Ngày 08/04/2026, Bộ Xây dựng đã ban hành Công văn số 5253/BXD-KTQLXD về việc đề nghị thẩm định dự thảo Nghị định quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng. Kèm theo công văn này là Dự thảo Nghị định quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng được xây dựng trên cơ sở Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (“Dự thảo Nghị định”)  để Bộ Tư pháp thẩm định.

So với quy định của Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 và các văn bản bổ sửa đổi, bổ sung[1] (sau đây gọi chung là “Nghị định 37”), Dự thảo Nghị định có 9 điểm mới đáng chú ý như sau:

1. Dự thảo Nghị định quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng bổ sung một số hình thức giá hợp đồng mới

• Nghị định 37 phân loại hợp đồng chủ yếu dựa trên các hình thức giá như trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, theo thời gian, chi phí cộng phí, hợp đồng kết hợp, hoặc hợp đồng khác[2].
• Một số loại hợp đồng hiện đại phù hợp với thực tiễn được đề xuất bổ sung vào Dự thảo Nghị định lần này, điển hình là Hợp đồng theo kết quả đầu ra và Hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm.

Theo đó, Hợp đồng theo kết quả đầu ra là loại hợp đồng xây dựng tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên thỏa thuận giá hợp đồng được xác định trên cơ sở yêu cầu cụ thể về số lượng, chất lượng sản phẩm đầu ra; giá trị thanh toán hợp đồng căn cứ vào kết quả thực hiện hợp đồng được nghiệm thu về chất lượng, số lượng sản phẩm đầu ra và các yếu tố khác (nếu có).[3]

Hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm là hợp đồng xây dựng tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên thỏa thuận giá hợp đồng được xác định theo tỷ lệ phần trăm của chi phí hoặc giá trị công việc cần thực hiện.[4]

Phân loại hợp đồng theo hình thức giá hợp đồng được quy định tại Dự thảo Nghị định

2. Bổ sung thêm cơ chế đảm bảo tính linh hoạt cho các dự án đặc biệt, cấp bách

• Theo Nghị định 37, việc ký kết hợp đồng được yêu cầu tuân thủ các trình tự chung, chỉ nới lỏng tạm ứng/bảo đảm ở một số ít công trình lệnh khẩn cấp.

Cụ thể,  Khoản 2 Điều 17 Nghị định 37 quy định: “Trước khi ký kết hợp đồng xây dựng, bên giao thầu phải có bảo đảm thanh toán phù hợp với tiến độ thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng. Nghiêm cấm bên giao thầu ký kết hợp đồng xây dựng khi chưa có kế hoạch vốn để thanh toán theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng, trừ các công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp.”

• Nội dung này đã được thay đổi một cách đáng kể tại Dự thảo Nghị định bằng việc đưa ra cơ chế hoàn toàn mới và linh hoạt cho hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công đặc biệt và dự án, công trình khẩn cấp, cấp bách. Cụ thể, chủ đầu tư được tự quyền quyết định việc giao kết (bao gồm cả ký hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng từng phần) và quản lý thực hiện để đảm bảo tính kịp thời mà vẫn chịu trách nhiệm về quyết định của mình.

Khoản 8 Điều 4 Dự thảo quy định:“Đối với các hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; dự án, công trình khẩn cấp, cấp bách, chủ đầu tư được tự quyết định việc giao kết và quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng bảo đảm tính kịp thời, linh hoạt phù hợp với yêu cầu của dự án, công trình (bao gồm cả việc giao kết hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng từng phần), đảm bảo tiến độ, chất lượng và chịu trách nhiệm về quyết định của mình.”

3. Bổ sung cơ chế điều chỉnh khối lượng nội bộ trong nhà thầu liên danh

• Theo quy định hiện hành[5], việc phân chia khối lượng công việc giữa các thành viên liên danh phải theo đúng thỏa thuận liên danh ban đầu và chưa có quy định hướng dẫn chi tiết nếu nội bộ liên danh muốn điều chỉnh lại khối lượng cho nhau trong quá trình thực hiện.
• Dự thảo Nghị định đã bổ sung thêm quy định về việc điều chỉnh khối lượng công việc giữa các thành viên trong liên danh với điều kiện không làm thay đổi giá hợp đồng sẽ do bên giao thầu quyết định. Quyết định này dựa trên sự thống nhất của các thành viên liên danh, năng lực kinh nghiệm của từng thành viên và phải đảm bảo an toàn, chất lượng, hiệu quả, thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng[6].

