Chấm dứt Hợp đồng Xây dựng?

Có nên chấm dứt Hợp đồng Xây dựng hay không? Không dễ để có được một Hợp đồng, có công việc cho anh em làm, không dễ gì chấm dứt giữa chừng như vậy được. Đó là tâm sự, băn khoăn, phần nhiều lo lắng của rất nhiều chủ thầu khi đến với CNC. 

Với họ, việc chấm dứt Hợp đồng xây dựng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến mối qua hệ, uy tín trên thị trường, tín dụng với ngân hàng. Không chỉ vậy, việc thanh quyết toán giá trị đã thi công hẳn sẽ gặp nhiều trắc trở. Chi bằng tiếp tục Hợp đồng đã ký và mong sao Chủ Đầu tư niệm tình, hỗ trợ.

Nhưng không lẽ, cứ tiếp tục triển khai công việc khi mà sản lượng làm ra không được xác nhận, không được thanh toán. Thầu phụ, nhà cung cấp, người lao động – tất cả đều cần chi phí.

Chấm dứt Hợp đồng Xây dựng hay không là câu hỏi rất lớn với nhiều chủ thầu

Nhưng cũng đừng nghĩ rằng chỉ có chủ thầu xây dựng mới gặp khó khăn khi đưa ra quyết định có chấm dứt hay không chấm dứt Hợp đồng xây dựng. Không có khác biệt nào đối với chủ nhà, chủ đầu tư khi phải đưa ra quyết định khó khăn này. Thực ra, những băn khoăn về việc có nên hay không nên chấm dứt Hợp đồng xây dựng đối với Chủ Đầu tư còn lớn hơn rất nhiều.

Đồng nghĩa với quyết định chấm dứt Hợp đồng xây dựng, Chủ Đầu tư phải tìm phương án thay thế nhà thầu cũ, xác định giá trị khi chấm dứt, giá trị của nhà thầu mới còn là ẩn số, điều gì xảy ra khi nhà thầu cũ gây khó khăn, cản trở?

Việc chấm dứt Hợp đồng cũng đồng nghĩa với câu hỏi liệu tiến độ của dự án có được đảm bảo? Áp lực phải giao nhà, giao công trình cho người mua cuối cùng và thanh toán các khoản tín dụng với ngân hàng cũng bị bỏ ngỏ.

Tuy nhiên, không chấm dứt Hợp đồng với nhà thầu thì không biết khi nào mới có thể đưa dự án về đích.

Chấm dứt Hợp đồng và hệ quả của việc chấm dứt

Không phải ngẫu nhiên việc chấm dứt Hợp đồng Xây dựng lại trở nên khó khăn với Chủ đầu tư lẫn Nhà thầu đến vậy. Về khía cạnh pháp lý, cả Luật Xây dựng 2014 và Bộ Luật Dân sự 2015 đều không có định nghĩa cụ thể về việc chấm dứt Hợp đồng. Điều này đồng nghĩa hệ quả của việc chấm dứt Hợp đồng cũng không có quy định rõ ràng.

Nói cách khác, tranh chấp về việc chấm dứt Hợp đồng cũng vì vậy mà trở nên phức tạp, khó khăn, tốn kém và kéo dài thời gian.

Trong khi đó, với ý nghĩa là việc chấm dứt mối quan hệ Hợp đồng giữa Các Bên thì chấm dứt Hợp đồng Xây dựng là việc chấm dứt nghĩa vụ của Nhà thầu trong việc thi công xây dựng Công trình. Tuy nhiên, việc chấm dứt Hợp đồng Xây dựng chỉ chấm dứt nghĩa vụ chính nói trên, trong khi đó những nghĩa vụ phái sinh (chẳng hạn nghĩa vụ thanh quyết toán, nghĩa vụ giải quyết tranh chấp, nếu có) không phải vì vậy mà chấm dứt.

Nguyên nhân chấm dứt Hợp đồng Xây dựng

Điều 145, Luật Xây dựng 2014 quy định rằng việc chấm dứt Hợp đồng xây dựng có thể xảy ra ở 4 trường hợp chính, bao gồm:

• Khi một Bên bị phá sản, giải thể hoặc
• khi Chủ Đầu tư vi phạm nghĩa vụ thanh toán
• khi việc tạm ngừng quá lâu
• khi Nhà thầu không tuân thủ nghĩa vụ hoàn thành Công việc.

