Án lệ 07/2016/AL về Công nhận Hợp đồng mua bán nhà được xác lập trước ngày 01/07/1991

Trong thực tiễn xác lập giao dịch, nếu các bên cùng ký tên vào hợp đồng để thể hiện ý chí của mình thì một khi xảy ra tranh chấp, việc xác định sự tồn tại của giao dịch sẽ rất rõ ràng. Tuy nhiên, cũng xảy ra không ít trường hợp hợp đồng được xác lập bằng văn bản, bên bán đã nhận tiền, bên mua đã nhận tài sản nhưng bên mua chưa ký vào hợp đồng và là người giữ hợp đồng. Như vậy, hợp đồng này liệu có được công nhận hay không?

Án lệ 07/2016/AL về Công nhận Hợp đồng mua bán nhà được xác lập trước ngày 01/07/1991 liên quan đến vụ án dân sự tranh chấp quyền sở hữu, sử dụng nhà tại Hà Nội đã đưa ra được hướng giải quyết cho vấn đề nêu trên.

Bài viết dưới đây nằm trong loạt chuyên đề về Án lệ, được các Luật sư của CNC thực hiện nhằm cung cấp cho độc giả những thông tin cần thiết về Án lệ 07/2016/AL về Công nhận Hợp đồng mua bán nhà được xác lập trước ngày 01/07/1991và việc áp dụng án lệ này trên thực tế.

 

Khái quát chung về Án lệ 07/2016/AL về Công nhận Hợp đồng mua bán nhà được xác lập trước ngày 01/07/1991

Vấn đề pháp lý trong Án lệ 07/2016/AL

Vụ việc tạo lập Án lệ đề cập đến hợp đồng mua bán nhà lập thành văn bản trước ngày 01/7/1991 nhưng chỉ có chữ ký của bên bán mà không có chữ ký của bên mua, thực tế bên mua đã quản lý diện tích theo hợp đồng mua bán. Vấn đề đặt ra là liệu hợp đồng như vậy có giá trị pháp lý hay không? Ý chí của người chưa ký tên vào hợp đồng được xác định như thế nào?

Vào thời điểm các bên xác lập hợp đồng trong vụ việc trên, hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam còn chưa hoàn thiện, cơ sở pháp lý cho việc xác lập, thực hiện, hủy bỏ giao dịch còn chưa đầy đủ, các bên trong giao dịch mua bán nhà ở không thực sự chú trọng về hình thức hợp đồng, về thủ tục chuyển quyền sở hữu mà chủ yếu là mua bán “trao tay”. Nhiều trường hợp giao dịch mua bán nhà ở chỉ có bên bán ký tên trên hợp đồng mua bán và giao giấy tờ đó cho bên mua làm bằng chứng về việc mua bán, bên mua đã trả tiền và nhận nhà sử dụng lâu dài, ổn định mà bên bán không đòi tiền mua nhà; sau nhiều năm mới phát sinh tranh chấp. Do đó, việc công bố Án lệ này vừa xuất phát từ thực tiễn đời sống dân sự, vừa xuất phát từ việc thiếu hụt hành lang pháp lý điều chỉnh giao dịch dân sự tại thời điểm xác lập giao dịch.[1]

Tóm tắt nội dung Án lệ

Án lệ xoay quanh tranh chấp về quyền sở hữu căn nhà là tài sản đã được giao dịch mua bán bởi thế hệ trước trong những năm cuối của Chiến tranh Việt Nam. Hợp đồng mua bán nhà được lập thành văn bản trước ngày 01/7/1991, có chữ ký của bên bán, ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua tuy chưa ký tên vào hợp đồng nhưng là người giữ hợp đồng và đã quản lý, sử dụng nhà ở ổn định trong thời gian dài (từ năm 1972 cho đến nay) và bên bán không có tranh chấp đòi tiền mua nhà. Trường hợp này, hợp đồng có giá trị xác định bên mua đã trả đủ tiền cho bên bán và ý chí của bên mua đồng ý, hợp đồng được công nhận.

Tóm tắt nội dung vụ án

Quy định của pháp luật liên quan đến Án lệ 07/2016/AL

– Các Điều 81, 82, 83 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2004 (tương ứng với các điều 93, 94, 95 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);

– Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20-8-1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991.

