10 điểm mới nổi bật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP

Ngày 15/06/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 206/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về quản lý chi phí  đầu tư xây dựng (“Nghị định 206/2026”). Nghị định này quy định chi tiết các nội dung liên quan về quản lý chi phí đầu tư xây dựng được đề cập tại Luật xây dựng số 135/2025/QH15 ngày 10/12/2025 (“Luật xây dựng 2025”) và thay thế Nghị định 10/2021/NĐ-CP ngày 09/2/2021[1] kể từ ngày 01/07/2026.

So với Nghị định 10/2021/NĐ-CP ngày 09/2/2021 và các văn sửa đổi bổ sung[2] (sau đây gọi chung là “Nghị định 10”), Nghị định 206/2026 có nhiều thay đổi, điều chỉnh và cập nhật quan trọng nhằm hoàn thiện công tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Dưới đây là 10 điểm mới nổi bật giữa Nghị định 206/2026 so với Nghị định 10:

1. Thay đổi về phạm vi điều chỉnh

So với Nghị định 10, phạm vi điều chỉnh của Nghị định 206/2026 được thu hẹp theo hướng chỉ tập trung vào các nội dung về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, bao gồm sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng, tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng, giá gói thầu, định mức, giá xây dựng, chỉ số giá xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn và quyền, trách nhiệm của các chủ thể có liên quan.

Đáng chú ý, khoản 2 Điều 1 Nghị định 206/2026 quy định rõ rằng nghị định này không còn điều chỉnh các nội dung về giá hợp đồng xây dựng, thanh toán và quyết toán hợp đồng xây dựng, cũng như thanh toán và quyết toán vốn đầu tư xây dựng như Nghị định 10.

Như vậy, so với Nghị định 10, phạm vi điều chỉnh của Nghị định 206/2026 đã được thu hẹp hơn, theo hướng không còn điều chỉnh các nội dung liên quan đến giá hợp đồng xây dựng, việc thanh toán, quyết toán hợp đồng xây dựng, cũng như thanh toán và quyết toán vốn đầu tư xây dựng.

2. Cho phép tham khảo các dữ liệu của dự án, công trình nước ngoài để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng và tổng mức đầu tư xây dựng.

So với Nghị định 10, việc xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng tại Nghị định 206/2026 được bổ sung cơ chế mới là có thể được tham khảo, sử dụng giá, định mức của nước ngoài hoặc dữ liệu chi phí của các công trình, dự án tương tự được thực hiện ở nước ngoài nếu đáp ứng được các điều kiện nhất định. Cụ thể, Khoản 2 Điều 4 Nghị định 206/2026 quy định rằng:

“Trường hợp dự án có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, sử dụng công nghệ mới chưa phổ biến ở Việt Nam, chưa có suất vốn đầu tư xây dựng, suất chi phí, giá nhóm công tác xây dựng, giá bộ phận, đơn vị kết cấu công trình, hoặc chưa có dữ liệu chi phí của dự án tương tự trong nước, việc xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng được tham khảo, sử dụng giá, định mức của nước ngoài và dữ liệu chi phí của các công trình, dự án tương tự đã thực hiện hoặc đang thực hiện ở nước ngoài; có sự phân tích, đánh giá và tính toán phù hợp với mặt bằng giá tại thời điểm lập sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng, điều kiện thực hiện dự án tại Việt Nam.”

Tương tự như vậy, việc tham khảo, sử dụng giá, dữ liệu chi phí của các công trình/dự án đã hoặc đang thực hiện ở nước ngoài cũng được thực hiện trong giai đoạn xác định tổng mức đầu tư xây dựng trong trường hợp không đủ các cơ sở để xác định chi phí xây dựng theo cách thức thông thường.[3]

Như vậy, Nghị định 206/2026 đã cụ thể hóa các quy định tại Luật Xây dựng 2025 về việc tham khảo, áp dụng giá, dữ liệu chi phí công trình nước ngoài[4], mở ra cơ chế linh hoạt để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng hoặc tổng mức đầu tư xây dựng cho các dự án chưa phổ biến tại Việt Nam như metro ngầm, đường sắt tốc độ cao, nhà máy điện LNG hay nhà máy điện hạt nhân,…và do đó, chưa có các dữ liệu, định mức phù hợp để xác định chi phí xây dựng theo các phương thức truyền thống.

