Việt Nam: Nhiều thay đổi quan trọng về thuế thu nhập cá nhân từ đầu tư vốn, chuyển nhượng cổ phần/bất động sản từ ngày 01/7/2026
Ngày 30/6/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân (“Nghị Định 253”). Nghị Định 253 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, thay thế Nghị định số 65/2013/NĐ-CP và cập nhật nhiều quy định nhằm phù hợp với Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực vào cùng ngày.
Các quy định mới giúp làm rõ hơn và bổ trợ các quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, qua đó có tác động trực tiếp đến người lao động, doanh nghiệp, hộ kinh doanh và cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, đầu tư vốn cũng như các nguồn thu nhập khác.
1. Làm rõ các loại thu nhập chịu thuế theo Luật thuế thu nhập cá nhân
Một trong những nội dung quan trọng nhất của Nghị Định 253 là việc định nghĩa và phân loại rõ ràng các khoản thu nhập chịu thuế được quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân, qua đó giúp người nộp thuế và cơ quan quản lý có cơ sở thực thi thống nhất.
Thứ nhất, Nghị Định 253 đã làm rõ sự khác biệt về phạm vi thu nhập chịu thuế dựa trên tình trạng cư trú của cá nhân, giúp phòng ngừa trường hợp cá nhân cư trú lách thuế bằng cách nhận thu nhập ở nước ngoài. Cụ thể[1]:
Bên cạnh đó, để hỗ trợ việc xác định về tiêu chí cá nhân cư trú hoặc không cư trú, Nghị Định 253 cung cấp các tiêu chí cụ thể về thời gian có mặt (từ 183 ngày trở lên trong 1 năm) hoặc điều kiện về nơi ở thường xuyên tại Việt Nam[2]
Thứ hai, Nghị Định 253 chi tiết hóa các nhóm thu nhập truyền thống, trong đó, các điểm mới đáng chú ý được đưa ra bởi Nghị Định này bao gồm:
- Đối với thu nhập từ kinh doanh: Nghị Định 253 tiếp tục khẳng định thu nhập từ kinh doanh thương mại điện tử và kinh doanh dựa trên nền tảng số là một loại thu nhập chịu thuế[3]. Bên cạnh đó, thu nhập từ mọi loại hoạt động đại lý, kể cả các hoạt động đặc thù như đại lý bảo hiểm, đại lý xổ số, đại lý bán hàng đa cấp cũng được Nghị Định 253 xem là thu nhập từ kinh doanh, và do đó sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
- Đối với thu nhập từ tiền lương và tiền công: Nghị Định 253 quy định và liệt kê cụ thể các loại thu nhập được phân loại là tiền thù lao, các khoản lợi ích bằng tiền hoặc không bằng tiền mà cá nhân nhận được từ tổ chức, cá nhân và các khoản thu nhập không mang tính chất tiền lương, tiền công không tính vào thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Bên cạnh đó, bằng phương pháp “chọn-bỏ”, Nghị Định 253 đã đưa ra cơ sở để biết được các loại phụ cấp, trợ cấp và các khoản lợi ích nào sẽ được xem là thu nhập từ tiền lương và tiền công.
- Đối với thu nhập từ trúng thưởng: Nghị Định 253 phân định rõ trường hợp khoản thưởng từ cuộc thi, sự kiện do người sử dụng lao động tổ chức cho người lao động sẽ thuộc thu nhập từ tiền lượng và tiền công thay vì thu nhập từ trúng thưởng[4]
- Đối với thu nhập từ bản quyền: Nghị Định 253 dẫn chiếu trực tiếp khái niệm theo Luật Chuyển giao công nghệ 2025. Hơn thế nữa, Nghị Định 253 làm rõ trường hợp một đối tượng quyền sở hữu trí tuệ nhưng thực hiện qua nhiều hợp đồng thì phải tổng hợp để tính thuế trên phần vượt mức quy định nhằm chống chia nhỏ hợp đồng để né thuế[5].
