Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, thay thế Nghị quyết số 18-NQ/TW năm 2022. Bên cạnh việc kế thừa những định hướng cốt lõi về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, Nghị quyết 21 bổ sung nhiều chủ trương mới mang tính đột phá, thể hiện tư duy quản trị hiện đại, hoàn thiện thể chế đất đai và tăng cường bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Cùng ngày, Bộ Chính trị cũng ban hành Kế hoạch số 07-KH/TW nhằm triển khai thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW. Kế hoạch này cụ thể hóa các định hướng của Nghị quyết thành lộ trình, nhiệm vụ và phân công trách nhiệm rõ ràng cho từng cơ quan, tạo cơ sở để triển khai đồng bộ việc sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan trong giai đoạn 2026–2030.

Dưới đây là những điểm nổi bật của Nghị quyết số 21-NQ/TW mà doanh nghiệp, nhà đầu tư và người sử dụng đất cần lưu ý.

1. Tiếp tục làm rõ những vấn đề có tính nền tảng về đất đai

Mục I Nghị quyết số 21-NQ/TW đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, không gian sinh tồn và phát triển, là yếu tố cấu thành chủ quyền lãnh thổ, chủ quyền kinh tế, quốc phòng và an ninh quốc gia; là tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực quan trọng cho phát triển đất nước.”

Sự khác biệt lớn nhất nằm ở quan điểm về bản chất của đất đai. Nghị quyết 18 trước đây xác định đất đai là nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội. Trên cơ sở đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, tuyệt đối không được tư nhân hoá về đất đai. Nghị quyết khẳng định tuyệt đối không tư nhân hóa đất đai và không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất, chính sách tài chính đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất tạo ra. Việc phân bổ, quản lý và sử dụng đất phải bảo đảm công bằng, hiệu quả, tránh lãng phí.

2. Đột phá trong chính sách bồi thường: Tái thiết cuộc sống thay vì chỉ bù đắp tài sản

Một điểm mới nhân văn và thực tiễn của Nghị quyết 21 là chuyển đổi tư duy từ “bồi thường tài sản” sang “tái thiết cuộc sống” cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất.

Theo đó, mục tiêu của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không chỉ là bù đắp giá trị quyền sử dụng đất, mà còn phải bảo đảm người dân có điều kiện ổn định và phát triển cuộc sống sau khi bị thu hồi đất. Việc thu hồi đất phải gắn với yêu cầu cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người dân; đồng thời tạo điều kiện để họ có việc làm, thu nhập và ổn định cuộc sống lâu dài.

Để hiện thực hóa mục tiêu này, Nghị quyết cũng đề ra cơ chế thí điểm cho phép Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện, chuyển thành quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân với mức giá phù hợp. Đây được xem là một giải pháp mới nhằm tăng nguồn cung nhà ở và hỗ trợ công tác tái định cư theo hướng bền vững, thay vì chỉ chi trả tiền bồi thường như trước.

3. Lộ trình sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và hệ thống pháp luật liên quan (Giai đoạn 2026–2030)

Nghị quyết số 21-NQ/TW xác định lộ trình cải cách thể chế toàn diện trong lĩnh vực đất đai giai đoạn 2026–2030. Theo đó, Bộ Chính trị giao Đảng ủy Chính phủ chủ trì, phối hợp với Đảng ủy Quốc hội nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và đồng bộ hơn 15 luật có liên quan, bao gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, Luật PPP, Luật Giá, Luật Ngân sách nhà nước, các luật về thuế và nhiều văn bản pháp luật khác. Việc sửa đổi đồng bộ này nhằm xử lý triệt để các quy định chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật, khắc phục những điểm nghẽn trong hoạt động đầu tư, kinh doanh, đồng thời bảo đảm tính thống nhất, liên thông của hệ thống pháp luật, tạo nền tảng cho việc quản lý, khai thác và sử dụng đất hiệu quả hơn.

4. Chuyển đổi từ “quản lý hành chính” sang “quản trị hiện đại”

Nghị quyết số 21-NQ/TW đánh dấu bước chuyển quan trọng trong tư duy quản lý đất đai khi chuyển từ mô hình “quản lý hành chính” sang “quản trị hiện đại”. Thay vì chỉ tập trung nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý như Nghị quyết số 18-NQ/TW, Nghị quyết 21 hướng tới xây dựng nền quản trị dựa trên dữ liệu, công nghệ số và trí tuệ nhân tạo, bảo đảm quản lý đất đai minh bạch, hiệu quả và bền vững.

Để hiện thực hóa định hướng này, Nghị quyết đặt ra lộ trình chuyển đổi số cụ thể: đến hết năm 2026 hoàn thành cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất đã được thu thập thông tin đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đối với các khu vực còn thiếu.

Đồng thời, Nghị quyết đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thiện đồng bộ, thống nhất hệ thống pháp luật về đất đai, bảo đảm đất đai được quản lý chặt chẽ, khai thác và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, minh bạch, qua đó đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược và động lực phát triển kinh tế – xã hội.