3. Làm rõ cơ chế cho phép sử dụng định mức nước ngoài.

Trên cơ sở cho phép sử dụng dữ liệu chi phí công trình nước ngoài như đề cập tại Mục 2 nêu trên, Nghị định 206/2026 đồng thời làm rõ cơ chế cho phép chủ đầu tư được sử dụng định mức nước ngoài trong quá trình xác định chi phí đầu tư xây dựng của dự án.[5]

Theo đó, đối với các dự án đầu tư công có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp hoặc áp dụng công nghệ mới chưa phổ biến tại Việt Nam, pháp luật cho phép chủ đầu tư sử dụng định mức xây dựng của nước ngoài khi cần thiết để phù hợp với tiêu chuẩn và công nghệ của dự án. Tuy nhiên, việc áp dụng không được thực hiện một cách tùy ý. Chủ đầu tư phải tổ chức thu thập, biên dịch các định mức nước ngoài và thuê tổ chức tư vấn có đủ năng lực, kinh nghiệm để phân tích, đánh giá, xác định phạm vi và nội dung phù hợp trước khi quyết định sử dụng làm cơ sở xác định chi phí đầu tư xây dựng. Đồng thời, chủ đầu tư phải tổng hợp, báo cáo việc áp dụng các định mức này cho người quyết định đầu tư để phục vụ công tác theo dõi, quản lý.

Bên cạnh đó, trong quá trình thi công, chủ đầu tư còn có trách nhiệm khảo sát, thu thập dữ liệu thực tế nhằm kiểm chứng tính phù hợp của các định mức đã áp dụng và gửi kết quả đến Bộ Xây dựng, bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (đối với dự án thuộc thẩm quyền quyết định đầu tư của địa phương).

Quy định này vừa tạo cơ chế linh hoạt để triển khai các dự án có công nghệ tiên tiến, vừa bảo đảm việc sử dụng định mức nước ngoài được kiểm chứng bằng dữ liệu thực tiễn, qua đó góp phần hoàn thiện và cập nhật hệ thống định mức xây dựng của Việt Nam.

4. Bổ sung quy định về xác định và điều chỉnh sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng của dự án được phân tách thành dự án thành phần; dự án thành phần độc lập; dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng độc lập.

Nếu như Nghị định 10 không có quy định cụ thể thì Nghị định 206/2026 đã làm rõ sơ bộ tổng mức đầu tư dự án thành phần; dự án độc lập; dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng độc lập thông qua việc chỉ rõ mối liên hệ với sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng của dự án tại điểm a Khoản 3 Điều 4. Theo đó, sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng của từng dự án thành phần; dự án thành phần độc lập; dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng độc lập (nếu có) sẽ là các cấu phần tạo nên sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án.

Ngoài ra, Nghị định 206/2026 còn quy định đối với các dự án thực hiện theo hình thức đầu tư công, trường hợp thay đổi sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng dự án thành phần nhưng không làm thay đổi mục tiêu, địa điểm, không vượt sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng của dự án và bảo đảm hiệu quả đầu tư của dự án thì không phải thực hiện điều chỉnh sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng dự án thành phần tại quyết định chủ trương đầu tư đã được phê duyệt. Nội dung này được quy định tại điểm b Khoản 5 Điều 4.

5. Bổ sung các quy định liên quan đến quản lý chi phí thiết kế FEED

So với Nghị định 10, Nghị định 206/2026 đã bổ sung và hoàn thiện các quy định liên quan đến quản lý chi phí đối với các dự án áp dụng bước thiết kế FEED. Cụ thể, các nội dung về cách thức xác định chi phí, nội dung thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng của cơ quan, tổ chức trực thuộc cơ quan chuyên môn của người quyết định đầu tư (chủ đầu tư) và căn cứ xác chi phí trực tiếp thuộc dự toán xây dựng được quy định lần lượt tại Khoản 3 Điều 6, Khoản 3 Điều 7 và điểm a Khoản 2 Điều 12, qua đó tạo cơ sở pháp lý cho việc áp dụng mô hình thiết kế FEED trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án. Quy định này phản ánh xu hướng tiếp cận hiện đại trong quản lý dự án xây dựng, đồng thời khắc phục khoảng trống pháp lý chưa được đề cập trong Nghị định 10.