Thứ ba, Nghị Định 253 đã mở rộng và làm rõ các nguồn thu nhập mới. Theo đó, Nghị Định 253 cụ thể hóa thu nhập từ việc chuyển nhượng các tài sản đặc thù như vàng miếng, tài sản số, tên miền quốc gia Việt Nam “.vn” và biển số xe trúng đấu giá,. Đặc biệt, nhằm thích ứng với xu thế kinh tế xanh, thu nhập từ việc chuyển nhượng kết quả giảm phát thải khí nhà kính và tín chỉ các bon của cá nhân cũng đã chính thức được liệt kê là thu nhập chịu thuế[6].
Ngoài ra, Trong lĩnh vực bất động sản, phạm vi thu nhập chịu thuế không chỉ dừng lại ở các tài sản hữu hình hiện có mà còn mở rộng sang cả nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, áp dụng cho cả các giao dịch chuyển nhượng, nhận thừa kế và quà tặng,,.
Việc định nghĩa chi tiết các nguồn thu này không chỉ giúp bao quát các dòng tiền mới phát sinh trong xã hội mà còn tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch cho người nộp thuế thực hiện nghĩa vụ của mình
2. Làm rõ và bổ sung các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân
Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân được liệt kê tại Điều 4, qua đó cho biết tổng thể về các loại thu nhập cá nhân sẽ không phải chịu thuế. Tuy nhiên, do các trường hợp chỉ được liệt kê và không được giải thích nhiều, việc áp dụng trên thực tế các quy định này sẽ có thể gặp nhiều bất cập và thiếu tính nhất quán khi có thể có nhiều cách hiểu khác nhau về các trường hợp được liệt kê.
Nhận biết được các bất cập tiềm tàng này, Nghị Định 253 đã quy định chi tiết từ Điều 18 đến Điều 39 về các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, qua đó làm rõ về các tiêu chí và điều kiện để một loại thu nhập được xem là thuộc trường hợp được miễn thuế. Dưới đây là danh sách các loại thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân và điều khoản quy định tương ứng tại Nghị Định 253.
Thông qua việc quy định chi tiết các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, Nghị Định 253 bên cạnh việc làm rõ còn có một số bổ sung đáng chú ý như sau:
- Miễn thuế đối với thu nhập từ việc phân chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn[7].
- Miễn thuế đối với lãi từ chứng chỉ tiền gửi và việc chuyển nhượng chứng chỉ tiền gửi[8]
- Miễn thuế cho tiền lương hưu do nước ngoài chi trả cho cá nhân cư trú tại Việt Nam[9].
Bên cạnh các trường hợp miễn thuế được quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân, Nghị Định 253 còn quy định chi tiết về các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân có thời hạn được liệt kê tại Điều 5 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.
Hơn thế nữa, Nghị Định 253 cũng quy định chi tiết về trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân có điều kiện đối với việc chuyển nhượng chứng chỉ quỹ mở. Theo đó, để thu nhập từ chuyển nhượng chứng chỉ mở chỉ được miễn thuế thu nhập cá nhân thì hai điều kiện sau đây phải được đáp ứng
Ngoài các quy định tại các Điều từ 18 đến 39 và 41 đến 43, một số trường hợp miễn thuế thu nhập khác cũng có thể được tìm thấy tại các điều khoản khác, mặc dù các quy định này không quy định cụ thể là trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, nhưng thông qua việc quy định rằng các khoản tiền này không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, có thể hiểu rằng các khoản đó cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể, các khoản đó bao gồm:
3. Các quy định về thuế TNCN liên quan đến bất động sản
3.1. Các thu nhập liên quan đến bất động sản phải chịu thuế TNCN
Với tư cách là nghị định hướng dẫn chi tiết Luật Thuế thu nhập cá nhân, các loại thu nhập được xem là thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản cũng được phân loại tương tự bởi Nghị Định 253, bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất như nhà ở, kết cấu hạ tầng, bao gồm cả nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc quyền thuê mặt nước.
- Thu nhập từ việc góp vốn bằng bất động sản để thành lập hoặc tăng vốn doanh nghiệp.