5. Tái cấu trúc bộ máy quản lý đất đai và xác định giá đất (Mốc hoàn thành: năm 2026)

Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt ra yêu cầu hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý đất đai theo hướng tinh gọn, chuyên nghiệp và phù hợp với mô hình quản trị hiện đại. Theo đó, Ban Tổ chức Trung ương và Đảng ủy Bộ Nội vụ được giao tham mưu hoàn thiện tổ chức, cơ chế hoạt động của các tổ chức phát triển quỹ đất, cơ quan thực hiện chức năng quản lý giá đất, cũng như cơ quan xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Việc hoàn thành nhiệm vụ này trong năm 2026 nhằm chuẩn bị đầy đủ về tổ chức và nhân sự trước khi thực hiện việc chuyển giao chức năng quản lý, xác định giá đất từ cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường sang cơ quan tài chính theo định hướng của Nghị quyết.

6. Quy định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình

Một trong những định hướng mới của Nghị quyết số 21-NQ/TW là nghiên cứu hoàn thiện quy định về thời hạn sử dụng căn hộ chung cư đối với các công trình xây dựng mới với mục tiêu đồng bộ giữa tuổi thọ thực tế của công trình với cơ chế quản lý. Đồng thời, Nghị quyết cũng tháo gỡ những vướng mắc trong việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư xuống cấp. Cụ thể như:

• Thời hạn sử dụng căn hộ gắn với niên hạn công trình: Đối với nhà chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được định hướng xác định theo niên hạn xây dựng của công trình, phù hợp với tuổi thọ thiết kế và thời gian công trình được phép tồn tại an toàn.
• Đất xây dựng chung cư vẫn được sử dụng lâu dài: Mặc dù thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn công trình nhưng Nghị quyết vẫn giữ quan điểm giao đất lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, trong đó ưu tiên chủ yếu là phát triển nhà chung cư.
• Bảo đảm quyền tài sản và cơ chế tái thiết: Khi công trình hết niên hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có) để xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Đồng thời, quyền tài sản, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu vẫn được bảo đảm. Từ đó cho thấy, quy định này đã góp phần tháo gỡ khó khăn trong việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, bảo đảm an toàn cho cư dân và nâng cao chất lượng không gian đô thị.

7. Khai phá không gian phát triển và đổi mới tư duy quy hoạch

Nghị quyết số 21-NQ/TW mở rộng phạm vi quản lý đất đai sang không gian ngầm và không gian lấn biển, coi đây là nguồn lực phát triển mới cần được quản lý, khai thác hiệu quả, gắn với yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững. Đồng thời, Nghị quyết khuyến khích sử dụng đất đa mục đích nhằm tối ưu hóa giá trị tài nguyên đất.

Bên cạnh đó, Nghị quyết đổi mới tư duy quy hoạch theo hướng thống nhất, đồng bộ và linh hoạt. Quy hoạch sử dụng đất phải được tích hợp với quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch vùng, tỉnh, đô thị và nông thôn; đồng thời nghiên cứu giảm số lượng quy hoạch, đơn giản hóa phân loại đất và đẩy mạnh số hóa nhằm giảm chi phí quản lý, tăng tính linh hoạt trong tổ chức thực hiện.

8. Tăng cường công cụ tài chính để điều tiết thị trường

So với Nghị quyết số 18-NQ/TW, Nghị quyết 21 nhấn mạnh hơn vai trò của các công cụ tài chính và chính sách thuế trong quản lý đất đai Theo đó, Nghị quyết định hướng nghiên cứu áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng nhằm hạn chế đầu cơ, găm giữ đất và nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai. Đồng thời, người sử dụng đất được linh hoạt lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền một lần, phù hợp với nhu cầu sử dụng và khả năng tài chính, góp phần tạo môi trường đầu tư linh hoạt và hiệu quả hơn.

9. Ưu tiên giải quyết tranh chấp ngay từ cơ sở

Nghị quyết 21 đề cao trách nhiệm của cấp ủy, chính quyền địa phương, đặc biệt là cấp xã, trong việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai ngay từ khi mới phát sinh. Việc tăng cường hòa giải và xử lý kịp thời tại cơ sở được kỳ vọng sẽ hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài, vượt cấp và góp phần giữ vững ổn định xã hội.

Kết luận

Nghị quyết số 21-NQ/TW không chỉ kế thừa những định hướng của Nghị quyết s  ố 18-NQ/TW mà còn tạo ra nhiều bước đột phá trong quản trị đất đai. Những định hướng mới về tái thiết cuộc sống cho người dân, quản trị hiện đại, khai thác không gian phát triển mới và hoàn thiện cơ chế điều tiết thị trường được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế, nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất và phát huy vai trò của đất đai như một nguồn lực chiến lược cho phát triển kinh tế – xã hội.