Hướng giải quyết của Án lệ 07/2016/AL

Án lệ 07/2016/AL theo hướng công nhận hợp đồng mua bán nhà ở đó nếu đáp ứng các điều kiện như sau:

• Hợp đồng có chữ ký của bên bán, ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền. Việc bên bán ký tên vào hợp đồng mua bán chính là minh chứng rõ ràng về ý chí của bên bán trong việc xác lập giao dịch mua bán nhà. Đồng thời, trong hợp đồng ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền và bên mua đã nhận nhà và đang quản lý, sử dụng nhà là thể hiện các bên đã thực hiện hợp đồng trên thực tế, đó là bên bán nhận tiền bán nhà từ bên mua và bên mua nhận quyền sở hữu và sử dụng nhà từ bên bán;
• Bên mua là người giữ hợp đồng mua bán và đã quản lý, sử dụng nhà ổn định trong thời gian dài mà bên bán không có tranh chấp đòi tiền mua nhà. Trong Án lệ, người mua nhà đất thực sử dụng nhà trong thời gian khoảng 34 năm (từ 1972 đến tháng 3/2006) trước khi xảy ra tranh chấp. Người bán nhà ở ngay gần nhà đã bán mà người mua nhà đang sử dụng nhưng không đòi tiền thuê nhà hay mua nhà. Như vậy, bên mua đã chiếm hữu, sử dụng nhà với tư cách là chủ sở hữu mà bên bán không đòi tiền mua hay tiền thuê nhà là đã mặc nhiên thừa nhận sự chiếm hữu, sử dụng đó là hợp pháp. Việc không ký tên vào giấy tờ mua bán của bên mua có thể làm cho hợp đồng không thỏa mãn về hình thức bởi thiếu chữ ký của một bên. Đối với người mua nhà ở thì việc được giao nhà và sử dụng nhà cần phải được đánh giá là quan trọng hơn và được coi là sự thực hiện ý chí, sự đồng thuận với giao dịch bằng hành động. Việc họ có ký hay không ký dường như không làm thay đổi bản chất của giao dịch này, khi mà đối tượng của giao dịch là phần nhà ở đã được chuyển giao để người mua thực sử dụng.

Thực tiễn áp dụng Án lệ 07/2016/AL về Công nhận Hợp đồng mua bán nhà được xác lập trước ngày 01/07/1991

Bình luận về Án lệ 07/2016/AL

Nhìn một cách tổng thế, hướng giải quyết trong Án lệ 07/2016/AL có những điểm thuyết phục sau đây:

Những điểm thuyết phục trong Án lệ 07/2016/AL

Thứ nhất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người chưa ký tên vào hợp đồng nhưng đã thực hiện hợp đồng.

Về nguyên tắc, hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên. Một khi trong văn bản đã có chữ ký của một bên thì việc xác nhận rằng bên đó đã đồng ý sẽ rất dễ dàng. Tuy nhiên, đối với bên còn lại là bên chưa ký và giữ hợp đồng, liệu chừng nào bên này còn chưa ký thì chưa thể khẳng định sự đồng ý của họ? Hay khả năng xác định sự đồng ý ở đây là hoàn toàn có thể vì người giữ hợp đồng ký lúc nào cũng được và các bên đã tiến hành thực hiện hợp đồng?

Chữ ký thực chất chỉ là một biểu hiện của sự đồng ý, và ngoài chữ ký còn có những cách thức biểu hiện khác theo quy định của pháp luật dân sự. Việc ký vào hợp đồng không phải là yêu cầu bắt buộc khi các bên giao kết hợp đồng cũng như để xác định thời điểm giao kết hoặc xác định hợp đồng có hiệu lực hay không. Do đó, Án lệ cho rằng bên chưa ký giữ hợp đồng, trên thực tế các bên đã thực hiện hợp đồng bằng việc bên mua đã trả tiền, bên bán đã nhận tiền, bên mua nhận tài sản và sử dụng tài sản… thì đã đủ cơ sở để xác định ý chí. Nói cách khác, những thông tin như vậy đều thể hiện sự đồng ý của họ với nội dung hợp đồng. Bên chưa ký đã thực hiện hợp đồng thì cần phải xác định người đó đã đồng ý và cần phải công nhận sự tồn tại của hợp đồng.