Cơ chế này được quy định nhằm đảm bảo tính linh hoạt cho quá trình phối hợp và hỗ trợ thực hiện giữa các thành viên liên danh trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng xây dựng.

4. Lấp lỗ hổng pháp lý về việc thu hồi bảo đảm thực hiện hợp đồng của Nghị định quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng hiện hành

• Nếu Nghị định 37 chỉ nêu nguyên tắc chung là bên nhận thầu không được nhận lại bảo đảm thực hiện hợp đồng nếu từ chối thực hiện hợp đồng sau khi có hiệu lực hoặc các vi phạm khác quy định trong hợp đồng[7], thì tại Dự thảo Nghị định lần này, một chế tài cực kỳ quan trọng đã được bổ sung, cụ thể là nhà thầu sẽ không được nhận lại bảo đảm thực hiện hợp đồng nếu chậm tiến độ do lỗi của mình nhưng lại từ chối gia hạn hiệu lực của bảo đảm thực hiện hợp đồng[8].

Trong một số hợp đồng chính giữa chủ đầu từ và nhà thầu, nội dung liên quan đến việc từ chối gia hạn hiệu lực hợp đồng bảo lãnh khi nhà thầu chậm tiến độ được quy định là một trong những trường hợp vi phạm hợp đồng và chủ đầu tư có quyền yêu cầu ngân hàng giải ngân bảo đảm thực hiện hợp đồng.

Tuy nhiên, đối với các hợp đồng không quy định cụ thể nội dung trên, điều khoản bổ sung này giúp chủ đầu tư nắm đằng chuôi khi nhà thầu thi công chây ì đồng thời thời hạn bảo lãnh sắp hết nhưng lại không có động thái gia hạn bảo đảm thực hiện hợp đồng.

5. Bổ sung các hình thức để chứng minh đủ năng lực tài chính khi thực hiện hợp đồng đối với dự án PPP

• Theo quy định tại Nghị định 37, việc bảo đảm thực hiện hợp đồng được thực hiện thông qua ký quỹ, bảo lãnh … ở mức 2% – 10% giá hợp đồng xây dựng, trường hợp để phòng ngừa rủi ro cao thì giá trị bảo đảm thực hiện hợp đồng có thể cao hơn nhưng không quá 30% giá hợp đồng và phải được người có thẩm quyền quyết định đầu tư chấp thuận.[9]
• Dự thảo Nghị định cũng quy định kế thừa mức bảo đảm ở 2% – 10% giá hợp đồng xây dựng, đồng thời cập nhật thêm quy định để tương thích với Luật Đầu tư theo phương thức PPP. Cụ thể, bên giao thầu trong hợp đồng PPP có thể chứng minh năng lực tài chính thông qua hợp đồng cung cấp tín dụng, thỏa thuận cho vay vốn với các định chế tài chính, hoặc các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ thanh toán khác[10].

6. Chi tiết hóa hoạt động của Ban xử lý tranh chấp (DAB/DRB)

• Quy định về Ban xử lý tranh chấp đã được quy định tại Nghị định 37 nhưng chỉ ở mức độ nguyên tắc cơ bản bao gồm số lượng thành viên ban xử lý tranh chấp, yêu cầu về thành viên ban xử lý tranh chấp và chi phí cho ban xử lý tranh chấp[11].
• Dự thảo Nghị định đã có quy định cụ thể hơn về Ban xử lý tranh chấp để tiệm cận với thông lệ quốc tế (như FIDIC). Dự thảo Nghị định nêu rõ các bên có thể thành lập Ban xử lý tranh chấp ngay sau khi ký hợp đồng, hoạt động thường trực trong quá trình thực hiện hợp đồng hoặc sau khi phát sinh tranh chấp. Đồng thời nhấn mạnh yêu cầu thành viên ban xử lý tranh chấp phải đảm bảo khách quan, độc lập, không xung đột lợi ích với các bên.