4 nguyên nhân chính dẫn tới việc chấm dứt Hợp đồng Xây dựng

Có thể thấy những lý do nêu trên chính là những trường hợp điển hình và phổ biến trên thực tế để trao quyền cho một Bên chấm dứt Hợp đồng Xây dựng. Tuy nhiên, những liệt kê đó là không đủ và không phản ánh hết những phức tạp trong quá trình thực hiện Hợp đồng Xây dựng.

Cụ thể, theo bộ Hợp đồng do FIDIC phát hành lần thứ nhất, cụ thể là Bộ Hợp đồng FIDIC 1999 thì có khoảng 18 lý do dẫn tới việc chấm dứt Hợp đồng Xây dựng. Bao gồm:

• Nhà thầu không tuân thủ nghĩa vụ mở và duy trì Bảo lãnh thực hiện Hợp đồng.
• Nhà thầu không tuân thủ nghĩa vụ mà Chủ Đầu tư đã yêu cầu trước đó.
• Nhà thầu đã bỏ từ bỏ Công việc hoặc tỏ rõ ý định không muốn thực hiện nghĩa vụ Hợp đồng.
• Không có lý do chính đáng mà không thực hiện Công việc hoặc sửa chữa các sai sót.
• Trao thầu toàn bộ Công việc hoặc
• Chuyển nhượng Hợp đồng mà không có sự chấp thuận từ Chủ Đầu tư.
• Bị vỡ nợ, phá sản.
• Hối lộ.
• Chủ Đầu tư không cung cấp bằng chứng về việc thu xếp vốn sau khi Nhà thầu yêu cầu.
• Tư vấn không phát hành Chứng chỉ thanh toán tạm.
• Nhà thầu không nhận được khoản thanh toán từ Chủ đầu tư.
• Chủ Đầu tư về cơ bản không thực hiện nghĩa vụ.
• Chủ Đầu tư không ký Hợp đồng chính thức trong thời hạn được yêu cầu.
• Chủ Đầu tư không tuân thủ quy định về Chuyển nhượng.
• Việc tạm ngừng quá lâu ảnh hưởng đến toàn bộ Công việc.
• Chủ Đầu tư phá sản, giải thể.
• Khi Các Bên gặp phải tình trạng Bất khả kháng.
• Khi Chủ đầu tư mong muốn chấm dứt Hợp đồng (vì sự thuận tiện của riêng mình).

Chấm dứt Hợp đồng Xây dựng: 3 vấn đề cần quan tâm

Trong bối cảnh của bài viết này, việc phân tích chi tiết cơ sở của việc chấm dứt Hợp đồng Xây dựng dựa trên từng nguyên nhân là không khả thi. Dưới đây, CNC liệt kê 3 nội dung cơ bản liên quan đến nguyên nhân gây ra chấm dứt Hợp đồng bao gồm:

• Phân loại nguyên nhân dẫn tới việc chấm dứt Hợp đồng Xây dựng.
• Trình tự, thủ tục chấm dứt Hợp đồng Xây dựng.
• Hệ quả của việc chấm dứt Hợp đồng Xây dựng

3 vấn đề cần quan tâm khi chấm dứt Hợp đồng Xây dựng

Phân loại nguyên nhân chấm dứt Hợp đồng Xây dựng

Mặc dù Hợp đồng Xây dựng có thể bị chấm dứt bởi khoảng 18 lý do khác nhau, về cơ bản những nguyên nhân đó có thể được xếp thành 3 nhóm cơ bản, bao gồm:

• Nhóm 1: Nguyên nhân xuất phát từ lỗi của một Bên trao cho Bên kia quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng Xây dựng. 
• Nhóm 2: Nguyên nhân khách quan nằm ngoài sự kiểm soát của Các Bên, và
• Nhóm 2: Nguyên nhân xuất phát từ chính Chủ Đầu tư.

3 nhóm nguyên nhân chấm dứt Hợp đồng Xây dựng

Nhóm 1: Nguyên nhân chủ quan chấm dứt Hợp đồng Xây dựng

Ở nhóm này: ngoài những lỗi về việc không thanh toán, trễ hạn thời gian hoàn thành Công việc như được nêu ở trên, cũng cần chú ý đến các nguyên nhân về việc trình nộp các bảo lãnh, cung cấp các bằng chứng về việc thu xếp vốn v.v.

Về nguyên tắc, khi một Bên có càng nhiều quyền để chấm dứt Hợp đồng xuất phát từ lỗi của Bên kia thì bên đó càng nắm trong tay nhiều lợi thế. Khi đó, vấn đề chính là nằm ở việc một Bên có khả năng tới mức nào để giành được những lợi ích trong quá trình soạn, đàm phán Hợp đồng.

