08 điểm mới nổi bật của Luật Xây dựng 2025
Luật Xây dựng 2025 được Quốc hội thông qua vào ngày 10/12/2025 và sẽ bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2026 (trừ một số quy định có hiệu lực từ ngày 01/01/2026).
Luật Xây dựng 2025 được kỳ vọng sẽ tinh giản một số thủ tục hành chính về quản lý hoạt động xây dựng và tiệm cận với các tiêu chuẩn thông lệ quốc tế về hợp đồng xây dựng.
Trong bài viết này, CNC sẽ trình bày 08 điểm mới nổi bật của Luật Xây dựng 2025 so với Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung) (sau đây gọi tắt là “Luật Xây dựng 2014”), được thực hiện bởi Luật sư Thành viên Trần Phạm Hoàng Tùng và Cộng sự Sơ cấp Phạm Nguyễn Tấn Trung.
08 điểm mới nổi bật của Luật Xây dựng 2025
Tải file PDF bài viết tại đây
1. Thuận lợi hóa việc xác định tổng mức đầu tư xây dựng và dự toán xây dựng
Luật Xây dựng 2014 quy định tổng mức đầu tư xây dựng có thể được xác định từ dữ liệu về chi phí của “các công trình tương tự đã thực hiện”.[1]
Đối với dự án/công trình lần đầu tiên được triển khai tại Việt Nam, vấn đề được đặt ra là liệu có thể tham khảo dữ liệu về chi phí của “các công trình tương tự đã thực hiện” ở nước ngoài để xác định tổng mức đầu tư xây dựng của dự án/công trình đó hay không?
Dù Luật Xây dựng 2014 không cấm, nhưng thực tế cho thấy việc tham khảo dữ liệu về chi phí của “các công trình tương tự đã thực hiện” ở nước ngoài để xác định tổng mức đầu tư xây dựng là rất khó khăn do không có khung pháp lý cụ thể. Điều này dẫn đến khó khăn rất lớn cho các bên liên quan, kể cả các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong việc lập, thẩm tra và phê duyệt tổng mức đầu tư xây dựng hoặc dự toán xây dựng đối với các dự án mới được triển khai lần đầu tại Việt Nam trong thời gian qua, chẳng hạn như đường sắt đô thị.
Để giải quyết khó khăn này, Luật Xây dựng 2025 đã quy định minh thị cho phép người quyết định đầu tư được tham khảo, sử dụng giá/dữ liệu chi phí của các công trình/dự án đã thực hiện ở nước ngoài để xác định chi phí trong tổng mức đầu tư xây dựng và dự toán xây dựng.
Thậm chí, Luật Xây dựng 2025 cũng cho phép tham khảo, sử dụng giá/dữ liệu chi phí của các công trình/dự án “đang” thực hiện ở nước ngoài[2], qua đó giúp các bên liên quan có nguồn thông tin đầu vào chính xác, cụ thể và phù hợp với thị trường thế giới khi xác định tổng mức đầu tư xây dựng hoặc dự toán xây dựng.
So sánh việc xác định công trình/dự án tương tự giữa Luật Xây dựng 2014 và Luật Xây dựng 2025
2. Tăng quyền tự chủ của chủ đầu tư đối với thiết kế xây dựng
Theo quy định của Luật Xây dựng 2014, thiết kế cơ sở và thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở phải được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng trước khi được phê duyệt.
Cụ thể, bên cạnh việc thẩm định thiết kế cơ sở khi thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp chủ trì thẩm định (i) thiết kế kỹ thuật, dự toán xây dựng trong trường hợp thiết kế ba bước hoặc (ii) thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng trong trường hợp thiết kế hai bước.[3]
Theo quy định mới của Luật Xây dựng 2025 theo tinh thần tăng cường phân cấp phân quyền và nguyên tắc “cơ quan nhà nước chỉ kiểm tra một lần đối với một vấn đề trong suốt quy trình triển khai dự án”, việc thẩm định các bước thiết kế sau thiết kế cơ sở tại cơ quan có thẩm quyền đã không còn áp dụng. Theo đó, chủ đầu tư thực hiện thẩm định, kiểm soát và phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt.[4]
Việc tăng quyền tự chủ của chủ đầu tư đối với thiết kế xây dựng sau khi dự án được phê duyệt sẽ giúp tinh giản thủ tục phê duyệt thiết kế xây dựng, từ đó rút ngắn thời gian triển khai dự án.
3. Mở rộng phạm vi miễn giấy phép xây dựng
So với Luật Xây dựng 2014, phạm vi miễn giấy phép xây dựng của Luật Xây dựng 2025 đã được mở rộng hơn.