Cụ thể, điểm a, điểm b Khoản 3 Điều 17 Dự thảo quy định:

“3. Việc áp dụng mô hình giải quyết tranh chấp theo thông lệ quốc tế (gọi tắt là mô hình ban xử lý tranh chấp) quy định tại điểm b khoản 5 Điều 86 Luật Xây dựng như sau:

a) Các bên thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng về thời điểm thành lập ban xử lý tranh chấp (có thể được hình thành ngay sau khi ký kết hợp đồng, hoạt động thường trực trong quá trình thực hiện hợp đồng hoặc sau khi phát sinh tranh chấp), số lượng, tiêu chuẩn, trình độ, kinh nghiệm của các thành viên tham gia ban xử lý tranh chấp, phù hợp với yêu cầu của hợp đồng, tính chất, nội dung công việc trong hợp đồng xây dựng; tính ràng buộc của quyết định, khuyến nghị phân xử tranh chấp; quy trình lựa chọn các thành viên tham gia ban xử lý tranh chấp và trình tự, thủ tục xử lý tiếp theo khi một bên không đồng ý với quyết định, khuyến nghị phân xử tranh chấp;

b) Các thành viên tham gia ban xử lý tranh chấp được lựa chọn phải đảm bảo khách quan, độc lập, không xung đột lợi ích với các bên;

So sánh quy định về Ban xử lý tranh chấp giữa Nghị định 37 và Dự thảo Nghị định

7. Siết chặt quy định về việc sử dụng nhà thầu phụ trong các hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP.

• Nghị định 37 chỉ quy định nguyên tắc chung là nhà thầu chính/tổng thầu không được giao lại “toàn bộ công việc” theo hợp đồng cho nhà thầu phụ thực hiện.[12]
• Dự thảo Nghị định đã quy định nghiêm ngặt hơn đối với các dự án đầu tư công và PPP. Cụ thể, bên cạnh việc nhà thầu chính không được giao tòa bộ công việc cho nhà thầu phụ thực hiện thì nhà thầu chính không được giao cho nhà thầu phụ thực hiện phần việc chính của hợp đồng mà chưa được nêu tại hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất. Bên cạnh đó, việc chủ đầu tư chỉ định nhà thầu phụ cũng bị ràng buộc chặt chẽ ở việc không được làm thay đổi giá hợp đồng đã ký với nhà thầu chính và phải đảm bảo đem lại hiệu quả, tránh lãng phí.[13]

8. Điều chỉnh thời hạn thông báo khiểu nại và phản hồi khiếu nại

• Theo khoản 3, khoàn 4 Điều 44 Nghị định 37, thời hạn để bên phát hiện thông báo khiếu nại là trong vòng 56 ngày kể từ khi nảy sinh vấn đề một bên thực hiện hợp đồng không phù hợp với các thỏa thuận đã ký, bên nhận được khiếu nại có thời gian lên đến 28 ngày để đưa ra căn cứ, dẫn chứng phản hồi xem khiếu nại đó có phù hợp hay không.
• Nội dung tương ứng cũng được quy định tại khoản 4 Điều 21 của Dự thảo Nghị định, tuy nhiên quy định về giới hạn thời thời hạn để bên phát hiện thông báo khiếu nại đến bên còn lại đã bị bãi bỏ. Đồng thời, đối với các dự án đầu tư công và PPP, thời gian bên nhận được khiếu nại phản hồi (chấp thuận hoặc không chấp thuận, nếu không chấp thuận phải nêu rõ lý do) được quy định là trong vòng 07 ngày kể từ ngày nhận được khiếu nại. Cụ thể, Khoản 4 Điều 21 Dự thảo quy định:

“Điều 21. Khiếu nại trong quá trình thực hiện hợp đồng xây dựng

…

4. Ngoài quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này, đối với các hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP, trong vòng bảy (07) ngày kể từ ngày nhận được khiếu nại, bên nhận thầu được khiếu nại phải trả lời bằng văn bản cho bên khiếu nại, trong đó nêu rõ chấp thuận hoặc không chấp thuận nội dung khiếu nại; trường hợp không chấp thuận thì phải nêu rõ lý do không chấp thuận. “

Thời hạn xử lý khiếu nại giữa Nghị định 37 và Dự thảo Nghị định (áp dụng với dự án đầu tư công và PPP)

9. Mở rộng và linh hoạt hóa nguồn cơ sở dữ liệu để điều chỉnh giá

Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 38 Nghị định 37/2015 thì  “Phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng bao gồm: phương pháp bù trừ trực tiếp và phương pháp điều chỉnh bằng công thức điều chỉnh như quy định tại điểm b khoản này. Việc áp dụng phương pháp điều chỉnh giá phải phù hợp với tính chất công việc, loại giá hợp đồng, đồng tiền thanh toán và phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Chỉ số giá để điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng bằng công thức điều chỉnh tại điểm b khoản 3 Điều này là chỉ số giá xây dựng.”

=> Như vậy, theo quy định hiện hành, chỉ số giá để điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng bằng công thức điều chỉnh được quy định đóng khung là “chỉ số giá xây dựng”.