Tuy nhiên, sai lầm của rất nhiều người đó là việc họ cho rằng khi có được nhiều quyền chấm dứt Hợp đồng Xây dựng thì điều đó sẽ giúp đảm bảo lợi ích của họ khi tham gia Hợp đồng.

Nhiều người vẫn phạm sai lầm khi nghĩ rằng càng có nhiều quyền để đơn phương chấm dứt Hợp đồng thì Bên còn lại càng phải kiêng nể, sợ sệt và phải nghe theo những chỉ dẫn, yêu cầu của mình. 

Thực ra, khi lợi ích Hợp đồng Xây dựng không được phân bổ đều cho Các Bên. Một Bên phải gánh chịu quá nhiều rủi ro cũng chính là nguy cơ lớn nhất dẫn tới việc chấm dứt Hợp đồng Xây dựng. Bởi vậy, cách tốt nhất để hạn chế và kiểm soát nguy cơ Hợp đồng Xây dựng bị chấm dứt chính là cân bằng lợi ích của Các Bên.

Việc phân bổ không đều rủi ro tiềm ẩn nguy cơ phá vỡ Hợp đồng Xây dựng không phải là vấn đề mới, không phải vấn đề chỉ xảy ra ở Việt Nam. Trước thực trạng mang tính toàn cầu này, FIDIC đã phải phát hành ấn bản 5 nguyên tắc vàng khi soạn Hợp đồng FIDIC để cảnh tỉnh những người trong cuộc.

phân chia rủi ro không hợp lý là nguyên nhân chính dẫn đến chấm dứt Hợp đồng Xây dựng

Nhóm 2: Nguyên nhân khách quan chấm dứt Hợp đồng Xây dựng

Nguyên nhân khách quan chấm dứt Hợp đồng Xây dựng là nguyên nhân không do lỗi của bất kỳ bên nào gây ra. Ở nhóm này, bất khả kháng, thay đổi của chính sách, quy định của pháp luật là những nguyên nhân khách quan, thường xuyên được Các Bên nhắc tới.

Tuy nhiên, cần đặc biệt lưu ý rằng những nguyên nhân khách quan chấm dứt Hợp đồng Xây dựng là những rủi ro chung dung. Không Bên nào thực sự có khả năng nắm giữ hoặc kiểm soát hay quyết định sự tồn tại hay chấm dứt của những sự kiện khách quan. Do vậy, bất kỳ khi nào những nguyên nhân này xảy ra, Các Bên cần có thái độ hợp tác để giải quyết những hệ lụy của việc chấm dứt Hợp đồng gây ra.

Thậm chí khi một Bên không thiện chí để điều chỉnh Hợp đồng nhằm ứng phó với những ảnh hưởng của sự kiện khách quan thì nó cũng là cơ sở để một Bên yêu cầu tòa án chấm dứt Hợp đồng. Đây chính là nội dung được quy định tại Điều 420, Bộ Luật Dân sự 2015 để đảm bảo hài hòa lợi ích của Các Bên khi việc thực hiện Hợp đồng có những thay đổi đáng kể (không phải do lỗi của một Bên).

>> Xem thêm điều kiện áp dụng, hệ quả của việc áp dụng Điều 420 tại đây.

Nhóm 3: Mong muốn của Chủ Đầu tư

Đây là nhóm nguyên nhân đặc biệt và chỉ dành riêng cho Chủ Đầu tư – với tư cách là người sử dụng dịch vụ.

Theo đó, tại bất kỳ thời điểm nào, Chủ Đầu tư đều có thể chấm dứt Hợp đồng Xây dựng với Nhà thầu nếu những lợi ích của việc tiếp tục thực hiện Hợp đông không còn nữa.

Những ví dụ điển hình cho nhóm nguyên nhân này bao gồm việc Chủ Đầu tư không còn thu xếp được nguồn vốn cần thiết. Khi đó, việc chấm dứt Hợp đồng với Nhà thầu chính là cách tốt nhất để hạn chế trách nhiệm thanh toán của Chủ Đầu tư.

Tương tự như vậy, Chủ Đầu tư có thể chấm dứt Hợp đồng với Nhà thầu để thay đổi phương án kinh doanh, thay đổi mục tiêu của việc đầu tư, hoặc để đáp ứng các yêu cầu của người mua về việc không tiếp tục triển khai dự án.