Tuy nhiên, bên cạnh các trường hợp trên, Nghị Định 253 có bổ sung trường hợp thu nhập từ chuyển nhượng doanh nghiệp tư nhân hoặc công ty TNHH một thành viên do một cá nhân làm chủ mà có gắn với bất động sản vào các trường hợp thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân[12].
Ngoài các loại thu nhập nêu trên, liên quan đến bất động sản, các thu nhập có được từ việc nhận tặng cho, thừa kế bất động sản cũng sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân, trừ các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân sẽ được phân tích tại phần dưới của bài viết này.
3.2 Các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân
Nghị Định 253 tiếp tục duy trì các chính sách miễn thuế mang tính nhân văn và hỗ trợ sản xuất, cụ thể như sau:
- Chuyển nhượng giữa người thân: Miễn thuế đối với các giao dịch (bao gồm cả thừa kế, quà tặng) giữa vợ với chồng; cha mẹ với con cái (kể cả con nuôi, con dâu, con rể); ông bà với cháu; anh chị em ruột với nhau.
- Chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất: Nghị Định 253 cho phép cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng ba điều kiện:
- Bên thực hiện việc chuyển nhượng chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng;
- Bên thực hiện việc chuyển nhượng đã sở hữu tài sản tối thiểu 183 ngày; và
- Việc chuyển nhượng phải được thực hiện đối toàn bộ phần tài sản
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, việc miễn thuế trong trường hợp này sẽ không áp dụng cho nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
- Giao đất nông nghiệp: Miễn thuế đối với giá trị quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất. Đồng thời, các trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để hợp lý hóa sản xuất mà không thay đổi mục đích sử dụng cũng được miễn thuế.
3.3 Căn cứ và thời điểm tính thuế
3.3.1. Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Nghị Định 253 quy định tương đối chặt chẽ về căn cứ và thời điểm tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, sau đây là một số điểm nổi bật được đưa ra bởi Nghị Định 253:
- Về mức thuế thu nhập cá nhân: Đối với cá nhân cư trú, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%[13].
- Về việc xác định giá trị để tính thuế: Nghị ĐỊnh 253 quy giá trị được ghi trên hợp đồng sẽ là giá trị được sử dụng. Tuy nhiên, trong các trường hợp sau đây:
- Hợp đồng không ghi giá trị;
- Giá trị của phần đất thấp hơn giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai; hoặc
- Giá trị của phần nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế.
Giá trị tính thuế sẽ được xác định như sau:
Đối với công trình hình thành trong tương lai, giá được xác định dựa trên tỷ lệ góp vốn và giá tính lệ phí trước bạ hoặc suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng.
- Về thời điểm tính thuế: Nghị Định 253 quy định thời điểm tính thuế tùy theo các trường hợp cụ thể như sau[14]:
Lưu ý, đối với trường hợp góp vốn bằng bất động sản, cá nhân chưa phải nộp thuế khi góp vốn mà chỉ nộp khi chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc giải thể doanh nghiệp.
3.3.2. Đối với thu nhập từ nhận tặng cho, thừa kế bất động sản
Khác với hoạt động chuyển nhượng thông thường, thu nhập từ nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản có mức thuế suất là 10%[15]. Thu nhập tính thuế là phần giá trị tài sản vượt trên 20 triệu đồng nhận được theo từng lần phát sinh. Giá trị này được xác định căn cứ theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh hoặc giá tính lệ phí trước bạ của nhà và công trình kiến trúc tại thời điểm đăng ký quyền sở hữu.
4. Các quy định về thuế TNCN từ hoạt động đầu tư vốn, chuyển nhượng cổ phần
4.1. Thu nhập từ đầu tư vốn
Bên cạnh tiền lãi cho vay và Lợi tức cổ phần được quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, Nghị Định 253 đã liệt kê thêm 4 loại thu nhập thu nhập thuộc thu nhập từ đầu tư vốn thông qua việc làm rõ hơn về phân loại “Thu nhập từ đầu tư vốn dưới các hình thức khác”. Các loại thu nhập được liệt kê bao gồm[16]:
- Phần tăng thêm của giá trị vốn góp nhận được khi giải thể doanh nghiệp, chuyển đổi mô hình hoạt động, chia, tách, sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp hoặc khi rút vốn;
- Thu nhập nhận được từ lãi trái phiếu, tín phiếu và các giấy tờ có giá khác do các tổ chức trong nước phát hành;
- Các khoản thu nhập nhận được từ đầu tư vốn dưới các hình thức khác theo quy định của pháp luật, kể cả trường hợp góp vốn đầu tư bằng hiện vật, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ và bí quyết kỹ thuật;
- Thu nhập từ cổ tức trả bằng cổ phiếu, cổ phiếu phát hành từ nguồn vốn chủ sở hữu cho cổ đông hiện hữu, thu nhập từ lợi tức ghi tăng vốn.