• Tại dự Dự thảo, nội dung này được quy định linh hoạt hơn khi cho phép bên giao thầu có thể tham khảo nguồn giá, chỉ số giá do Bộ Tài chính hoặc cơ quan, đơn vị khác có thẩm quyền ban hành nếu dữ liệu về giá, chỉ số giá xây dựng do Bộ Xây dựng hoặc UBND cấp tỉnh công bố không có hoặc không phù hợp. Đặc biệt, đối với các chi phí có nguồn gốc từ nước ngoài, các bên có thể sử dụng thông tin về giá do cơ quan có thẩm quyền nơi phát sinh chi phí công bố.

Cụ thể, điểm e và điểm g Khoản 2 Điều 24 Dự thảo quy định:

“Điều 24. Điều chỉnh đơn giá và giá hợp đồng xây dựng

e) Việc sử dụng công thức để điều chỉnh giá, nguồn cơ sở dữ liệu, thông tin về giá, chỉ số giá đầu vào để điều chỉnh đơn giá, giá hợp đồng phải phù hợp với nội dung, tính chất công việc của hợp đồng và phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

g) Bên giao thầu xem xét, quyết định việc sử dụng nguồn cơ sở dữ liệu, thông tin về giá, chỉ số giá xây dựng do Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố nếu phù hợp để điều chỉnh đơn giá, giá hợp đồng. Trường hợp nguồn cơ sở dữ liệu, thông tin về giá, chỉ số giá xây dựng do Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố không phù hợp hoặc không có, thì bên giao thầu tổ chức xác định giá, chỉ số giá xây dựng theo quy định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, hoặc tham khảo nguồn giá, chỉ số giá do Bộ Tài chính hoặc cơ quan, đơn vị khác có thẩm quyền ban hành, công bố.

 

Đối với nội dung chi phí của hợp đồng có nguồn gốc từ nước ngoài, có thể sử dụng nguồn cơ sở dữ liệu, thông tin về giá, chỉ số giá được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền nơi phát sinh chi phí ban hành, công bố. “

Phụ trách

Trần Phạm Hoàng Tùng I Luật sư Thành viênĐiện thoại: (84) 901 334 192 Email: tung.tran@cnccounsel.com

Nguyễn Thị Như Ngọc I Cộng sự Cấp caoĐiện thoại: (84) 986 435 462 Email: ngoc.nguyen@cnccounsel.com

Liên hệ

Mọi thông tin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM

Địa chỉ: 2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh

Điện thoại: 028 6276 9900

Hotline: 0916 545 618

Email: contact@cnccounsel.com

Website: cnccounsel

Sẽ rất vui khi bạn ghé thăm văn phòng của CNC bởi ở đó bạn sẽ được trao đổi với Luật sư phù hợp nhất với hoàn cảnh của bạn. Tất nhiên, nếu bạn không thể thu xếp để gặp trực tiếp, chỉ cần gửi email cho chúng tôi tại địa chỉ contact@cnccounsel.com hoặc gọi số máy (+84-28) 6276 9900.

Miễn trừ:

Bản tin này được chuẩn bị hoặc được sử dụng vì mục đích giới thiệu hoặc cập nhật cho khách hàng những thông tin về những vấn đề và/hoặc sự phát triển các quan điểm pháp lý tại Việt Nam. Các thông tin được trình bày tại bản tin này không tạo thành ý kiến tư vấn thuộc bất kỳ loại nào và có thể được thay đổi mà không cần phải thông báo trước.

——————————————-

[1] Nghị định 50/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 và Nghị định 35/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 6 năm 2023;

[2] Khoản 2 Điều 3 Nghị định 37;

[3] Điểm e, Khoản 2 Điều 6 Dự thảo Nghị định;

[4] Điểm e, Khoản 2 Điều 6 Dự thảo Nghị định;

[5] Khoản 1 Điều 4 Nghị định 37/2015;

[6] Khoản 5 Điều 23 Dự thảo Nghị định;

[7] Khoản 5 Điều 16 Nghị định 37/2015;

[8] Điểm g Khoản 2 Điều 13 Dự thảo;

[9] Khoản 3, khoản 4 Điều 16 Nghị định 37;

[10] Điểm d Khoản 2 Điều 13 Dự thảo Nghị định;

[11] Khoản 2, khoản 3 Điều 45 Nghị định 37;

[12] Điểm đ, Khoản 1 Điều 47 Nghị định 37;

[13] Điểm c Khoản 1 và Điểm d Khoản 2 Điều 19 Dự thảo Nghị định;