Trong thực tế thường xuyên xảy ra tình huống bên chưa ký không phản đối hợp đồng mà bên phản đối lại là bên ký. Nhìn lại vụ việc tạo lập Án lệ, bên ký là bên bán, sau khi xác lập giao dịch và trải qua quá trình thực hiện hợp đồng lại thay đổi ý định, phủ nhận sự tồn tại của hợp đồng với lý do bên mua chưa ký. Rõ ràng ứng xử như vậy không phù hợp nguyên tắc thiện chí, trung thực[2] và gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của bên kia. Án lệ 07/2016/AL công nhận sự đồng ý của người chưa ký là hoàn toàn thuyết phục và phù hợp với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự Việt Nam.

Thứ hai, vấn đề chứng minh nghĩa vụ trả tiền.

Trong vụ việc tạo lập Án lệ, văn bản hợp đồng có chữ ký của bên bán thể hiện nội dung bên bán đã nhận tiền của bên mua, tuy nhiên khi xảy ra tranh chấp, Tòa án địa phương vẫn yêu cầu người mua chứng minh họ đã trả tiền. Như vậy, nếu như người mua không chứng minh được điều đó thì hoàn toàn sẽ rất bất lợi. Bởi lẽ trả tiền là hành vi, và hành vi đã xảy ra càng lâu thì việc chứng minh càng khó. Tòa án cho rằng người mua chưa trả tiền là không thuyết phục khi đã có văn bản ghi rõ người bán đã nhận tiền. Án lệ 07/2016/AL theo hướng chống lại quan điểm của Tòa án, cho rằng việc yêu cầu người mua chứng minh việc trả tiền là không phù hợp là một điểm vô cùng thuyết phục. Khi bên bán xác nhận đã nhận tiền, ghi rõ trong văn bản thì đây đã là chứng cứ đủ cơ sở cho thấy bên mua đã trả tiền.

* Ngoài ra, bàn thêm về hình thức hợp đồng trong Án lệ, trường hợp pháp luật yêu cầu một số loại hợp đồng phải đáp ứng hình thức nhất định như hợp đồng chuyển nhượng nhà ở phải có công chứng, chứng thực thì không chỉ xác định sự tồn tại còn phải xác định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.[3] Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm[4], sau 02 năm từ thời điểm hợp đồng xác lập thì thời hiệu đã hết. Bên cạnh đó, dù văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì hiệu lực của giao dịch vẫn được công nhận[5]. Do vậy hợp đồng trên sẽ không bị tuyên vô hiệu về hình thức.

Xác định hoàn cảnh tương tự áp dụng Án lệ 07/2016/AL

Về đối tượng của giao dịch, vụ việc tạo thành Án lệ xuất phát từ việc mua bán nhà. Trong thực tế có thể có trường hợp bên bán đã ký, bên mua giữ và chưa kịp ký nhưng đã thực hiện hợp đồng, nếu đối tượng không phải là nhà ở mà là quyền sử dụng đất như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì việc đánh giá sự tồn tại ý chí của bên chưa ký vào hợp đồng cũng tương tự khi có chứng cứ cho thấy các bên đã thực hiện hợp đồng, bên kia đã ký vào hợp đồng nên Án lệ cũng sẽ được áp dụng.

Về loại giao dịch, Án lệ 07/2016/AL xuất phát từ giao dịch hợp đồng mua bán nhà ở nhưng vấn đề pháp lý tương tự vẫn có thể xảy ra đối với một số loại giao dịch khác không phải mua bán mà có thể là tặng cho tài sản nhà ở. Người được tặng cho đã nhận tài sản nhưng chưa ký vào hợp đồng tặng cho thì cũng có thể xác định họ đã đồng ý. Hoặc đối với một bên ký vào hợp đồng và bên còn lại giữ hợp đồng nhưng chưa ký trong khi thực tế các bên đã tiến hành thực hiện hợp đồng như hợp đồng bảo hiểm (bên mua bảo hiểm thanh toán, giữ hợp đồng mà không ký) hay hợp đồng lao động (người lao động giữ hợp đồng, thực hiện công việc như hợp đồng mà không ký)… Các trường hợp này đều phải thừa nhận hợp đồng tồn tại vì ý chí đồng ý với nội dung hợp đồng của bên giữ hợp đồng đã được thể hiện thông qua hành vi của họ.

