Nghị Quyết 171: Chính thức thí điểm phát triển nhà ở khi không có đất ở

Ngày 30/11/2024, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (“Nghị Quyết 171”), sẽ có hiệu lực trong 05 năm kể từ ngày 01/04/2025.

Nghị Quyết 171 điều chỉnh việc triển khai dự án nhà ở thương mại thông qua các cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện (sau đây gọi tắt là “Cơ Chế Chuyển Dịch Tự Nguyện”), bao gồm thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất và đang có quyền sử dụng đất, đối với đất không phải là đất ở.

Ở bản tin trước, CNC đã chia sẻ các điểm quan trọng của Nghị Quyết 171 trong giai đoạn góp ý hoàn thiện dự thảo. Thông qua sự kiện Quốc hội chính thức ban hành Nghị Quyết 171, CNC sẽ cập nhật các điểm quan trọng của Nghị quyết này có thay đổi so với dự thảo trước đây.

Khả năng triển khai dự án nhà ở thương mại thông qua Cơ Chế Chuyển Dịch Tự Nguyện đối với đất không phải đất ở qua từng giai đoạn

Tải file PDF bài viết tại đây: Nghị Quyết 171: Chính thức thí điểm phát triển nhà ở khi không có đất ở

Luật Đất đai mới chưa đáp ứng được kỳ vọng

Không giống như các dự án bất động sản khác, khung pháp lý trước đây (trước ngày 01/08/2024 – ngày Luật Đất đai mới có hiệu lực) không cho phép triển khai dự án nhà ở thương mại thông qua các Cơ Chế Chuyển Dịch Tự Nguyện đối với đất không phải đất ở.[1]

Trong khi đó, việc tiếp cận được đất ở để triển khai dự án trên thực tế là tương đối bất khả thi, bởi phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới và quy mô lớn nói chung đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở. Thực trạng này khiến cho các dự án nhà ở thương mại đang bị kìm hãm tiềm năng phát triển.

Trước năm 2024, các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam đã đặt nhiều kỳ vọng vào dự thảo Luật Đất đai mới, trong đó có kỳ vọng về chính sách cho phép triển khai dự án nhà ở thương mại thông qua các Cơ Chế Chuyển Dịch Tự Nguyện đối với đất không phải là đất ở.

Tuy nhiên, chính sách nói trên đã không được ghi nhận trong Luật Đất đai mới do Quốc hội thông qua vào đầu năm 2024, và có hiệu lực từ ngày 01/08/2024. Thay vào đó, Nhà nước đã xây dựng Nghị Quyết 171 với mục đích thí điểm chính sách trong thời hạn 05 năm để làm cơ sở đánh giá hiệu quả thực tế của chính sách. Theo đó, hai vấn đề quan trọng của Nghị quyết này là (i) điều kiện thực hiện dự án thí điểm và (ii) tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm.

Điều kiện thực hiện dự án thí điểm theo Nghị Quyết 171

Một dự án nhà ở thương mại được hưởng chính sách thí điểm phải đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 3 Nghị Quyết 171 sau đây:

• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
• Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt;
• Nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua;
• Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm;
• Tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

Điều kiện thực hiện dự án thí điểm cần phải tuân thủ

Riêng đối với danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm, danh mục này phải được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua đồng thời với danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất.[2]

Có thể thấy, Nghị Quyết 171 đặt ra trách nhiệm cho các địa phương trong việc ngăn ngừa rủi ro chính sách bị lạm dụng như “hợp thức hóa sai phạm” đối với các dự án nhà ở thương mại đang vướng pháp lý, hay tình trạng mua gom, đầu cơ đất nông nghiệp để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Điều này được thể hiện rõ nhất thông qua điều kiện quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chủ động xem xét chấp thuận thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm.

Một điểm cần lưu ý rằng là trong trường hợp sử dụng diện tích đất quốc phòng/đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng/đất an ninh, tổ chức kinh doanh bất động sản còn phải có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng đối với đất quốc phòng, Bộ Công an đối với đất an ninh. Đồng thời, tổ chức kinh doanh bất động sản phải đảm bảo rằng diện tích đất như vậy đã được bàn giao về cho địa phương quản lý.[3]

Tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm theo Nghị Quyết 171

Việc đáp ứng các điều kiện thực hiện dự án thí điểm chỉ là “điều kiện cần”. Để đạt được “điều kiện đủ”, dự án nhà ở thương mại còn phải đáp ứng các tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm tại Điều 4 Nghị Quyết 171 để được hưởng chính sách thí điểm.

