CONDOTEL – NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CẦN QUAN TÂM
Condotel – một sản phẩm mới của thị trường bất động sản, được ra đời với nhiều công năng khác nhau đã thu hút sự quan tâm và trở thành lựa chọn của đa số các nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, đến nay, vẫn chưa có bất kỳ văn bản pháp lý nào điều chỉnh trực tiếp loại hình bất động sản đa công năng này. Điều này đã trở thành một rào cản lớn cho các cơ quan chức năng cũng như các nhà đầu tư bất động sản khi quản lý hay đầu tư Condotel.
Hiểu được điều đó, CNC đã chuẩn bị bài viết “Condotel – Những vấn đề pháp lý cần quan tâm” để mang đến cho quý khách hàng những kiến thức hữu ích hỗ trợ cho việc quyết định đầu tư Condotel. Bài viết bao gồm các nội dung: (i) Condotel là gì; (ii) Khung pháp lý nào điều chỉnh Condotel; (iii) Condotel có được cấp ‘’sổ hồng’’; (iv) Condotel được vận hành như thế nào; (v) Người nước ngoài có được sở hữu condotel?
Condotel là gì?
Condotel là sự kết hợp giữa 02 tên gọi: Condo (Căn hộ) và Hotel (Khách sạn), là loại hình bất động sản đa công năng kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch.
Condotel được thiết kế theo mô hình căn hộ với đầy đủ tiện nghi phục vụ nhu cầu sinh hoạt, nghỉ dưỡng và được vận hành theo mô hình khách sạn – có bộ phận quản lý riêng, có hệ thống đặt phòng đi kèm các dịch vụ nghỉ dưỡng.
Khung pháp lý nào điều chỉnh condotel?
Xuất phát từ bản chất của Condotel là sự kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch, nên hiện nay chưa có một khung pháp lý chuyên biệt để điều chỉnh loại hình bất động sản này. Dẫn đến việc, để quản lý và vận hành Condotel trên thực tế, các bên phải đối chiếu các quy định trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Du lịch để áp dụng.
Điều này dẫn dấn hệ quả là việc áp dụng pháp luật không thống nhất, gây ra nhiều tranh cãi, bất đồng giữa cơ quan quản lý nhà nước, Chủ đầu tư và khách hàng.
Trước tình hình này, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất các cơ chế, chính sách, văn bản quy định liên quan đến phát triển và quản lý các loại hình bất động sản mới: căn hộ du lịch (Condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)…, báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Đồng thời phải theo dõi sát diễn biến, thường xuyên cập nhật thông tin về tình hình thị trường bất động sản; hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Condotel có được cấp ‘’sổ hồng’’?
Vì chưa có khung pháp lý riêng để điều chỉnh loại hình bất động sản mới này, từ đó gây nhiều khó khăn không chỉ cho các Chủ đầu tư trong việc xác lập quyền sở hữu mà còn đối với các Cơ quan chính quyền địa phương trong công tác quản lý (phê duyệt đầu tư, cấp sổ, …).
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Condotel liên quan đến thời hạn sở hữu Condotel. Cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào mục đích sử dụng đất là đất ở hay đất thương mại để cấp sở hữu lâu dài hay chỉ sở hữu có thời hạn.
Liên quan đến vấn đề này, có một số vấn đề cần được xem xét.
Thứ nhất, trường hợp xác định Condotel là nhà ở: theo quy định Luật đất đai và Luật Nhà ở, Condotel sẽ được sở hữu lâu dài, ổn định.
Tuy nhiên, khi xin phép triển khai các dự án Condotel, căn cứ vào mục đích sử dụng đất cho dự án, Chủ đầu tư được giao hoặc cho thuê đất thương mại dịch vụ với thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 50 năm (hoặc 70 năm).
Do đó nếu xác định Condotel được sở hữu lâu dài theo công năng để ở, nghỉ dưỡng như nhà ở sẽ dẫn đến sự xung đột pháp luật.
Thứ hai, đối chiếu với quy định về Cơ sở lưu trú du lịch theo Luật Du lịch 2017, Cơ sở lưu trú du lịch là nơi cung cấp dịch vụ phục vụ nhu cầu lưu trú của khách du lịch, bao gồm các loại hình như: Biệt thự du lịch, Căn hộ du lịch, Nhà nghỉ du lịch, Nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê,…
Với những đặc điểm thiết kế, công năng sử dụng của mình, Condotel có thể được xem là một trong các loại hình cơ sở lưu trú du lịch, cụ thể là: căn hộ du lịch.