Về mức thuế, Nghị Đinh 253 quy định thuế thu nhập cá nhân đối với đầu tư vốn của cá nhân cư trú được ấn định ở mức 5% trên thu nhập tính thuế. Thu nhập tính thuế là toàn bộ khoản thu nhập chịu thuế mà cá nhân nhận được theo từng lần phát sinh.
4.2. Thu nhập từ chuyển nhượng cổ phần
Nghị Định 253 định nghĩa chuyển nhượng chứng khoán bao gồm việc bán cổ phiếu, quyền mua cổ phiếu, trái phiếu, tín phiếu, chứng chỉ quỹ và các loại chứng khoán khác theo quy định của Luật Chứng khoán.
Về mức thuế, Nghị Định 253 quy định mức suất 0,1% trên mỗi lần giao dịch đối với giá trị tính thuế của lần giáo dịch đó. Tùy theo việc chứng khoán có được niêm yết hay không, giá trị để tính thuế thu nhập cá nhân sẽ có sự khác biệt:
5. CNC có thể hỗ trợ gì?
- Đầu tư trong nước/nước ngoài: Thành lập công ty, Đăng ký đầu tư và Tuân thủ sau đăng ký chẳng hạn như thuế, kế toán, lao động, bảo hiểm, tiền lương và Phòng pháp chế thuê ngoài;
- Giấy phép hoạt động: Chúng tôi hỗ trợ xin giấy phép hoạt động cho các hoạt động kinh doanh cụ thể như sản xuất, thương mại, dịch vụ, thương mại điện tử, y tế, giáo dục hoặc thực phẩm & đồ uống (nhà hàng) v.v.;
- Dịch vụ M&A: Thực hiện Báo Cáo Thẩm Định Pháp Lý; Xây dựng cấu trúc giao dịch; Soạn thảo và Đàm phán tài liệu giao dịch; Tư vấn tuân thủ luật cạnh tranh, bao gồm hồ sơ kiểm soát tập trung kinh tế và phê duyệt liên quan; Xin các phê duyệt và giấy phép cần thiết; và hỗ trợ Hậu giao dịch:
- Bảo vệ dữ liệu cá nhân: hỗ trợ tuân thủ các quy định về bảo vệ dữ liệu, bao gồm soạn thảo và rà soát Đánh giá Tác động Bảo vệ Dữ liệu (DPIAs), Thỏa thuận Xử lý/Chuyển giao Dữ liệu, Chính sách Quyền Riêng tư và các tài liệu cần thiết theo Nghị định Bảo vệ Dữ liệu Cá nhân (PDPD).
- Giải quyết tranh chấp: Tố tụng Tòa án và Trọng tài thương mại (VIAC SIAC ICC); và
- Dịch vụ tư vấn pháp lý thường xuyên theo yêu cầu của khách hàng.
Xin vui lòng liên hệ Ông Chris Luong – Luật sư Thành viên qua email chris.luong@cnccounsel.com hoặc Bà Ngân Nguyễn – Luật sư Thành viên qua email ngan.nguyen@cnccousel.com để được hỗ trợ nhanh nhất.