Trong 02 phương án được đề xuất trong dự thảo trước đây, Nghị quyết chính thức đã lựa chọn phương án 1 với tiêu chí về mức tối đa 30% tổng diện tích đất ở tăng thêm, nhằm đảm bảo hài hòa, bình đẳng với các hình thức tiếp cận đất đai khác như thông qua đấu giá, đấu thầu.[4]

Cụ thể, Nghị Quyết 171 giới hạn tổng diện tích đất ở (hiện hữu và dự kiến) của các dự án thí điểm trong một tỉnh không vượt quá 30% phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch thời kỳ 2021-2030 của tỉnh đó.

Cách tính tổng diện tích đất ở này có thể được gói gọn trong công thức như sau:

Bên cạnh việc tuân theo công thức nói trên, dự án thí điểm còn phải đáp ứng các tiêu chí như:

• Dự án tại khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị;
• Dự án phải có trong và phải được bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện;
• Dự án không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua (đối với nhận quyền sử dụng đất).

Tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm của địa phương theo Nghị Quyết 171 

Ví dụ, tại địa bàn tỉnh Đồng Nai, theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai tỉnh Đồng Nai thời kỳ 2021-2030 tại Quyết định số 586/QĐ-TTg ngày 03/07/2024 của Thủ tướng Chính phủ:

• Hiện trạng sử dụng đất ở tại đô thị năm 2020 của tỉnh là 6.531 km2;
• Chỉ tiêu sử dụng đất ở tại đô thị đến năm 2030 theo nhu cầu của tỉnh là 8.444 km2;

Do đó, tổng diện tích đất ở tại đô thị tối đa của tỉnh Đồng Nai có thể thực hiện dự án thí điểm theo Nghị Quyết 171 là: 30% x (8.444 km2 – 6.531 km2) = 573,9 km2.

Một số đánh giá về Nghị Quyết 171

Nghị Quyết 171 tận dụng ưu điểm của Cơ Chế Chuyển Dịch Tự Nguyện là tạo ra sự đồng thuận giữa doanh nghiệp bất động sản đầu tư dự án và người dân có quyền sử dụng đất. Điều này sẽ giúp giảm bớt chi phí tuân thủ, rút ngắn thời gian bàn giao đất, hạn chế phát sinh các thủ tục hành chính, sự can thiệp của cơ quan hành chính và khiếu kiện của người dân có quyền sử dụng đất.

Qua đó, Nghị Quyết 171 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được những khó khăn hiện hữu của thị trường bất động sản, đó là nguồn cung bất động sản chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai chính sách sẽ không tránh khỏi các khía cạnh tiêu cực như: các dự án bất động sản được phát triển nóng, dẫn đến dư thừa sản phẩm bất động sản; xuất hiện các khu đất ở, nhà ở của dự án bị bỏ hoang; xuất hiện tình trạng nhà đầu tư đi mua gom đất và thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh và chờ điều chỉnh quy hoạch sang đất ở.[5]

Để hạn chế tối đa mặt tiêu cực đó, các cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 5 Nghị Quyết 171 cần thực hiện hiệu quả chức năng giám sát, theo dõi thực tiến triển khai trong thời gian có hiệu lực của chính sách.

Phụ trách:

Cộng sự Cấp Cao Trần Phạm Hoàng Tùng Điện thoại: (84) 901 334 192 Email: tung.tran@cnccounsel.com

Trợ lý luật sư Phạm Nguyễn Tấn Trung Điện thoại: (84) 347 924 900 Email: trung.pham@cnccounsel.com

[1] Điều 176 Luật Đất đai 2013 và Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020, 2022).

[2] Điều 4.2 Nghị Quyết 171.

[3] Điều 3.2 và 4.3 Nghị Quyết 171.

[4] Trang 11, Báo cáo số 86/BC-BTNMT ngày 16/09/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

[5] Trang 7, Báo cáo số 221/BC-BTNMT ngày 16/09/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.