Luật Kinh doanh bất động sản (“Luật KDBĐS”) 2023 được Quốc hội khóa XV thông qua vào cuối năm 2023 có hiệu lực kể từ ngày 01/8/2024.

Luật KDBĐS 2023 cùng với Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 là những đạo luật nhận được nhiều sự chú ý từ các doanh nghiệp trong và ngoài nước trong thời gian qua, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản.

Trong bài viết này, CNC sẽ trình bày một số tác động mới đáng chú ý của Luật KDBĐS 2023 mà có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản nói chung, được thực hiện bởi Luật sư Trần Phạm Hoàng Tùng và Trợ lý Luật sư Phạm Nguyễn Tấn Trung.

Tải file PDF bài viết tại: 08 tác động mới cần biết của Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Tại Việt Nam, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có phạm vi kinh doanh bất động sản hạn chế hơn so với các doanh nghiệp trong nước. Điều này được thể hiện rõ thông qua Điều 11.3 Luật KDBĐS 2014 quy định về các hình thức kinh doanh bất động sản của loại doanh nghiệp này. Bên cạnh đó, Luật KDBĐS 2014 cũng không đưa ra khái niệm cụ thể về “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”, do đó các doanh nghiệp có vốn đầu tư của nước ngoài, bất kể tỷ lệ bao nhiêu, đều bị xếp vào nhóm này.

Tuy nhiên, sự hạn chế này đã được nới lỏng đáng kể trong Luật KDBĐS 2023 so với Luật KDBĐS 2014 trước đây. Cụ thể, Luật KDBĐS 2023 sử dụng thuật ngữ “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” thay cho “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” nhằm đảm bảo sự đồng bộ với Luật Đất đai 2024 và Luật Đầu tư 2020. Đồng thời, Luật KDBĐS 2023 cũng dẫn chiếu đến Luật Đầu tư để chia “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” ra 02 trường hợp dựa trên tiêu chí tỷ lệ sở hữu vốn đa số, đó là:

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư (có yếu tố nước ngoài nắm chi phối trên 50% vốn điều lệ, cụ thể được quy định tại Điều 23.1 Luật Đầu tư 2020).
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài còn lại.

Doanh nghiệp nhóm (1) vẫn tiếp tục phải chịu sự hạn chế về phạm vi kinh doanh bất động sản so với doanh nghiệp trong nước.[1] Trong khi đó, doanh nghiệp nhóm (2) được kinh doanh bất động sản tại Việt Nam giống như các doanh nghiệp trong nước.[2]

Phân loại “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”

Đối với đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Luật KDBĐS 2023 cũng có những nới lỏng nhất định khi cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam sẽ được kinh doanh bất động sản tương tự như tổ chức, cá nhân trong nước để phân biệt với nhóm người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không phải là công dân Việt Nam.[3] Trong khi đó, Luật KDBĐS 2014 không có sự phân biệt này mà áp dụng hạn chế chung đối với toàn bộ người Việt Nam định cư ở nước ngoài, dù có phải là công dân Việt Nam hay không.[4]

Chuyển nhượng dự án bất động sản

Các giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản theo Luật KDBĐS 2023 sẽ có nhiều thuận lợi hơn so với trước đây.

Đơn cử, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất không còn là điều kiện bắt buộc trong giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản. Thay vào đó, Luật KDBĐS 2023 chỉ yêu cầu chủ đầu tư chuyển nhượng dự án phải có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng.[5]

Quy định mới này sẽ tiết kiệm được nhiều thời gian và chi phí của các bên giao dịch, khi thực tiễn cho thấy thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải lúc nào cũng được thực hiện suôn sẻ và nhanh chóng.