Cơ sở để Chủ đầu tư chấm dứt Hợp đồng xây dựng vì sự thuận tiện

Thủ tục chấm dứt Hợp đồng Xây dựng

Dù nguyên nhân chấm dứt Hợp đồng Xây dựng là gì thì trình tự, thủ tục chấm dứt Hợp đồng cũng cần tuân thủ 3 bước cơ bản sau đây:

• Bước 1: Xác định chính xác nguyên nhân trao quyền để chấm dứt Hợp đồng.
• Bước 2: Gửi Thông báo chấm dứt Hợp đồng trong một thời hạn nhất định.
• Bước 3: Sau khi Hợp đồng bị chấm dứt theo Thông báo chấm dứt Hợp đồng, thực hiện những nghĩa vụ phái sinh.

Thử tục 3 bước chấm dứt Hợp đồng Xây dựng

Với kinh nghiệm giải quyết tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng Xây dựng, CNC kiến nghị rằng dù bị đặt vào hoàn cảnh nào thì Khách hàng cũng cần triệt để tuân thủ trình tự, thủ tục chấm dứt Hợp đồng Xây dựng nêu trên.

Chỉ khi tuân thủ triệt để trình tự, thủ tục đó thì Khách hàng mới có cơ hội để  bảo vệ các lợi ích pháp lý của mình. Ngược lại, những hệ quả từ việc chấm dứt Hợp đồng Xây dựng không đúng trình tự, thủ tục sẽ trở nên nghiêm trọng và khó lường.

Hệ quả của việc chấm dứt Hợp đồng Xây dựng

Trước hết, về giá trị pháp lý: Khi Hợp đồng Xây dựng bị chấm dứt bởi một Bên phù hợp với trình tự, thủ tục đã thỏa thuận thì Nhà thầu không còn phải hoàn thành Công việc vào Ngày hoàn thành đã ấn định.

Tuy nhiên, tất cả các trách nhiệm pháp lý và tài chính phát sinh từ việc chấm dứt Hợp đồng đó vẫn tồn tại và buộc Các Bên phải tuân thủ. Rất tiếc, tâm lý chung của phần lớn Chủ Đầu tư vẫn là không thanh toán cho Nhà thầu sau khi chấm dứt Hợp đồng.

Về phần mình, Nhà thầu vẫn giữ tâm lý không bàn giao công trường, xem việc chiếm giữ công trường là một cách để gây sức ép cho Chủ Đầu tư. Mâu thuẫn giữa Các Bên từ đó bị đẩy lên cao và việc giải quyết các tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng Xây dựng trở nên tốn kém, thiếu hiệu quả.

Vòng luẩn quẩn khi giải quyết tranh chấp chấm dứt Hợp đồng Xây dựng

Thực ra, nguyên nhân của vòng luẩn quẩn đó xuất phát từ chính Chủ Đầu tư và Nhà thầu khi nhầm lẫn giữa mục đích (bảo vệ quyền và lợi ích của mình) với cách thức để bảo vệ quyền và lợi ích ấy.

Thay vì thực hiện các nghĩa vụ phái sinh để xác định trách nhiệm của Các Bên, bao gồm cả việc đánh giá hiệu lực pháp lý của thông báo chấm dứt Hợp đồng, giá trị thực tế đã thi công, khoản tiền tạm ứng đã trả v.v. Các Bên sử dụng quyền tạm ngừng thanh toán, quyền chiếm giữ Công trường như là một cách để gây sức ép với Bên còn lại.

Do vậy, khi xác định hệ quả khi chấm dứt Hợp đồng Xây dựng, Các Bên cần phải trả lời 7 câu hỏi sau đây:

Thứ nhất: Ai là người có lỗi dẫn tới việc Hợp đồng bị chấm dứt. Chỉ có thể dựa trên nguyên nhân chấm dứt thì mới áp dụng đúng điều khoản tương ứng về quyền và nghĩa vụ của Các Bên cần phải làm gì, không được làm gì.

Thứ hai: Thủ tục chấm dứt Hợp đồng đã tuân thủ hay chưa? Nói cách khác, Hợp đồng đã bị chấm dứt hay chưa. Việc chấm dứt Hợp đồng xây dựng không có căn cứ pháp lý hoặc không đúng trình tự, thủ tục có thể gây ra những hệ quả pháp lý khác nhau.

Thứ ba: Khoản tiền tạm ứng đã được thu hồi hết hay chưa? Nếu chưa thu hồi hết, Nhà thầu có phải chịu trách nhiệm thanh toán khoản lãi suất phát sinh sau khi Hợp đồng bị chấm dứt hay không.

Thứ tư: Việc xác định giá trị đã thi công tại Dự án được thực hiện trên cơ sở nào (do Các Bên đi nghiệm thu, đánh giá hay do Tư vấn xác định).

Thứ năm: Chủ Đầu tư có nghĩa vụ trả khoản tiền giữ bảo lưu hay không.