Phụ trách
 |
Nguyễn Thị Kim Ngân I Luật sư thành viên
Điện thoại: (84) 919 639 093 Email: ngan.nguyen@cnccounsel.com |
 |
Lương Văn Chương I Luật sư thành viên
Điện thoại: (84) 938 04 7969 Email: chris.luong@cnccounsel.com |
 |
Lâm Kim Long | Trợ lý luật sư
Điện thoại: (84) 28 6276-9900 Email: long.lam@cnccounsel.com |
Liên hệ
Mọi thông tin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Địa chỉ: 2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh
Điện thoại: 028 6276 9900
Hotline: 0916 545 618
Email: contact@cnccounsel.com
Website: cnccounsel
Sẽ rất vui khi bạn ghé thăm văn phòng của CNC bởi ở đó bạn sẽ được trao đổi với Luật sư phù hợp nhất với hoàn cảnh của bạn. Tất nhiên, nếu bạn không thể thu xếp để gặp trực tiếp, chỉ cần gửi email cho chúng tôi tại địa chỉ contact@cnccounsel.com hoặc gọi số máy (+84-28) 6276 9900.
————————————
Bản quyền © CNC Counsel. Bảo lưu mọi quyền. Quyền sở hữu: Tài liệu này và nội dung thể hiện trong đó (Tài Liệu) là tài nguyên độc quyền thuộc sở hữu độc quyền của CNC Counsel. Việc sử dụng Tài Liệu này tự nó không tạo ra bất kỳ mối quan hệ hợp đồng hoặc bất kỳ mối quan hệ luật sư/khách hàng nào giữa CNC Counsel và bất kỳ bên nào. Miễn trừ trách nhiệm: Tất cả Tài Liệu chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và có thể không phản ánh những quy định pháp lý mới nhất. Tất cả các tóm tắt về luật, quy định và thông lệ đều có thể thay đổi. Tài Liệu này không được cung cấp dưới dạng tư vấn pháp lý hoặc chuyên môn cho bất kỳ vấn đề cụ thể nào. Tài Liệu không nhằm mục đích thay thế cho việc tham khảo (và tuân thủ) các điều khoản chi tiết của luật, quy tắc, quy định hoặc biểu mẫu hiện hành nào. Khách hàng được khuyến cáo phải tư vấn pháp lý trước khi quyết định thực hiện hoặc không thực hiện bất kỳ hành động nào dựa theo thông tin nêu trong Tài Liệu. CNC Counsel và các biên tập viên cùng các tác giả không đảm bảo tính chính xác của Tài Liệu và từ chối chịu bất kỳ trách nhiệm đối với bất kỳ bên nào liên quan đến hành động của họ dựa trên toàn bộ hoặc bất kỳ phần nào của Tài Liệu. Tài Liệu có thể chứa các liên kết đến các trang website bên ngoài và các trang website bên ngoài có thể dẫn liên kết đến Tài Liệu. CNC Counsel không chịu trách nhiệm về nội dung hoặc hoạt động của bất kỳ trang website bên ngoài nào như vậy và từ chối mọi trách nhiệm liên quan đến nội dung hoặc hoạt động của bất kỳ trang website bên ngoài nào. Lưu ý: kết quả đã đạt được trong quá khứ không đảm bảo cho một kết quả tương tự trong tương lai, mỗi vụ việc đều có tính chất khác nhau.
—————————————–
[1] Khoản 2 Điều 6 Nghị Định 253
[2] Điều 4 Nghị Định 253
[3] Khoản 6 Điều 7 Nghị Định 253, điểm d khoản 1 Điều 3 Luât Thuế thu nhập cá nhân 2025
[4] Khoản 4 Điều 12 Nghị Định 253
[5] Điều 59 Nghị ĐỊnh 253
[6] Khoản 2 Điều 16 Nghị Định 253
[7] Khoản 2 Điều 18 Nghị Định 253
[8] Khoản 2 Điều 24 Nghị Định 253
[9] Khoản 1 Điều 27 Nghị ĐỊnh 253
[10] Điểm g khoản 2 Điều 8 Nghị Định 253
[11] Khoản 3 Điều 8 Nghị Định 253
[12] Khoản 5 Điều 10 Nghị Định 253
[13] Khoản 1 Điều 57 Nghị ĐỊnh 253
[14] Khoản 5 Điều 57 Nghị Định 253
[15] Khoản 1 Điều 61 Nghị Định 253
[16] Khoản 3 Điều 9 Nghị ĐỊnh 253
