị bãi bỏ. Đồng thời, đối với các dự án đầu tư công và PPP, thời gian bên nhận được khiếu nại phản hồi (chấp thuận hoặc không chấp thuận, nếu không chấp thuận phải nêu rõ lý do) được quy định là trong vòng 07 ngày kể từ ngày nhận được khiếu nại. Cụ thể, khoản 4 Điều 21 Dự thảo quy định:

“Điều 21. Khiếu nại trong quá trình thực hiện hợp đồng xây dựng

…

4. Ngoài quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này, đối với các hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP, trong vòng bảy (07) ngày kể từ ngày nhận được khiếu nại, bên nhận thầu được khiếu nại phải trả lời bằng văn bản cho bên khiếu nại, trong đó nêu rõ chấp thuận hoặc không chấp thuận nội dung khiếu nại; trường hợp không chấp thuận thì phải nêu rõ lý do không chấp thuận.

Thời hạn xử lý khiếu nại giữa Nghị định 37 và Dự thảo Nghị định (áp dụng với dự án đầu tư công và PPP)

Phụ trách

Trần Phạm Hoàng Tùng I Luật sư Thành viên Điện thoại: (84) 901 334 192 Email: tung.tran@cnccounsel.com

Nguyễn Thị Như Ngọc I Cộng sự Cấp cao Điện thoại: (84) 986 435 462 Email: ngoc.nguyen@cnccounsel.com

Liên hệ

Mọi thông tin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM

Địa chỉ: 2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh

Điện thoại: 028 6276 9900

Hotline: 0916 545 618

Email: contact@cnccounsel.com

Website: cnccounsel

Sẽ rất vui khi bạn ghé thăm văn phòng của CNC bởi ở đó bạn sẽ được trao đổi với Luật sư phù hợp nhất với hoàn cảnh của bạn. Tất nhiên, nếu bạn không thể thu xếp để gặp trực tiếp, chỉ cần gửi email cho chúng tôi tại địa chỉ contact@cnccounsel.com hoặc gọi số máy (+84-28) 6276 9900.

Miễn trừ:

Bản tin này được chuẩn bị hoặc được sử dụng vì mục đích giới thiệu hoặc cập nhật cho khách hàng những thông tin về những vấn đề và/hoặc sự phát triển các quan điểm pháp lý tại Việt Nam. Các thông tin được trình bày tại bản tin này không tạo thành ý kiến tư vấn thuộc bất kỳ loại nào và có thể được thay đổi mà không cần phải thông báo trước.

——————————————-

[1] Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 ban hành ngày 10/12/2025;

[2] Nghị định 50/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 và Nghị định 35/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 6 năm 2023;

[3] Khoản 1 Điều 80 Luật Xây dựng 2025;

[4] Khoản 2 Điều 3 Nghị định 37;

[5] Điểm e, Khoản 2 Điều 6 Dự thảo Nghị định;

[6] Điểm e, Khoản 2 Điều 6 Dự thảo Nghị định;

[7] Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ban hành ngày 18/06/2014 và các văn bản sửa đổi, bổ sung;

[8] Khoản 1 Điều 10 Dự thảo Nghị định;

[9] Khoản 2 Điều 10 Dự thảo Nghị định;

[10] Khoản 1 Điều 4 Nghị định 37/2015;

[11] Thông tư hướng dẫn một số nội dung về hợp đồng xây dựng;

[12] Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật đấu thầu về lựa chọn nhà thầu;

[13] Khoản 5 Điều 23 Dự thảo Nghị định;

[14] Khoản 5 Điều 16 Nghị định 37/2015;

[15] Điểm g Khoản 2 Điều 13 Dự thảo;

[16] Khoản 3, khoản 4 Điều 16 Nghị định 37;

[17] Điểm đ Khoản 2 Điều 13 Dự thảo Nghị định;