Các dịch vụ CNC có thể hỗ trợ

• Đầu tư trong nước/nước ngoài: Thành lập công ty, Đăng ký đầu tư và Tuân thủ sau đăng ký chẳng hạn như thuế, kế toán, lao động, bảo hiểm, tiền lương và Phòng pháp chế thuê ngoài;
• Giấy phép hoạt động: Chúng tôi hỗ trợ xin giấy phép hoạt động cho các hoạt động kinh doanh cụ thể như sản xuất, thương mại, dịch vụ, thương mại điện tử, y tế, giáo dục hoặc thực phẩm & đồ uống (nhà hàng) v.v.;
• Dịch vụ M&A: Thực hiện Báo Cáo Thẩm Định Pháp Lý; Xây dựng cấu trúc giao dịch; Soạn thảo và Đàm phán tài liệu giao dịch; Tư vấn tuân thủ luật cạnh tranh, bao gồm hồ sơ kiểm soát tập trung kinh tế và phê duyệt liên quan; Xin các phê duyệt và giấy phép cần thiết; và hỗ trợ Hậu giao dịch:
• Bảo vệ dữ liệu cá nhân: hỗ trợ tuân thủ các quy định về bảo vệ dữ liệu, bao gồm soạn thảo và rà soát Đánh giá Tác động Bảo vệ Dữ liệu (DPIAs), Thỏa thuận Xử lý/Chuyển giao Dữ liệu, Chính sách Quyền Riêng tư và các tài liệu cần thiết theo Nghị định Bảo vệ Dữ liệu Cá nhân (PDPD).
• Giải quyết tranh chấp: Tố tụng Tòa án và Trọng tài thương mại (VIAC SIAC ICC); và
• Dịch vụ tư vấn pháp lý thường xuyên theo yêu cầu của khách hàng.

Phụ trách

Nguyễn Thị Kim Ngân I Luật sư thành viên Điện thoại: (84) 919 639 093 Email: ngan.nguyen@cnccounsel.com

Lương Văn Chương I Luật sư thành viên Điện thoại: (84) 938 04 7969 Email: chris.luong@cnccounsel.com

Bùi Thị Minh Phương I Trợ lý Luật sư Điện thoại: (84) 28 6276 9900 Email: phuong.bui@cnccounsel.com

Liên hệ

Mọi thông tin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM

Địa chỉ: 2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh

Điện thoại: 028 6276 9900

Hotline: 0916 545 618

Email: contact@cnccounsel.com

Website: cnccounsel

Sẽ rất vui khi bạn ghé thăm văn phòng của CNC bởi ở đó bạn sẽ được trao đổi với Luật sư phù hợp nhất với hoàn cảnh của bạn. Tất nhiên, nếu bạn không thể thu xếp để gặp trực tiếp, chỉ cần gửi email cho chúng tôi tại địa chỉ contact@cnccounsel.com hoặc gọi số máy (+84-28) 6276 9900.

————————————

Bản quyền © CNC Counsel. Bảo lưu mọi quyền.

Quyền sở hữu: Tài liệu này và nội dung thể hiện trong đó (Tài Liệu) là tài nguyên độc quyền thuộc sở hữu độc quyền của CNC Counsel. Việc sử dụng Tài Liệu này tự nó không tạo ra bất kỳ mối quan hệ hợp đồng hoặc bất kỳ mối quan hệ luật sư/khách hàng nào giữa CNC Counsel và bất kỳ bên nào.

Miễn trừ trách nhiệm: Tất cả Tài Liệu chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và có thể không phản ánh những quy định pháp lý mới nhất. Tất cả các tóm tắt về luật, quy định và thông lệ đều có thể thay đổi. Tài Liệu này không được cung cấp dưới dạng tư vấn pháp lý hoặc chuyên môn cho bất kỳ vấn đề cụ thể nào. Tài Liệu không nhằm mục đích thay thế cho việc tham khảo (và tuân thủ) các điều khoản chi tiết của luật, quy tắc, quy định hoặc biểu mẫu hiện hành nào. Khách hàng được khuyến cáo phải tư vấn pháp lý trước khi quyết định thực hiện hoặc không thực hiện bất kỳ hành động nào dựa theo thông tin nêu trong Tài Liệu. CNC Counsel và các biên tập viên cùng các tác giả không đảm bảo tính chính xác của Tài Liệu và từ chối chịu bất kỳ trách nhiệm đối với bất kỳ bên nào liên quan đến hành động của họ dựa trên toàn bộ hoặc bất kỳ phần nào của Tài Liệu. Tài Liệu có thể chứa các liên kết đến các trang website bên ngoài và các trang website bên ngoài có thể dẫn liên kết đến Tài Liệu. CNC Counsel không chịu trách nhiệm về nội dung hoặc hoạt động của bất kỳ trang website bên ngoài nào như vậy và từ chối mọi trách nhiệm liên quan đến nội dung hoặc hoạt động của bất kỳ trang website bên ngoài nào. Lưu ý: kết quả đã đạt được trong quá khứ không đảm bảo cho một kết quả tương tự trong tương lai, mỗi vụ việc đều có tính chất khác nhau.