Cụ thể, Luật Xây dựng 2025 bổ sung một số trường hợp miễn giấy phép xây dựng như sau:
- Dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt;[5]
- Cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không;[6]
- Các công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã được phê duyệt;[7]
- Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một số khu vực nhất định.[8]
Việc mở rộng phạm vi miễn giấy phép xây dựng của Luật Xây dựng 2025 là bước tiến quan trọng trong công cuộc tinh giản thủ tục hành chính nhằm tạo thuận lợi cho việc triển khai dự án.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng chủ đầu tư của các dự án/công trình nói trên vẫn phải đáp ứng các điều kiện về khởi công xây dựng[9] và gửi thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương, trừ trường hợp công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm, công trình nhà ở riêng lẻ.[10]
4. Bãi bỏ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng đối với tổ chức trong nước
Theo quy định của Luật Xây dựng 2014, tổ chức tham gia hoạt động xây dựng bắt buộc phải có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng tương ứng theo từng loại công trình và cấp công trình tham gia của Bộ hoặc Sở Xây dựng. Cụ thể, Bộ Xây dựng cấp chứng chỉ năng lực hạng I và Sở Xây dựng cấp chứng chỉ năng lực hạng II và III.[11]
Từ ngày 01/07/2025, tổ chức khi tham gia hoạt động xây dựng vẫn phải đáp ứng các điều kiện cụ thể do luật định và tự công khai điều kiện năng lực của mình để làm cơ sở kiểm tra, tuy nhiên không còn áp dụng việc cấp chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng đối với tổ chức.[12]
Chuyển sang Luật Xây dựng 2025, Luật đã không còn quy định yêu cầu cụ thể về điều kiện năng lực của tổ chức trong nước khi tham gia hoạt động xây dựng mà chỉ còn yêu cầu về điều kiện năng lực đối với một số chức danh cá nhân hành nghề[13]. Thay vào đó, các tổ chức này phải tự công khai thông tin về năng lực của mình trên trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng để làm cơ sở để chủ đầu tư tham khảo khi lựa chọn nhà thầu.[14]
5. Làm rõ vấn đề luật áp dụng cho hợp đồng xây dựng
Luật Xây dựng 2014 quy định hợp đồng xây dựng (i) là hợp đồng dân sự và (ii) phải phù hợp với quy định của Luật Xây dựng và quy định của pháp luật có liên quan.[15]
Nói cách khác, tại Luật Xây dựng 2014, hợp đồng xây dựng sẽ được điều chỉnh bởi (i) Bộ luật Dân sự, (ii) Luật Xây dựng, và (iii) quy định của pháp luật có liên quan.
Thực tiễn áp dụng cho thấy việc xác định “quy định của pháp luật có liên quan” vẫn còn nhiều tranh luận trong giới học giả, giới hành nghề luật và đường lối xét xử của Tòa án. Cụ thể, đối với vấn đề pháp lý về hợp đồng xây dựng không được quy định cụ thể bởi Luật Xây dựng, liệu vấn đề pháp lý đó sẽ được điều chỉnh bởi Luật Thương mại, hay điều chỉnh trực tiếp bởi Bộ luật Dân sự?
Quan điểm áp dụng Luật Thương mại được lập luận theo hướng hoạt động xây dựng được thực hiện bởi các bên có hoạt động thương mại và có phát sinh lợi nhuận.
Trong khi đó, quan điểm áp dụng trực tiếp Bộ luật Dân sự được lập luận theo hướng Điều 138.1 Luật Xây dựng 2014 khẳng định rõ ràng rằng “hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự”.
Sự khác biệt về hướng áp dụng luật điều chỉnh hợp đồng xây dựng nói trên sẽ dẫn đến khác biệt về hệ quả pháp lý, cụ thể được trình bày như bảng dưới đây:
So sánh Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Thương mại 2005
Việc thiếu thống nhất về quan điểm trong thực tiến nêu trên dẫn đến vấn đề luật áp dụng hợp đồng xây dựng là vấn đề không thể đoán định được, dẫn đến dễ phát sinh tranh chấp giữa các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng xây dựng.
Tại Luật Xây dựng 2025, vướng mắc nói trên về cơ bản đã được giải quyết. Theo đó, Luật Xây dựng 2025 quy định những nội dung về hợp đồng xây dựng chưa được quy định tại Luật Xây dựng thì áp dụng quy định về hợp đồng trong Luật Đấu thầu, Luật PPP và Bộ luật Dân sự.[16] Nói cách khác, Luật Xây dựng 2025 đã minh thị loại trừ Luật Thương mại khỏi các nguồn luật điều chỉnh hợp đồng xây dựng.
6. Chính thức công nhận bồi thường thiệt hại định trước
Trước thời điểm có hiệu lực của Luật Xây dựng 2025, vấn đề công nhận chế định bồi thường thiệt hại định trước (“Liquidated Damages” hay “LD”) vẫn còn nhiều tranh luận trong giới học giả, giới hành nghề luật và đường lối xét xử của Tòa án.
