Án lệ 14/2017/AL về Công nhận Điều kiện của Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà điều kiện đó không được ghi nhận trong Hợp đồng

Thực tế thường xuyên gặp trường hợp một người tặng cho người khác tài sản như quyền sử dụng đất, nhà ở… và hợp đồng tặng cho không có nội dung về điều kiện tặng cho. Tuy nhiên sau đó, bên tặng cho lại yêu cầu bên được tặng cho thực hiện điều kiện tặng cho. Vậy hướng xử lý đối với trường hợp này là như thế nào?

Bài viết dưới đây nằm trong loạt chuyên đề về Án lệ, được các Luật sư tại CNC thực hiện nhằm cung cấp cho độc giả những thông tin cần thiết về Án lệ 14/2017/AL cũng như giá trị pháp lý và việc áp dụng án lệ này trên thực tế.

Xem thêm: Án lệ 07/2016/AL về Công nhận Hợp đồng mua bán nhà được xác lập trước ngày 01/07/1991

Khái quát chung về Án lệ 14/2017/AL

Vấn đề pháp lý trong Án lệ 14/2017/AL

Bộ luật Dân sự các thời kỳ, từ Bộ luật Dân sự 1995, 2005 đến 2015 đều ghi nhận khả năng hợp đồng tặng cho có điều kiện.[1] Tuy nhiên, khi nào thì hợp đồng tặng cho được coi là có điều kiện, đây là vấn đề Bộ luật Dân sự còn bỏ ngỏ. Liệu điều kiện đó phải nằm trong hợp đồng tặng cho, nếu không nằm trong hợp đồng thì sẽ không được coi là hợp đồng tặng cho có điều kiện? Hay hợp đồng tặng cho cơ bản chỉ là thỏa thuận của các bên, thượng tôn ý chí thống nhất, do đó không quan trọng điều kiện nằm trong hay ngoài hợp đồng?

Trước đây, đã có Án lệ 03/2016/AL đề cập đến sự tồn tại và hiệu lực của hợp đồng tặng cho. Án lệ 14/2017/AL được coi là một sự bổ sung khi bàn về nội dung của loại hợp đồng này, đưa ra câu trả lời cho việc điều kiện của hợp đồng tặng cho có thể nằm trong hoặc ngoài hợp đồng tùy thuộc vào hoàn cảnh. Cụ thể hơn, Án lệ xác định sự tồn tại điều kiện tặng cho dù không thể hiện trong hợp đồng và ghi nhận tính hợp pháp của một số điều kiện rất phổ biến trong cuộc sống.

Trước sự không rõ ràng của quy định pháp luật, Án lệ 14/2017/AL góp phần giải thích và tạo nguồn tham khảo để áp dụng thống nhất trong thực tiễn xét xử.

Tóm tắt nội dung vụ án

Quy định của pháp luật liên quan đến Án lệ 14/2017/AL

Điều 125, Điều 126 và Điều 470 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 120, Điều 121 và Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Hướng giải quyết của Án lệ 14/2017/AL

Trong tình huống Án lệ 14/2017/AL, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện tặng cho nhưng tại các văn bản khác có liên quan thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho. Tòa án nhân dân tối cao trong vụ việc nhận định theo hướng nguyên đơn (ông P1) thắng kiện, giao vụ án lại cho Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ xét xử sơ thẩm lại theo nhận định đó. Nhìn chung, Án lệ đã:

Xác định sự tồn tại điều kiện tặng cho mặc dù không thể hiện trong hợp đồng;
Ghi nhận tính hợp pháp của một số điều kiện rất phổ biến trong cuộc sống.

Thực tiễn áp dụng Án lệ 14/2017/AL

Bình luận về Án lệ 14/2017/AL

Hướng giải quyết trong Án lệ 14/2017/AL có những điểm thuyết phục sau đây:

Những điểm thuyết phục trong Án lệ 14/2017/AL

Thứ nhất, giải thích sự không rõ ràng của quy định pháp luật

Bộ luật Dân sự ghi nhận hợp đồng tặng cho có điều kiện nhưng còn bỏ ngỏ việc điều kiện này được thể hiện như thế nào, khi nào điều kiện được ghi nhận. Văn bản tặng cho không ghi điều kiện dễ khiến các bên tranh chấp với nhau về việc có hay không điều kiện tặng cho. Đây có thể xem là trường hợp hợp đồng có nội dung không rõ ràng. Đối với hợp đồng như vậy, chúng ta có thể khai thác những quy định về giải thích hợp đồng[4].