Các nội dung liên quan đến quản lý chi phí thiết kế FEED

6. Cắt giảm thủ tục thẩm định dự toán xây dựng bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng

Theo quy định Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung)[6] và Nghị định 10[7], việc thẩm định dự toán xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng được (thực hiện cùng với thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở) được áp dụng với các công trình xây dựng sử dụng vốn đầu tư công và công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công thuộc dự án có quy mô nhóm B trở lên hoặc công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng và công trình xây dựng thuộc dự án PPP thành phần sử dụng vốn đầu tư công.

Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị định 206/2026 thì cơ quan chuyên môn về xây dựng không còn thực hiện thủ tục thẩm định dự toán xây dựng, cũng như thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt.[8] Theo đó, việc thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt và dự toán xây dựng sẽ chỉ còn chủ đầu tư tự thực hiện thẩm định để làm cơ sở phê duyệt.

Quy định này thể hiện tinh thần của Luật Xây dựng 2025 trong việc cắt giảm thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp, phân quyền cho chủ đầu tư chủ động hơn trong quá trình triển khai dự án và thể hiện vai trò hậu kiểm của các cơ quan có thẩm quyền, thay cho cơ chế tiền kiểm như các quy định trước đây.

Tương tự như vậy, khi chủ đầu tư điều chỉnh dự toán xây dựng mà không làm vượt tổng mức đầu tư xây dựng thì chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định và phê duyệt điều chỉnh[9], mà không cần thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng như trước đây.

7. Thay đổi hướng tiếp cận về cách xác định chi phí chuẩn bị dự án.

Theo Nghị định 10, chi phí chuẩn bị dự án được quy định theo hướng liệt kê cụ thể các đầu mục công việc được tính vào nhóm chi phí này. Cụ thể, khoản 1 Điều 10 Nghị định 10 quy định:

“Chi phí chuẩn bị dự án gồm chi phí để thực hiện các công việc: khảo sát xây dựng; lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có); lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án.”

Trong khi đó, Nghị định 206/2026 tiếp cận vấn đề này theo hướng khái quát hơn. Thay vì tiếp tục liệt kê từng đầu mục công việc cụ thể, Điều 11 Nghị định 206/2026 xác định chi phí chuẩn bị dự án là chi phí để thực hiện các công việc trong giai đoạn chuẩn bị dự án theo quy định tại Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng.

Cách quy định này cho thấy sự chuyển dịch từ phương pháp “liệt kê cố định” sang phương pháp “viện dẫn động”. Về mặt kỹ thuật lập quy, việc viện dẫn đến quy định chuyên ngành về quản lý hoạt động xây dựng giúp nội dung về chi phí chuẩn bị dự án có tính linh hoạt cao hơn, hạn chế nguy cơ bị lạc hậu khi hệ thống pháp luật có sự thay đổi hoặc khi phát sinh thêm các công việc mới trong giai đoạn chuẩn bị dự án.

Do đó, khi xác định chi phí chuẩn bị dự án theo Nghị định 206/2026, chủ đầu tư và đơn vị tư vấn không chỉ căn cứ vào Điều 11 của Nghị định này, mà còn cần đối chiếu với các quy định pháp luật có liên quan về quản lý hoạt động xây dựng để xác định đầy đủ phạm vi công việc thuộc giai đoạn chuẩn bị dự án.