Án lệ cũng đưa ra cách nhận diện về chứng cứ, đánh giá chứng cứ thuyết phục liên quan đến chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền của bên mua. Hiện nay có rất nhiều hợp đồng làm phát sinh nghĩa vụ trả tiền, ví dụ như hợp đồng mua bán, hợp đồng vay, hợp đồng thuê, hợp đồng dịch vụ… Trên thực tế có thể khai thác Án lệ này, đối với những trường hợp phát sinh nghĩa vụ trả tiền tồn tại ngoài hợp đồng mua bán như hợp đồng thuê (trả tiền thuê), hợp đồng dịch vụ (trả tiền dịch vụ), hợp đồng vay (hoàn trả tiền vay, tiền lãi…), nếu bên có quyền đã có văn bản xác nhận bên có quyền đã nhận tiền, bên có nghĩa vụ đã trả tiền thì bên có nghĩa vụ cũng không phải chứng minh về việc đã trả tiền nữa.

Kết luận về Án lệ 07/2016/AL về Công nhận Hợp đồng mua bán nhà được xác lập trước ngày 01/07/1991

Việc không ký tên vào giấy tờ mua bán của bên mua có thể làm cho hợp đồng không thỏa mãn về hình thức bởi thiếu chữ ký của một bên. Tuy nhiên, trong trường hợp này, đối với người mua nhà ở thì việc được giao nhà và sử dụng nhà cần phải được đánh giá là quan trọng hơn và được coi là sự thực hiện ý chí, sự đồng thuận với giao dịch bằng hành động. Việc họ có ký hay không ký dường như không làm thay đổi bản chất của giao dịch, khi mà đối tượng của giao dịch là phần nhà ở đã được chuyển giao để người mua thực quản lý và sử dụng.

Bằng cách tiếp cận kịp thời và hợp lí, Án lệ 07/2016/AL đã giải quyết được vấn đề liên quan đến hợp đồng có chữ ký của một bên và chứng cứ thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Những ý kiến phản biện, đóng góp của độc giả, nhà nghiên cứu và những người hành nghề sẽ giúp phát triển thêm án lệ đối với loại án tranh chấp nêu trên nhưng mang tính khái quát cao và điển hình hơn Án lệ số 06/2016/AL để có hướng giải quyết toàn diện và đảm bảo tính thống nhất trong cách áp dụng.

Liên hệ

Trong các bài viết tiếp theo, CNC sẽ lần lượt phân tích các nội dung quan trọng của các Án lệ đã công bố và những Án lệ dự kiến trong tương lai.

Bất kỳ ý kiến đóng góp, hiệu chỉnh nào của độc giả đối với các nội dung trong bản tin này hoặc cần CNC hỗ trợ thêm, vui lòng gửi về:

 

CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM

Địa chỉ:            28 Đại lộ Mai Chí Thọ, Phường An Phú, Tp. Thủ Đức,

Hồ Chí Minh, Việt Nam

Điện thoại:       (84) 28-6276 9900

Email:              contact@cnccounsel.com

Website:          cnccounsel

Phụ trách:

Luật sư Nguyễn Thị Kim Ngân | Luật sư Thành viên

Email: ngan.nguyen@cnccounsel.com

 

Hoặc

 

Trợ lý Luật sư Huỳnh Thị Phương Thảo | Cộng sự

Điện thoại: (84) 028 6276 9900

Email: contact@cnccounsel.com

 

Miễn trừ:

Bản tin này được chuẩn bị hoặc được sử dụng vì mục đích giới thiệu hoặc cập nhật cho khách hàng những thông tin về những vấn đề và/hoặc sự phát triển các quan điểm pháp lý tại Việt Nam. Các thông tin được trình bày tại bản tin này không tạo thành ý kiến tư vấn thuộc bất kỳ loại nào và có thể được thay đổi mà không cần phải thông báo trước.

 

 

[1] Nguyễn Sơn – Dương Quốc Thành, “Bình luận Án lệ số 07/2016/AL”, Trang tin điện tử về Án lệ Tòa án nhân dân tối cao, [Bình luận án lệ số 07/2016/AL (toaan.gov.vn)], truy cập ngày 06/8/2022.

[2] Tham khảo Khoản 3 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015.

[3] Tham khảo Khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 122 Luật Nhà ở 2014.

[4] Tham khảo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015.

[5] Tham khảo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.