Ngày 03/04/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật đất đai (“Nghị định 10”) và sẽ có hiệu lực từ ngày 20/05/2023. Sự ra đời của Nghị định 10 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ một số vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay, đồng thời tăng cường sự minh bạch và phát triển lành mạnh của thị trường.
1. Chính thức quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với condotel, biệt thự du lịch theo Luật Đất đai
Theo đó, Nghị định 10 quy định đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất.
Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Có thể thấy rằng đây là một trong những nội dung đáng chú ý nhất của Nghị định 10, đồng thời tạo tín hiệu khởi sắc cho thị trường bất động sản. Bởi lẽ, mặc dù các quy định hiện tại của pháp luật có quy định về việc Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở (Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP), cũng như Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ Hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở (ban hành ngày 14/02/2020), tuy nhiên việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với condotel, biệt thự du lịch,…từ trước đến nay vẫn gặp trở ngại do chưa có quy định pháp luật một cách rõ ràng.
Một vấn đề đáng lưu ý khác là liệu rằng với quy định của Nghị định 10 thì officetel có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay không? Bởi lẽ, Điều 48 Luật du lịch 2017 quy định về các loại cơ sở lưu trú du lịch thì không đề cập đến officetel. Do đó, liệu officetel có được xem là “các cơ sở lưu trú du lịch khác” tại Điều 48.8 Luật du lịch 2017, để từ đó đáp ứng tiêu chí “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch” để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo Nghị định 10 hay không vẫn là chưa rõ ràng và cần thêm hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.
2. Quy định chặt chẽ hơn về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những phương thức phổ biến và minh bạch nhất để giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư để thực hiện dự án. Tuy nhiên, việc đấu giá quyền sử dụng đất trên thực tế vẫn còn xảy ra nhiều sai phạm, bất cập dẫn đến hiệu quả đấu giá chưa đáp ứng được kỳ vọng. Với việc ban hành Nghị định 10, việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện một cách chặt chẽ và minh bạch hơn, cụ thể:
- Tăng mức tiền đặt trước khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất: theo quy định hiện nay tại Điều 39.1 Luật đấu giá tài sản 2016, mức tiền đặt trước mà người tham gia đấu giá phải nộp là từ 5% đến 20% giá khởi điểm của thửa đất. Trong một số trường hợp, vì để thu hút nhiều đơn vị tham gia đấu giá nên không phải lúc nào tỷ lệ 20% cũng được áp dụng và do đó, tại nhiều địa phương đã xảy ra tình trạng người tham gia đấu giá hủy cọc do số tiền đặt trước không quá lớn. Để hạn chế tình trạng này, Nghị định 10 đã ấn định mức tiền đặt trước cố định là 20% giá khởi điểm của thửa đất.
- Giới hạn đối tượng tham gia đấu giá: để tránh tình trạng “quân xanh – quân đỏ” trong quá trình đấu giá, Nghị định 10 đã bổ sung quy định không cho phép các doanh nghiệp sở hữu chéo theo quy định pháp luật về doanh nghiệp cùng tham gia đấu giá.
- Trước khi đấu giá quyền sử dụng đất phải có quy hoạch chi tiết 1/500: mặc dù có nhiều ý kiến trao đổi trái chiều trong quá trình dự thảo, Nghị định 10 cũng đã chính thức bổ sung thêm một trong các điều kiện đối với đất đưa ra đấu giá là phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt đối với đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Một mặt, quy định này được kỳ vọng sẽ giúp tăng cường hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất khi việc xác định giá khởi điểm được thực hiện sau khi đã có quy hoạch chi tiết 1/500, giúp việc xác định giá được chính xác và sát với thị trường hơn. Tuy nhiên ở khía cạnh khác, việc cơ quan nhà nước tự lập quy hoạch 1/500 có thể sẽ không phù hợp với nhu cầu kinh doanh của các nhà đầu tư, hoặc các nhà đầu tư sau khi trúng đấu giá phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch 1/500 để phù hợp với yêu cầu của mình, gây tốn kém thời gian và chi phí để thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch.
3. Làm rõ tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để làm dự án đầu tư
Theo quy định hiện hành, điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để làm dự án đầu tư là phải có sự chấp thuận của Quốc hội, hoặc Thủ tướng Chính phủ, hoặc HĐND cấp tỉnh (tùy theo quy mô diện tích đất) và trình tự, thủ tục thực hiện được hướng dẫn tại Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP). Các tiêu chí để cơ quan có thẩm quyền xem xét và quyết định có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không chưa được hướng dẫn một cách rõ ràng mà nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau (pháp luật về đầu tư, pháp luật về đất đai, pháp luật về bảo vệ môi trường,…).
Để khắc phục vấn đề này, Nghị định 10 đã bổ sung một điều khoản cụ thể quy định về điều kiện, tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để làm dự án đầu tư, cụ thể là:
- Có dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, dự án đầu tư có trong danh mục kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt.
- Có phương án trồng rừng thay thế hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác; có phương án sử dụng tầng đất mặt và văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa theo quy định của pháp luật về trồng trọt đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa sang mục đích khác.
- Có đánh giá sơ bộ tác động môi trường, đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có).
4. Các điểm mới khác
Nghị định 10 bổ sung quy định hướng dẫn trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất trong trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấu giá không thành, hoặc trường hợp tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký. Khi đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện việc giao đất, cho thuê đất tương tự như trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Nghị định 10 cũng bổ sung quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Quy định này được kỳ vọng sẽ nâng cao trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền, hạn chế được tình trạng một số dự án bị ách tắc tại khâu xác định tiền sử dụng đất bởi cơ quan có thẩm quyền, trong khi chủ đầu tư rất muốn nộp tiền sử dụng đất nhưng không nộp được.