8. Bổ sung cơ chế cho các hạng mục “không xác định được chi phí” khi lập dự toán

Theo quy định tại Nghị định 10, việc xác định dự toán công trình xây dựng, chi phí trực tiếp phải được xác định dựa trên khối lượng và đơn giá xây dựng, cụ thể: “Chi phí trực tiếp (gồm: chi phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy và thiết bị thi công) được xác định theo khối lượng và đơn giá xây dựng chi tiết hoặc theo khối lượng và giá xây dựng tổng hợp của nhóm, loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình.”[10]

Nghị định 206/2026 tiếp tục duy trì nguyên tắc xác định chi phí trực tiếp trên cơ sở khối lượng từ thiết kế và giá xây dựng tương ứng. Tuy nhiên, Nghị định 206/2026 đã bổ sung cơ chế xử lý đối với trường hợp tại thời điểm lập dự toán chưa thể xác định chi phí theo phương pháp thông thường này. Trong trường hợp đó, các công việc không xác định được chi phí từ khối lượng và giá xây dựng được ước tính chi phí trên cơ sở nội dung, phạm vi, tính chất công việc. Trong quá trình triển khai thực hiện các bước tiếp theo, chủ trương đầu tư làm rõ chi phí này để làm cơ sở quản lý.[11]  

Quy định mới này có ý nghĩa thực tiễn đáng kể. Trên thực tế, không phải mọi công việc trong dự án đều có thể được lượng hóa đầy đủ về khối lượng, đơn giá hoặc giá xây dựng tại thời điểm lập dự toán, đặc biệt đối với các công việc có tính chất phức tạp, phụ thuộc vào điều kiện triển khai thực tế, giải pháp kỹ thuật, biện pháp thi công hoặc yêu cầu phối hợp liên ngành. Việc cho phép ước tính chi phí trên cơ sở nội dung, phạm vi và tính chất công việc giúp dự toán xây dựng có tính linh hoạt hơn, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để ghi nhận các khoản chi phí cần thiết nhưng chưa đủ điều kiện xác định chi tiết ngay từ đầu.

Tuy nhiên, cơ chế ước tính này không đồng nghĩa với việc chi phí được xác định một cách tùy nghi. Chủ đầu tư vẫn phải tiếp tục làm rõ, rà soát và quản lý khoản chi phí này trong các bước tiếp theo của quá trình triển khai dự án. Do đó, điểm mới của Nghị định 206/2026 vừa tạo sự linh hoạt cần thiết ở giai đoạn lập dự toán, vừa đặt ra yêu cầu kiểm soát và cập nhật chi phí trong quá trình thực hiện.

9. Làm rõ cơ chế điều chỉnh dự toán xây dựng theo từng tình huống cụ thể.

Theo Nghị định 10, việc điều chỉnh dự toán xây dựng được quy định theo hướng tương đối khái quát. Cụ thể, Khoản 4 Điều 15 Nghị định 10 quy định việc điều chỉnh dự toán xây dựng không làm vượt tổng mức đầu tư xây dựng đã được phê duyệt thì chủ đầu tư tổ chức điều chỉnh và phê duyệt dự toán điều chỉnh.

Trong khi đó, Nghị định 206/2026 đã tiếp cận vấn đề này chi tiết hơn khi phân tách việc xác định dự toán xây dựng điều chỉnh theo tình trạng của công trình hoặc gói thầu. Theo khoản 1 Điều 18 Nghị định 206/2026, việc xác định dự toán xây dựng điều chỉnh được thực hiện theo hai trường hợp.

Trường hợp 1: Đối với công trình hoặc gói thầu trước thời điểm mở thầu, chủ đầu tư tự thực hiện việc xác định dự toán xây dựng điều chỉnh trên cơ sở nội dung điều chỉnh, mặt bằng giá và các quy định tại thời điểm điều chỉnh.

Trường hợp 2: Đối với công trình hoặc gói thầu đã ký kết hợp đồng, chủ đầu tư tổ chức xác định dự toán xây dựng điều chỉnh trên cơ sở nội dung hợp đồng đã ký, phù hợp với quy định của pháp luật về hợp đồng xây dựng tại thời điểm điều chỉnh và quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Các trường hợp điều chỉnh dự toán xây dựng theo Nghị định 206

Cách quy định này có ý nghĩa thực tiễn đáng kể. Thay vì chỉ đặt ra nguyên tắc chung về giới hạn điều chỉnh dự toán so với tổng mức đầu tư, Nghị định 206/2026 đã làm rõ căn cứ và cách thức xác định dự toán điều chỉnh trong từng giai đoạn của quá trình lựa chọn nhà thầu và thực hiện hợp đồng. Điều này góp phần tháo gỡ các vướng mắc trên thực tế, đặc biệt đối với các gói thầu đã ký hợp đồng, nơi việc điều chỉnh dự toán không thể tách rời nội dung hợp đồng, loại giá hợp đồng, phạm vi công việc, cơ chế điều chỉnh giá và các thỏa thuận đã được các bên xác lập.