Thay đổi về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Thêm vào đó, Luật KDBĐS 2023 đã giải quyết được sự xung đột pháp luật về vấn đề thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản trong trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản mà đất được giao có thu tiền sử dụng đất hoặc đã trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Đối với tình huống này, trước đây, pháp luật kinh doanh bất động sản quy định Nhà nước sẽ thu hồi đất của dự án từ bên chuyển nhượng để giao đất cho bên nhận chuyển nhượng,[6] trong khi pháp luật đất đai quy định các bên được giao dịch trực tiếp mà không cần thông qua thủ tục thu hồi đất của Nhà nước.[7]

Luật KDBĐS 2023 giải quyết sự xung đột pháp luật này bằng cách dẫn chiếu đến Luật Đất đai 2024,[8] qua đó giúp cắt giảm các thủ tục hành chính trung gian và giải quyết được mối quan ngại của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia hoạt động M&A về bất động sản tại Việt Nam.

Tăng cường an toàn tài chính đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Vấn đề an toàn tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là một trong những yếu tố cốt lõi để thị trường bất động sản có thể phát triển lành mạnh và bền vững. Điều này được thể hiện rõ nhất thông qua tình hình “biến động” của thị trường bất động sản kể từ năm cuối năm 2021 liên quan đến siết chặt tín dụng và nợ trái phiếu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cũng như một số vụ án hình sự lớn trong lĩnh vực này.

Luật KDBĐS 2023 yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải bảo đảm các yếu tố an toàn tài chính như:[9]

• Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% hoặc 20% tổng vốn đầu tư dự án (tùy quy mô sử dụng đất);
• Phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư;
• Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

Việc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đảm bảo các yêu cầu trên sẽ được coi là “hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản”.[10] Chi tiết về các yêu cầu này được quy định bởi Chính phủ.[11]

Đây là những quy định mới so với Luật KDBĐS 2014, và được kỳ vọng tăng cường sự an toàn về tài chính đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững.

Bắt buộc thanh toán thông qua tổ chức tín dụng

Vào năm 2012, Đảng đã đề ra chủ trương “từng bước thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản”.[12] Đây là định hướng theo xu thế tất yếu của thời đại, và cần thiết để đảm bảo tính công khai, minh bạch trong hoạt động của thị trường bất động sản, góp phần phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định lành mạnh.

Tuy nhiên, Luật KDBĐS 2014 được ban hành sau đó lại không có quy định bắt buộc các giao dịch kinh doanh bất động sản phải được thanh toán thông qua tổ chức tín dụng. Điều này dẫn đến giá bất động sản thiếu minh bạch, và gây thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước từ thuế do sự thiếu minh bạch này của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.

Luật KDBĐS 2023 bổ sung Điều 48.2 với nội dung buộc các chủ đầu tư dự án và các doanh nghiệp bất động sản nói chung nhận tiền thanh toán của khách hàng trong các giao dịch bất động sản phải thông qua tài khoản được mở tại các tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Sự bổ sung này được kỳ vọng sẽ giúp cho giá cả và thông tin các giao dịch bất động sản trong nước trở nên minh bạch và lành mạnh hơn, phù hợp với chủ trương của Nhà nước.

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Luật KDBĐS 2014 yêu cầu chủ đầu tư dự án bất động sản phải có bảo lãnh từ ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của mình đối với khách hàng trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, khách hàng được yêu cầu ngân hàng bảo lãnh hoàn lại khoản tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán.[13]

Mặc dù quy định này hướng đến việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng mua nhà, tuy nhiên do thiếu vắng các quy định chi tiết nên trên thực tế, rất ít khách hàng có thể yêu cầu ngân hàng thanh toán tiền bảo lãnh trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà. Cụ thể, Luật KDBĐS 2014 không có quy định cụ thể để yêu cầu chủ đầu tư hoặc ngân hàng phải phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Do đó, khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng, nhiều chủ đầu tư không phối hợp với ngân hàng để phát hành thư bảo lãnh cho khách hàng mà thay vào đó, khách hàng chỉ được nhận bản sao của các văn bản mang tính thỏa thuận khung về việc cấp bảo lãnh giữa ngân hàng và chủ đầu tư.