Cụ thể, không ít thỏa thuận LD trên thực tế được Tòa án xác định là một thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng, theo đó chịu sự giới hạn bởi mức tối đa 8% giá trị nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm theo quy định của Luật Thương mại 2005. Lập luận phổ biến của các Tòa án này là việc bồi thường phải căn cứ vào “thiệt hại thực tế”.[17]
Nói cách khác, quan điểm của phần lớn Tòa án hiện nay là không công nhận thỏa thuận LD. Dù đã xuất hiện bản án có hiệu lực pháp luật công nhận thỏa thuận LD trong hợp đồng xây dựng,[18] tuy nhiên bản án này chưa phải là án lệ và do đó không có giá trị ràng buộc áp dụng.
Tại Luật Xây dựng 2025, Luật này đã cho phép các bên trong hợp đồng xây dựng có thể thỏa thuận mức thiệt hại định trước tương ứng với (i) các nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm và (ii) mức độ vi phạm, và (iii) thỏa thuận này độc lập với thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng.[19]
Có thể nói, Luật Xây dựng 2025 đã chính thức công nhận thỏa thuận LD trong hợp đồng xây dựng, qua đó tạo thuận lợi cho các bên trong việc dự liệu được thiệt hại có thể phát sinh và giảm thiểu gánh nặng chứng minh thiệt hại thực tế phát sinh từ mỗi vi phạm hợp đồng, đặc biệt là các vi phạm khó chứng minh thiệt hại thực tế như vi phạm các mốc tiến độ theo thỏa thuận.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng khi hợp đồng đã có quy định về LD, việc phải xác định mức bồi thường tương ứng với “mức độ vi phạm” như quy định tại Điều 86.2 Luật Xây dựng 2025 là một vấn đề có thể gây tranh cãi và khó khăn khi áp dụng, do việc đánh giá “mức độ vi phạm” là rất thách thức và phụ thuộc vào quan điểm chủ quan của mỗi bên. Chúng tôi hy vọng rằng trong thời gian tới Việt Nam sẽ sớm có các quy định hướng dẫn cụ thể hơn hoặc các quan điểm xét xử chính thức từ các cơ quan tư pháp về vấn đề này.
So sánh quy định về thỏa thuận bồi thường ấn định trước giữa Luật Xây dựng 2014 và Luật Xây dựng 2025
7. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản
Hoàn cảnh thay đổi cơ bản là khái niệm pháp lý tồn tại trong Bộ luật Dân sự 2015, nhưng không được quy định trong Luật Xây Dựng 2014.
Tại Luật Xây dựng 2025, khái niệm này lần đầu được quy định minh thị. Cụ thể, Luật Xây dựng 2025 quy định hoàn cảnh thay đổi cơ bản bao gồm các trường hợp:[20]
- Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật;
- Các điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được;
- Các trường hợp khác theo quy định của luật có liên quan.
Như vậy, một sự kiện được coi là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” theo Luật Xây dựng 2025 nếu sự kiện đó hội tụ đủ các điều kiện cấu thành “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Đồng thời, Luật Xây dựng 2025 cũng mặc định 02 loại sự kiện (i) Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật và (ii) Các điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được được xác định là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”.
Trong trường hợp xảy ra sự kiện cấu thành “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” trong quá trình thực hiện hợp đồng xây dựng, các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng xây dựng[21] và điều chỉnh dự án đầu tư công.[22]
8. Áp dụng các mô hình giải quyết tranh chấp theo thông lệ quốc tế
Luật Xây dựng 2014 quy định tranh chấp hợp đồng xây dựng sẽ được giải quyết bằng các phương thức như: thương lượng, hòa giải, Trọng tài và Tòa án.[23] Bốn phương thức này đều là các phương thức giải quyết tranh chấp truyền thống.
Ngoài ra, Luật Xây dựng 2014 cũng quy định gián tiếp, thông qua Nghị định 37/2015/NĐ-CP, về phương thức giải quyết tranh chấp bằng ban xử lý tranh chấp.[24] Tuy nhiên, ban xử lý tranh chấp tại Nghị định này lại được soạn thảo với ý nghĩa là một cơ quan hòa giải hơn là một cơ chế giải quyết tranh chấp, do đó chưa tương thích với thông lệ quốc tế.