Thực tế cho thấy, mặc dù được thiết kế với mô hình căn hộ đầy đủ tiện nghi, dùng để ở hoặc nghỉ dưỡng nhưng thực tế, rất ít chủ sở hữu sử dụng Condotel cho mục đích lưu trú lâu dài hay sử dụng thường xuyên, liên tục. Mục đích sử dụng này vẫn chưa thực sự phổ biến so với mục đích đầu tư kinh doanh.
Đồng thời, trường hợp vừa kinh doanh, vừa để nghỉ dưỡng theo như cam kết từ Chủ đầu tư, thì khoảng thời gian Chủ sở hữu lưu trú tại đây cũng có thể đã được bao gồm chi phí trong phí quản lý đã thỏa thuận từ trước. Nên có cơ sở để lập luận rằng Condotel sinh ra nhằm mục đích chính là Kinh doanh.
Như vậy, condotel được xem là bất động sản dùng để kinh doanh và được sở hữu có thời hạn theo dòng đời dự án và được gia hạn thêm nhưng không được cấp cơ chế như nhà ở.
Một vấn đề khác cũng được các Nhà đầu tư bất động sản quan tâm là Condotel được vận hành như thế nào?
Với đặc thù là “Chức năng kép” nên Condotel có thể được vận hành như sau:
Với nhiều ưu điểm của loại hình bất động sản mới này, Condotel đã thu hút phần lớn sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Từ đó, một vấn đề được đặt ra là liệu người nước ngoài có được sở hữu condotel?
Người nước ngoài có được sở hữu Condotel?
Việc xác định cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu condotel hay không và nếu được thì sở hữu trong thời hạn bao lâu vẫn còn nhiều trở ngại và vấn đề này hiện chưa có câu trả lời chính xác.
Trên thực tế, Chủ đầu tư khi xây dựng Condotel đã phân chia và chỉ định cụ thể các khu vực mà cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu. Điều này có nghĩa rằng, người nước ngoài vẫn được sở hữu Condotel tại Việt Nam, tuy nhiên việc sở hữu bị hạn chế.
Một vấn đề quan trọng liên quan đến an ninh quốc phòng và đảm bảo toàn vẹn lãnh thổ, việc sở hữu bất động sản của cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam còn phải xem xét đến vị trí, khu vực nơi có bất động sản. Đây là lý do giải thích cho việc Chủ đầu tư phân chia và chỉ định cụ thể các khu vực mà cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu.
Theo đó, có thể tham khảo quy định về điều kiện khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở như sau:
Nghị định 99/2015/NĐ-CP tại Điều 75 khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở
Trên đây là các vấn đề pháp lý cơ bản về Condotel được tổng hợp và phân tích từ các văn bản pháp luật chuyên ngành có liên quan, việc ban hành khung pháp lý điều chỉnh cho các loại hình bất động sản mới như Condotel vẫn đang được thực hiện và chờ đợi sự hoàn thiện.
Các nội dung tiếp theo liên quan đến việc quyết định đầu tư condotel như thế nào là hiệu quả, hay tính pháp lý của các loại hình bất động sản mới biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel) sẽ được CNC tiếp tục cập nhật ở bài viết tiếp theo.
Hỗ trợ thêm:
Chúng tôi sẽ lấy làm vinh hạnh khi nhận được bất kỳ yêu cầu nào của quý Khách hàng để hỗ trợ cho việc mua bán, đầu tư Condotel của bạn được thực hiện một cách nhanh chóng, an toàn và hiệu quả nhất.
Các yêu cầu có thể được thực hiện bằng email hoặc điện thoại theo các thông tin bên dưới:
Nguyễn Thị Hồng Trà | Cộng Sự Cấp Cao
T: (+84-28) 6276 9900
Trần Đức Trí | Cộng Sự Cấp Cao
T: (+84-28) 6276 9900
CNC© | A Boutique Property Law Firm
The Sun Avenue, 28 Mai Chí Thọ, Phường An Phú, Quận 2,
Tp. Hồ Chí Minh, Việt Nam
T: (+84-28) 6276 9900 | F: (+84-28) 2220 0913
cnccounsel.com | contact@cnccounsel.com
Miễn trừ:
Bản tin này được chuẩn bị hoặc được sử dụng vì mục đích giới thiệu hoặc cập nhật cho khách hàng những thông tin về những vấn đề và/hoặc sự phát triển các quan điểm pháp lý tại Việt Nam. Các thông tin được trình bày tại bản tin này không tạo thành ý kiến tư vấn thuộc bất kỳ loại nào và có thể được thay đổi mà không cần phải thông báo trước.