Mục đích của các văn bản như vậy hầu như chỉ nhằm đáp ứng đủ điều kiện mở bán dự án của chủ đầu tư mà không phải hướng đến bảo vệ lợi ích thật sự của khách hàng. Đã có không ít các vụ việc khách hàng phải cầu cứu các cơ quan chức năng khi chủ đầu tư kéo dài, hoặc trì hoãn vô thời hạn việc bàn giao nhà mà khách hàng không có biện pháp hữu hiệu nào để đảm bảo quyền lợi của mình.

Để khắc phục bất cập này, Luật KDBĐS 2023 quy định rõ rằng ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư phải phát hành “thư bảo lãnh” cho khách hàng ký hợp đồng mua bán và gửi cho chủ đầu tư để chủ đầu tư cung cấp cho từng khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc (hoặc thời hạn khác theo thỏa thuận) kể từ ngày ký hợp đồng mua bán. Đồng thời, chủ đầu tư chỉ được thu tiền mua nhà của khách hàng sau khi khách hàng nhận được thư bảo lãnh.[14]

Ngoài ra, Luật KDBĐS 2023 cũng cho phép khách hàng có quyền lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình, với mục đích tạo điều kiện cho khách hàng có thêm lựa chọn mua nhà ở với giá ưu đãi từ những chủ đầu tư uy tín trên thị trường.[15]

Quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Trước đây, Luật KDBĐS 2014 chỉ quy định bất động sản đưa được vào kinh doanh nếu đáp ứng được các điều kiện về:[16]

• Các giấy tờ, văn bản bao gồm: giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu.
• Thông báo cho Sở Xây dựng địa phương và được Sở chấp thuận.

Trong khi đó, Luật KDBĐS 2023 quy định bổ sung các điều kiện mới để bất động sản đưa được vào kinh doanh, chẳng hạn như:[17]

• Công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản;
• Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai;
• Nằm trong dự án bất động sản đã được chấp thuận và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua;
• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất, các loại quy hoạch, thời gian thực hiện dự án đã được phê duyệt.

Các điều kiện bổ sung này được kỳ vọng sẽ bảo vệ tốt hơn quyền lợi của khách hàng mua bất động sản với địa vị là bên yếu thế hơn so với chủ đầu tư dự án bằng cách tăng thêm trách nhiệm của chủ đầu tư để đảm bảo tính an toàn và minh bạch của các giao dịch kinh doanh bất động sản.

Quy định cụ thể về tiền đặt cọc đối với bất động sản hình thành trong tương lai

Theo quy định của Luật KDBĐS 2014 cũng như Luật KDBĐS 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được phép bán bất động sản hình thành trong tương lai sau khi đáp ứng các điều kiện luật định và thu tiền bán bất động sản theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Tuy nhiên trên thực tế, do nhu cầu về vốn để phát triển dự án, nhiều chủ đầu tư thu tiền của khách hàng trước khi bất động sản đó đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh và gọi khoản tiền này là tiền “đặt cọc”. Theo đó, khách hàng sẽ nộp một khoản tiền cho chủ đầu tư nhằm đảm bảo quyền được mua bất động sản đó khi dự án đủ điều kiện mở bán, kèm theo một số ưu đãi nếu có.

Luật KDBĐS 2014 trước đây không cấm các chủ đầu tư được thu những khoản tiền đặt cọc này từ khách hàng, và Bộ luật Dân sự 2015 cũng không quy định về mức giới hạn đối với khoản tiền này. Điều này dẫn đến pháp luật thiếu cơ chế bảo vệ khách hàng mua bất động sản trong các giao dịch đặt cọc trước rủi ro chủ đầu tư yêu cầu số tiền đặt cọc rất lớn (một số trường hợp cá biệt có thể lên đến 90-95% giá trị của bất động sản), sau đó chiếm dụng vốn để sử dụng vào những mục đích trái với thỏa thuận hoặc không tiếp tục đầu tư xây dựng dự án dù đã thu tiền của khách hàng.