Thứ sáu: Nhà thầu có quyền hưởng lãi suất sau khi trình Hồ sơ quyết toán (chưa có xác nhận của Chủ Đầu tư, Tư vấn ) hay không.

Thứ bảy: Nhà thầu có được quyền dỡ bỏ các công việc đã thi công tại Dự án nếu Chủ Đầu tư không thanh quyết toán không?

Đừng để bị chấm dứt Hợp đồng Xây dựng

Dù là với bất kỳ lý do gì, hãy là người chủ động trong việc ra quyết định. Đừng bao giờ để bị chấm dứt Hợp đồng Xây dựng! Đó là lời khuyên của CNC dành cho tất cả các bên từ Chủ Đầu tư, Tư vấn, Nhà thầu, tới Thầu phụ.

Tại sao lại là người chủ động chấm dứt Hợp đồng Xây dựng? Bởi vì chỉ có chủ động trong việc quản lý Hợp đồng Xây dựng, Khách hàng mới nhận ra thời điểm và cơ hội tốt nhất, phù hợp nhất cho việc chấm dứt Hợp đồng. Nếu không chủ động trong việc quản lý Hợp đồng, Khách hàng sẽ chỉ thấy một dừng thông tin mơ hồ, và không biết nên giải quyết từ đâu.

Không chỉ vậy, bài học thực tiễn chỉ ra rằng chỉ có là người chủ động chấm dứt Hợp đồng Xây dựng thì những quyền và lợi ích hợp pháp mới được bảo vệ tốt nhất. Nhiều bài học xương máu như dưới đây điểm tên đều có một điểm chung là thất bại.

Dưới đây, CNC liệt kê những bài học đắt giá từ việc không chấm dứt Hợp đồng Xây dựng tại thời điểm được yêu cầu để Khách hàng hình dung rõ hơn những rủi ro mà mình đang gặp phải khi đứng trước câu hỏi có nên chấm dứt Hợp đồng Xây dựng không.

5 lưu ý khi chấm dứt Hợp đồng Xây dựng

Mẫu thư Thông báo chấm dứt Hợp đồng Xây dựng

Không có một biểu mẫu thư thông báo chấm dứt Hợp đồng nào có thể đáp ứng được tất cả các trường hợp trên thực tế. Tuy nhiên, về cơ bản thì mẫu thư Thông báo chấm dứt Hợp đồng Xây dựng bao gồm các thành phần sau đây:

Số văn bản:

Ngày phát hành:

(Riêng rẽ và Bảo mật)

Kính gửi:

Địa chỉ:

Người nhận:

V/v: Thông báo chấm dứt Hợp đồng Xây dựng

Kính thưa Quý Ông/Bà [*],

Nêu lý do của việc chấm dứt Hợp đồng Xây dựng bằng việc ghi rõ “Văn bản này để thông báo với [Chủ Đầu tư/Nhà thầu] về ý định chấm dứt Hợp đồng Xây dựng] của [Nhà thầu/Chủ Đầu tư], phù hợp với quy định tại Điều [*], Hợp đồng. Cụ thể:

[Nêu diễn tiến vấn đề, mối quan hệ nhân quả].

Theo đó, Hợp đồng Xây dựng số [*] ngày [*] sẽ chấm dứt hiệu lực vào ngày [*] (tức là [*] ngày kể từ ngày phát hành Thông báo này).

Kính mong [Chủ Đầu tư/Nhà thầu] lưu tâm và hợp tác để giải quyết các hệ quả của việc chấm dứt Hợp đồng gây ra.

[Chủ Đầu tư/Nhà thầu] bảo lưu mọi quyền.

Trân trọng.

Đại diện và thay mặt cho

[*].

Đính kèm [*].

Dưới đây, CNC đính kèm một mẫu thư Thông báo chấm dứt Hợp đồng Xây dựng cụ thể. Quý Khách hàng có thể tham khảo và điều chỉnh cho phù hợp với hoàn cảnh của mình.

>>Tải Mẫu thư Thông báo chấm dứt Hợp đồng Xây dựng, file word tại đây.

Khách hàng được yêu cầu tham vấn Luật sư trước khi sử dụng Mẫu Thông báo chấm dứt Hợp đồng Xây dựng này vào vụ việc cụ thể. CNC từ chối mọi trách nhiệm có liên quan đến việc sử dụng này.

Trong trường hợp cần tới bất kỳ hỗ trợ nào, vui lòng liên hệ lại với CNC theo thông tin dưới đây.

Liên hệ ngay hôm nay
Công ty Luật TNHH CNC Việt Nam