Chuyển sang Luật Xây dựng 2025, bên cạnh các phương thức giải quyết tranh chấp truyền thống, Luật này còn quy định minh thị về việc áp dụng các mô hình giải quyết tranh chấp theo thông lệ quốc tế. Theo đó, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận giải quyết tranh chấp thông qua Ban xử lý tranh chấp hoặc Ban xử lý và phòng ngừa tranh chấp (Dispute Adjudication Board/ Dispute Avoidance and Adjudication Board) theo thông lệ của mẫu hợp đồng xây dựng quốc tế như FIDIC. Đây vốn là các cơ chế giải quyết tranh chấp nhanh chóng và hiệu quả, đã được áp dụng rộng rãi trên thế giới.
Tuy nhiên, để các bên tham gia – đặc biệt là trong các dự án vốn đầu tư công – có cơ sở cụ thể trong việc áp dụng mô hình Ban xử lý tranh chấp, chúng tôi cho rằng trong thời gian tới các cơ quan có thẩm quyền cần nhanh chóng ban hành các bộ hướng dẫn về trình tự thủ tục áp dụng cơ chế này, bao gồm hướng dẫn về lựa chọn thành viên Ban xử lý tranh chấp, thành lập và hoạt động của Ban xử lý tranh chấp, ban hành quyết định xử lý tranh chấp và thực thi quyết định của các bên.
Luật Xây dựng 2025 cũng quy định chi phí giải quyết tranh chấp của chủ đầu tư được tính vào tổng mức đầu tư của dự án.[25] Điều này giúp các dự án (đặc biệt là dự án công) có nguồn kinh phí hợp pháp để thực hiện các thủ tục pháp lý hoặc thuê Ban xử lý tranh chấp.
Phụ trách
 |
Luật sư Thành viên I Trần Phạm Hoàng Tùng
Điện thoại: (84) 901 334 192 Email: tung.tran@cnccounsel.com |
 |
Cộng sự Sơ cấp I Phạm Nguyễn Tấn Trung
Điện thoại: (84) 347 924 900 Email: trung.pham@cnccounsel.com |
Liên hệ
Mọi thông tin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Địa chỉ: 2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh
Điện thoại: 028 6276 9900
Hotline: 0916 545 618
Email: contact@cnccounsel.com
Website: cnccounsel
Sẽ rất vui khi bạn ghé thăm văn phòng của CNC bởi ở đó bạn sẽ được trao đổi với Luật sư phù hợp nhất với hoàn cảnh của bạn. Tất nhiên, nếu bạn không thể thu xếp để gặp trực tiếp, chỉ cần gửi email cho chúng tôi tại địa chỉ contact@cnccounsel.com hoặc gọi số máy (+84-28) 6276 9900.
Miễn trừ:
Bản tin này được chuẩn bị hoặc được sử dụng vì mục đích giới thiệu hoặc cập nhật cho khách hàng những thông tin về những vấn đề và/hoặc sự phát triển các quan điểm pháp lý tại Việt Nam. Các thông tin được trình bày tại bản tin này không tạo thành ý kiến tư vấn thuộc bất kỳ loại nào và có thể được thay đổi mà không cần phải thông báo trước.
—————————————————-
[1] Điều 134.3 Luật Xây dựng 2014.
[2] Điều 75.3(b) và 76.2(c) Luật Xây dựng 2025.
[3] Điều 82 Luật Xây dựng 2014.
[4] Điều 29.1 Luật Xây dựng 2025.
[5] Điều 43.2(a) Luật Xây dựng 2025.
[6] Điều 43.2(d) Luật Xây dựng 2025.
[7] Điều 43.2(e) Luật Xây dựng 2025.
[8] Điều 43.2(g) Luật Xây dựng 2025.
[9] Điều 48 Luật Xây dựng 2025.
[10] Điều 43.3 Luật Xây dựng 2025.
[11] Điều 148.4 Luật Xây dựng 2014.
[12] Điều 56.1(g) Luật Đường sắt 2025.
[13] Điều 88.1, Điều 88.2 và Điều 88.6 Luật Xây dựng 2025.
[14] Điều 88.6 Luật Xây dựng 2025.
[15] Điều 138.1 và 138.5 Luật Xây dựng 2014.
[16] Điều 4.2 Luật Xây dựng 2025.
[17] Xem thêm: https://cnccounsel.com/an-pham/giai-quyet-tranh-chap/boi-thuong-an-dinh-truoc-2
[18] Bản án số 660/2022/KDTM-PT ngày 10/11/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về “Tranh chấp hợp đồng thi công xây dựng công trình.
[19] Điều 86.2 và 86.3 Luật Xây dựng 2025.
[20] Điều 13.2 Luật Xây dựng 2025.
[21] Điều 84.2(d) Luật Xây dựng 2025.
[22] Điều 28.2(c) Luật Xây dựng 2025.
[23] Điều 146.8 Luật Xây dựng 2014.
[24] Điều 45.2 Nghị định 37/2015/NĐ-CP.
[25] Điều 86.5 Luật Xây dựng 2025.