Bộ luật Dân sự 2015 quy định mở theo hướng cho phép khai thác những thông tin trước khi hợp đồng được giao kết, tồn tại ở thời điểm giao kết và sau khi giao kết hợp đồng, cụ thể là giai đoạn các bên thực hiện hợp đồng để tìm ra ý chí đích thực của các bên. Trong trường hợp này, nội tại văn bản tặng cho không thể hiện điều kiện tặng cho, tuy nhiên trước và sau khi văn bản tặng cho được chứng thực đều có văn bản khác thể hiện điều kiện đó. Việc khai thác điều kiện tặng cho trong các văn bản này là phù hợp với tinh thần của Bộ luật Dân sự 2015.

Bên cạnh đó, khi nghiên cứu các quy định tại các Điều 466 BLDS năm 1995, Điều 462 BLDS năm 2005 và các điều luật có liên quan khác, không có quy định bắt buộc về điều kiện tặng cho tài sản nói chung, tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng phải được thể hiện trong hợp đồng tặng cho thì hợp đồng mới có hiệu lực. Nói cách khác, tặng cho tài sản có điều kiện hay tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất có điều kiện, thì điều kiện đó có thể được thể hiện trong hợp đồng tặng cho hoặc được thể hiện trong một văn bản khác, đều được coi là một bộ phận cấu thành nội dung hợp đồng và khi hợp đồng tặng cho đã tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho thì đều có giá trị pháp lý[5]. Việc Án lệ 14/2017/AL ghi nhận khả năng tồn tại điều kiện tặng cho ngay cả khi nó nằm ngoài hợp đồng là hoàn toàn thuyết phục, không trái với quy định pháp luật.

Thứ hai, ghi nhận tính hợp pháp của một số điều kiện phổ biến

Án lệ 14/2017/AL không chỉ khẳng định hợp đồng có điều kiện tặng cho mà còn khẳng định các điều kiện tặng cho trong hợp đồng là hợp pháp. Quay lại tình tiết vụ việc tạo lập Án lệ, người cha tặng cho con trai quyền sử dụng đất đi kèm ba điều kiện: (i) làm nhà ở cho người tặng cho, (ii) chăm sóc người tặng cho và (iii) chăm sóc cha mẹ của người tặng cho. Bộ luật Dân sự quy định điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.[6] Vậy liệu rằng các điều kiện trên có, hợp pháp?

Ba điều kiện nêu trên thuộc loại thỏa thuận rất phổ biến trong thực tiễn, và nhờ sự khẳng định của Án lệ 14/2017/AL trên tinh thần thượng tôn thỏa thuận của Bộ luật Dân sự, chúng ta không cần phải nghi ngờ hay bàn luận về tính hợp pháp của chúng khi gặp tình huống tương tự nữa. Ví dụ, về đối tượng được tặng cho, hoàn cảnh tạo lập ra Án lệ 14/2017/AL là tặng cho quyền sử dụng đất. Thực tế, đối tượng tặng cho vẫn có thể là bất động sản nhưng không là quyền sử dụng đất như tặng cho nhà chung cư, hoặc kể cả là động sản, và Án lệ 14/2017/AL sẽ được áp dụng tương tự. Ngoài ra, điều kiện tặng cho được phát hiện trong các văn bản ngoài hợp đồng và được chứng minh thông qua chứng cứ văn bản. Án lệ này cũng có thể được áp dụng cho điều kiện không được thể hiện trong văn bản như các bên thỏa thuận bằng miệng và kiểm chứng được qua nhân chứng, tệp ghi âm[7]… Về loại điều kiện tặng cho, Án lệ ghi nhận tính hợp pháp của điều kiện làm nhà cho người tặng cho, chăm sóc người tặng cho và chăm sóc cha mẹ của người tặng cho. Như vậy, Án lệ cũng có thể được áp dụng cho điều kiện khác như chăm sóc, nuôi dưỡng hay thực hiện trách nhiệm theo đạo lý truyền thống gia đình[8]…

Đây là đóng góp lớn của Án lệ 14/2017/AL khi bàn về tính hợp pháp của một số điều kiện tặng cho phổ biến.