10. Bổ sung quy định mới về Ban đơn giá.

Bên cạnh đó, Nghị định 206/2026 đã bổ sung cơ chế thành lập Ban đơn giá xây dựng công trình để xác định giá vật liệu, cấu kiện, bộ phận công trình có yêu cầu thiết kế, tiêu chuẩn, chỉ dẫn kỹ thuật đặc thù, chuyên biệt; giá thiết bị công nghệ thuộc lĩnh vực công nghệ mới hoặc gắn với dây chuyền công nghệ đồng bộ; hoặc các trường hợp chưa có thông tin về giá trên hệ thống thông tin về hoạt động xây dựng, cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng, công bố giá của địa phương hoặc dữ liệu chi phí của công trình tương tự.

Nội dung này được quy định tại Khoản 5 Điều 24 Nghị định 206/2026, theo đó, đối với các dự án do người đứng đầu Bộ, cơ quan trung ương quyết định đầu tư, Ban đơn giá do đại diện các Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành, các Bộ, ngành, địa phương có liên quan, chủ đầu tư, tổ chức tư vấn và các chuyên gia tham gia. Đối với dự án do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đầu tư, Ban đơn giá gồm đại diện các sở, ban, ngành, cơ quan có liên quan, chủ đầu tư, tổ chức tư vấn và các chuyên gia. Chi phí hoạt động của Ban đơn giá được xác định bằng dự toán và tính trong tổng mức đầu tư xây dựng của dự án.

Quy định này góp phần tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, đặc biệt đối với các dự án quan trọng quốc gia, dự án quy mô lớn hoặc dự án có yêu cầu kỹ thuật, công nghệ chuyên biệt.

Phụ trách

Trần Phạm Hoàng Tùng I Luật sư Thành viên Điện thoại: (84) 901 334 192 Email: tung.tran@cnccounsel.com

Nguyễn Thị Như Ngọc I Cộng sự Cấp cao Điện thoại: (84) 986 435 462 Email: ngoc.nguyen@cnccounsel.com

Liên hệ

Mọi thông tin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM

Địa chỉ: 2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh

Điện thoại: 028 6276 9900

Hotline: 0916 545 618

Email: contact@cnccounsel.com

Website: cnccounsel

Sẽ rất vui khi bạn ghé thăm văn phòng của CNC bởi ở đó bạn sẽ được trao đổi với Luật sư phù hợp nhất với hoàn cảnh của bạn. Tất nhiên, nếu bạn không thể thu xếp để gặp trực tiếp, chỉ cần gửi email cho chúng tôi tại địa chỉ contact@cnccounsel.com hoặc gọi số máy (+84-28) 6276 9900.

Miễn trừ:

Bản tin này được chuẩn bị hoặc được sử dụng vì mục đích giới thiệu hoặc cập nhật cho khách hàng những thông tin về những vấn đề và/hoặc sự phát triển các quan điểm pháp lý tại Việt Nam. Các thông tin được trình bày tại bản tin này không tạo thành ý kiến tư vấn thuộc bất kỳ loại nào và có thể được thay đổi mà không cần phải thông báo trước.

——————————————

[1] Nghị định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng có hiệu lực thi hành từ ngày 09/02/2021;

[2] Nghị định 144/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 quy định về phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng và Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng ngày 20/6/2023;

[3] Điểm b Khoản 5 Điều 6 Nghị định 206/2026.

[4] Điểm b Khoản 3 Điều 75 Luật Xây dựng 2025.

[5] Điểm d Khoản 5 Điều 20 Nghị định 206/2026.

[6] Điểm d Khoản 2 Điều 83a Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung).

[7] Khoản 3 Điều 13 Nghị định 10.

[8] Điều 16 Nghị định 206/2026.

[9] Điều 18 Nghị định 206/2026.

[10] Điểm a Khoản 2 Điều 12 Nghị định 10.

[11] Điểm a Khoản 2 Điều 12 Nghị định 206/2026.