Để khắc phục tình trạng này, Luật KDBĐS 2023 đã có những quy định cụ thể theo hướng bảo vệ khách hàng mua bất động sản về vấn đề đặt cọc như sau:[18]

• Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán bất động sản;
• Chỉ thu tiền đặt cọc khi bất động sản đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh;
• Giá bán bất động sản phải được ghi rõ trong thỏa thuận đặt cọc;
• Không được ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác ký hợp đồng đặt cọc.

Quy định về đặt cọc trong Luật KDBĐS 2023

Hạn chế hiện tượng “phân lô bán nền”

“Phân lô bán nền” là hình thức kinh doanh mà chủ đầu tư tách thửa đất trong dự án thành nhiều lô đất nhỏ và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các lô đất này cho các cá nhân khác để tự xây dựng nhà ở. Đây là hình thức kinh doanh phổ biến của nhiều chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở do khả năng thu hồi vốn đầu tư nhanh và tạo sự linh hoạt cho chủ đầu tư và khách hàng.

Trước khi Luật KDBĐS 2023 có hiệu lực, pháp luật không cho phép kinh doanh phân lô bán nền tại các khu vực sau đây:[19]

• Các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương;
• Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị;
• Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Trong khi đó, Luật KDBĐS 2023 mở rộng các khu vực không được phép kinh doanh phân lô bán nền so với trước đây, bao gồm:

• Các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt và các đô thị loại I, II và III;
• Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, việc kinh doanh phân lô bán nền chỉ được thực hiện tại các khu vực được cho phép bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.[20]

Các khu vực không được phân lô bán nền

Phân lô bán nền được cho là một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng đầu cơ đất đai, lãng phí đất đai trong nhiều năm qua. Việc hạn chế các khu vực được phép kinh doanh phân lô bán nền theo Luật KDBĐS 2023 được kỳ vọng sẽ hạn chế được tình trạng này, tăng cường hiệu quả sử dụng đất và đảm bảo quy hoạch và mỹ quan đô thị.

Phụ trách:

Cộng sự Cấp Cao Trần Phạm Hoàng Tùng Điện thoại: (84) 901 334 192 Email: tung.tran@cnccounsel.com

Trợ lý luật sư Phạm Nguyễn Tấn Trung Điện thoại: (84) 347 924 900 Email: trung.pham@cnccounsel.com

[1] Điều 10.4 Luật KDBĐS 2023.

[2] Điều 10.5 Luật KĐBĐS 2023.

[3] Điều 10.2 và Điều 10.3 Luật KDBĐS 2023.

[4] Điều 11.2 Luật KDBĐS 2014.

[5] Điều 40.3 Luật KDBĐS 2023.

[6] Điều 51.3 Luật KDBĐS 2014.

[7] Điều 83.2 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được sửa đổi bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

[8] Điều 42.3 Luật KDBĐS 2023.

[9] Điều 9.2(b) và 9.2(c) Luật KDBĐS 2023.

[10] Điều 8(1) Luật KDBĐS 2023.

[11] Điều 5 và 6 của Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

[12] Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại: “…Nhà nước chủ động điều tiết thị trường bằng quan hệ cung – cầu; từng bước thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản; rà soát lại các điều kiện lựa chọn nhà đầu tư, bảo đảm nhà đầu tư phải có đủ năng lực thực hiện các dự án bất động sản“.

[13] Điều 56 Luật KDBĐS 2014.

[14] Điều 26.6 Luật KDBĐS 2023.

[15] Điều 26.3 Luật KDBĐS 2023.

[16] Điều 55 Luật KDBĐS 2014.

[17] Điều 24 Luật KDBĐS 2023.

[18] Điều 26 Luật KDBĐS 2023.

[19] Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được sửa đổi bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

[20] Điều 28.1(a) và 31.6 Luật KDBĐS 2023.