Bên cạnh những ưu điểm vừa nêu, Án lệ 14/2017/AL cũng tồn đọng nhiều điểm cần cân nhắc khi áp dụng:

Những điều cần cân nhắc khi áp dụng Án lệ 14/2017/AL

Thứ nhất, Án lệ mới chỉ ghi nhận việc anh P2 không thực hiện điều kiện thì ông P1 được quyền đòi lại tài sản. Dĩ nhiên, nếu anh P2 có đủ khả năng để thực hiện điều kiện nhưng cố tình không thực hiện, ông P1 hoàn toàn có quyền đòi lại tài sản tặng cho. Tuy vậy, nếu anh P2 không thực hiện được do sự kiện bất khả kháng nằm ngoài khả năng dự liệu của hai bên thì ông P1 có quyền đòi lại tài sản tặng cho hay không? Án lệ chưa đề cập trường hợp ngoại lệ về việc anh P2 không thực hiện điều kiện tặng cho thì ông P1 có quyền đòi lại tài sản mà không phải tìm hiểu, xem xét lý do dẫn đến việc anh P2 không thực hiện điều kiện. Sự kiện bất khả kháng có thể là căn cứ để loại trừ trách nhiệm cho anh P2[9]. Do đó, không thể giải quyết hậu quả giống nhau trong trường hợp anh P2 cố ý không thực hiện điều kiện và trường hợp không thể thực hiện được điều kiện do sự kiện bất khả kháng.

Thứ hai, Án lệ chưa dự liệu phương thức giải quyết khi anh P2 đã thực hiện một phần điều kiện. Ông P1 tặng cho quyền sử dụng đất cho anh P2 với điều kiện phải nuôi dưỡng ông P1 suốt đời. Trong thời gian thực hiện điều kiện tặng cho, anh P2 không thuộc trường hợp “Không thực hiện điều kiện tặng cho” mà thuộc trường hợp thực hiện không đầy đủ điều kiện. Vậy vấn đề được đặt ra, nếu anh P2 đã nhận tài sản tặng cho và có thực hiện điều kiện tặng cho nhưng thực hiện không đầy đủ (mới chỉ thực hiện một phần) thì ông P1 có quyền đòi lại tài sản? Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Vi phạm nghĩa vụ là việc bên thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ”. Có thể thấy, ông P1 chỉ có quyền đòi tài sản tặng cho khi anh P2 không thực hiện toàn bộ điều kiện, còn nếu anh P2 đã thực hiện được một số nghĩa vụ thì ông P1 không được đòi lại tài sản. Anh P2 dù đã thực hiện được phần lớn điều kiện tặng cho mà vẫn phải trả lại toàn bộ tài sản cho ông P1 thì sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của mình.

Thứ ba, Án lệ chưa dự liệu trường hợp tại thời điểm ông P1 đòi lại tài sản tặng cho thì tài sản tặng cho đã được giao dịch với bên thứ ba và cách thức giải quyết nếu ông anh P2 đã xác lập các giao dịch chuyển quyền sở hữu (mua bán, trao đổi, tặng cho) hay các giao dịch bảo đảm (cầm cố, thế chấp, đặt cọc…) đối với tài sản tặng cho. Liệu anh P2 có được phép chuyển quyền sở hữu hay xác lập các giao dịch bảo đảm với tài sản tặng cho và ông P1 có phải chịu trách nhiệm đối với nghĩa vụ xác lập với bên thứ ba liên quan đến tài sản tặng cho?

Thứ tư, giả sử sau khi được ông P1 chuyển giao tài sản thì anh P2 đầu tư làm tăng thêm giá trị tài sản tặng cho. Khi ông P1 đòi lại tài sản tặng cho thì cần phải giải quyết giá trị tài sản tăng thêm như thế nào? Trong trường hợp giữa tài sản tặng cho ban đầu và phân tài sản được đầu tư tăng thêm có thể tách ra mà không làm ảnh hưởng đến tài sản tặng cho thì các bên chỉ cần tách khối tài sản được đầu tư thêm ra khỏi tài sản tặng cho. Còn nếu không thể tách rời thì việc giải quyết hậu quả khi ông P1 đòi lại tài sản, Án lệ chưa dự liệu được. Tương tự, giả sử hoa lợi, lợi tức phát sinh trong thời gian anh P2 chiếm hữu tài sản thì giải quyết vấn đề hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản tặng cho thuộc sở hữu của ai? Án lệ cần phải đưa ra hướng giải quyết phù hợp.

Ví dụ về trường hợp viện dẫn Án lệ 14/2017/AL trong thực tế

Trong một vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và đòi giá trị tài sản phát sinh từ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất[10], Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang đã áp dụng Án lệ 14/2017/AL trong quá trình xét. Cụ thể như sau:

Nguồn gốc nhà và đất tọa lạc tại số 80 Lê PH, phường VB, thành phố RG, Kiên Giang là do bà Bùi Thị H sử dụng tiền từ bán nền nhà tái định cư để nhận chuyển nhượng từ năm 2000. Đến ngày 29/10/2007 bà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Bùi Thị H. Năm 2007 bà H ký tên vào giấy cho đất cho bà Lý Thùy N (là con gái của bà H) với lời cam kết từ bà N sẽ nuôi bà H suốt đời. Nhưng từ ngày N được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà N đã ngược đãi và không chăm sóc bà như lời nói mà bà N cam kết. Nay, bà yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng tặng cho, buộc N phải giao trả nhà đất lại cho bà.

Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang căn cứ Điều 125, Điều 126, Điều 470 Bộ luật Dân sự 2005, Án lệ 14/2017/AL đưa ra nhận định: Mặc dù bà N không thừa nhận việc các bên có thỏa thuận điều kiện chăm sóc, nuôi dưỡng nhưng bà H tặng cho bà N quyền sử dụng đất là tài sản duy nhất của bà H. Ngoài ra, bà H đã không còn lao động kiếm sống mà sống nhờ vào tiền tích lũy và nuôi dưỡng từ con, cháu. Nên việc bà H cho rằng tặng cho bà N quyền sử dụng đất kèm theo điều kiện chăm sóc, nuôi dưỡng là có căn cứ. Do đó, bản án sơ thẩm xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà H với bà N là hợp đồng tặng cho có điều kiện; việc căn cứ vào Án lệ số 14/2017/AL để khẳng định đây là vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện và công nhận điều kiện đó, dù nó không được thể hiện trong hợp đồng là hoàn toàn phù hợp.

Tuy nhiên, Viện kiểm sát Nhân dân tỉnh Kiên Giang lại cho rằng: Nhận định của bản án sơ thẩm còn cảm tính về việc tặng cho quyền sử dụng đất, không có chứng cứ nào khác để chứng minh cho việc tặng cho nhà, đất cho bà N là phải có điều kiện kèm theo. Nội dung của vụ án không phù hợp với nội dung của Án lệ 14/2017/AL nên không xem xét áp dụng án lệ.

Trong vụ việc trên nổi bật hai luồng ý kiến giữa Tòa án và Viện kiểm sát, nếu ở cả tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều cho rằng hợp đồng tặng cho giữa bà H và bà N là tặng cho có điều kiện thì về phía Viện kiểm sát lại nhận định đây chỉ là hợp đồng tặng cho thông thường và kiến nghị Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Cuối cùng, Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố RG, tỉnh Kiên Giang và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Giải pháp cho Án lệ 14/2017/AL

Từ những bất cập kể trên, Án lệ 14/2017/AL cần phải dự liệu thêm một số trường hợp nhằm giúp cho thực tiễn xét xử trở nên hiệu quả và phù hợp hơn như sau:

Thứ nhất, trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp điều kiện tặng cho không thể thực hiện được do sự kiện bất khả kháng hoặc do lỗi cố ý của bên tặng cho.

Thứ hai, trường hợp bên được tặng cho đã nhận tài sản nhưng không thực hiện toàn bộ điều kiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản tặng cho. Trường hợp bên được tặng cho đã nhận tài sản và đã thực hiện được một phần điều kiện tặng cho thì bên được tặng cho tính toán chi phí đã bỏ ra để thực hiện một phần điều kiện và yêu cầu bên tặng cho chi trả khi bên tặng cho.

Thứ ba, bên tặng cho không phải chịu trách nhiệm đối với nghĩa vụ do bên được tặng cho xác lập với bên thứ ba liên quan đến tài sản tặng cho.

Thứ tư, trường hợp tài sản tặng cho phát sinh hoa lợi, lợi tức thì bên được tặng cho được sở hữu từ thời điểm họ xác lập quyền sở hữu đối với tài sản tặng cho. Trường hợp tài sản tặng cho tăng thêm giá trị do bên được tặng cho đầu tư thì họ có quyền yêu cầu bên tặng cho thanh toán phần giá trị tăng thêm.[11]

Kết luận

Bằng cách tiếp cận kịp thời và hợp lí, Án lệ 14/2017/AL được ban hành đã giải quyết được một số vấn đề xoay quanh việc xác định điều kiện tặng cho nằm ngoài hợp đồng và tính hợp pháp của nó. Tuy nhiên Án lệ 14/2017/AL vẫn không tránh khỏi những bất cập và thiếu sót khi tình hình pháp luật thay đổi.

Do vậy, những ý kiến phản biện, đóng góp của đọc giả, nhà nghiên cứu và những người hành nghề sẽ giúp phát triển thêm án lệ đối với loại án tranh chấp nêu trên nhưng mang tính khái quát cao và điển hình hơn Án lệ số 14/2017/AL để có hướng giải quyết toàn diện và đảm bảo tính thống nhất trong cách áp dụng.

Liên hệ

Trong các bài viết tiếp theo, CNC sẽ lần lượt phân tích các nội dung quan trọng của các Án lệ đã công bố và những Án lệ dự kiến trong tương lai.

Bất kỳ ý kiến đóng góp, hiệu chỉnh nào của độc giả đối với các nội dung trong bản tin này hoặc cần CNC hỗ trợ thêm, vui lòng gửi về:

CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM

Địa chỉ: 28 Đại lộ Mai Chí Thọ, Phường An Phú, Tp. Thủ Đức,

Hồ Chí Minh, Việt Nam

Điện thoại: (84) 28-6276 9900

Email: contact@cnccounsel.com

Website: cnccounsel

Phụ trách:

Luật sư Nguyễn Thị Kim Ngân | Luật sư Thành viên

Email: ngan.nguyen@cnccounsel.com

Hoặc

Trợ lý Luật sư Huỳnh Thị Phương Thảo | Cộng sự

Điện thoại: (84) 028 6276 9900

Email: contact@cnccounsel.com

Miễn trừ:

Bản tin này được chuẩn bị hoặc được sử dụng vì mục đích giới thiệu hoặc cập nhật cho khách hàng những thông tin về những vấn đề và/hoặc sự phát triển các quan điểm pháp lý tại Việt Nam. Các thông tin được trình bày tại bản tin này không tạo thành ý kiến tư vấn thuộc bất kỳ loại nào và có thể được thay đổi mà không cần phải thông báo trước.

[1] Tham khảo Điều 466 Bộ luật Dân sự 1995, Điều 470 Bộ luật Dân sự 2005, Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015.

[2] “Tuy giấy tờ ghi chuyển nhượng quyền sử dụng, nhưng đều thể hiện nội dung là ông P1 tặng cho vợ chồng anh P2”, trích nhận định tại phiên tòa giám đốc thẩm, 14/2017/AL (toaan.gov.vn), truy cập ngày 03/8/2022.

[3] Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2011), Quyết định giám đốc thẩm số 02/2011/DS-GĐT về vụ án “Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tại Điện Biên, Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao Việt Nam.

[4] Tham khảo Điều 121, khoản 1 Điều 404 Bộ luật Dân sự 2015.

[5] Tưởng Duy Lượng, “Bình luận về Án lệ số 14/2017/AL: hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà điều kiện tặng cho không được ghi trong hợp đồng”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 02+03 (402+403) tháng 2/2020, [http://www.lapphap.vn/Pages/TinTuc/210487/Binh-luan-ve-An-le-so-14-2017-AL–hop-dong-tang-cho-quyen-su-dung-dat-ma-dieu-kien-tang-cho-khong-duoc-ghi-trong-hop-dong.html].

[6] Tham khảo khoản 1 Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015.

[7] Tham khảo Bản án 103/2018/DS-ST ngày 21/05/2018 về tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và đồi giá trị tài sản phát sinh từ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

[8] Tham khảo Bản án 101/2019/DS-PT ngày 19/09/2019 về tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản.

[9] Khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

[10] Tham khảo Bản án số 103/2018/DS-PT về tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ và đòi giá trị tài sản phát sinh từ hợp đồng tặng cho.

[11] Bùi Ai Giôn, “Án lệ số 14/2017/AL – Một số vấn đề gợi mở và đề xuất, kiến nghị”, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử, [https://tapchitoaan.vn/an-le-so-142017al-mot-so-van-de-goi-mo-va-de-xuat-kien-nghi].

Bình luận Án lệ 14/2017/AL về Công nhận Điều kiện không có trong Hợp đồng tặng cho