Cơ Hội Đầu Tư Bất Động Sản Ở Saigon, Việt Nam
Có thể chắc chắn rằng, theo luật pháp Việt Nam, không ai có thể sở hữu đất đai, có quyền sở hữu đất hoặc trở thành chủ đất đối với, dù chỉ là một mảnh đất, vì toàn bộ đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn bộ người dân Việt Nam.
Tuy nhiên, Luật pháp Việt Nam thừa nhận một thực tế rằng – mong muốn có được một lô đất để xây nên những ngôi nhà được thiết kế một cách công phu, tỉ mỉ – của các Nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là những người từ các quốc gia hàng đầu về đầu tư – đã tăng lên đáng kể và sẽ tiếp tục như vậy.
Một số tờ báo thậm chí đã đưa tin và xác nhận một sự thật rằng, có những người nước ngoài cuối cùng đã mua đất và sau đó xây nên những ngôi nhà của họ trong mảnh đất đó. Các khu vực mà người nước ngoài đã định cư hầu hết nằm trong các tỉnh ven biển miền Trung Việt Nam.
Thực tế này dường như đi ngược lại với luật pháp và gây ra sự nhầm lẫn giữa những người nước ngoài với nhau. Do đó, các câu hỏi và câu trả lời dưới đây được thiết kế cho những người nước ngoài hiểu rõ hơn về những gì mà luật pháp nói, và Quyền sở hữu đất đai thực sự là như thế nào.
#1 NGƯỜI NƯỚC NGOÀI CÓ THỂ MUA ĐẤT HAY KHÔNG?
Câu trả lời là Không. Đơn giản là không ai có thể mua đất cho bất kỳ mục đích nào . Điều này đã được quy định rõ trong Điều 4, Luật đất đai 2013, trong đó nêu rõ:
“Điều 4. Sở hữu đất đai
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Do đó, thứ niềm tin rằng bất cứ ai cũng được quyền mua đất ở Việt Nam là không chính xác. Luật pháp Việt Nam thay vào đó cho phép người dân (cá nhân hoặc pháp nhân) có quyền sở hữu đất dưới dạng Quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như là một bằng chứng về quyền sở hữu trên thực tế.
Vì vậy, cách hiểu đúng và chính xác là “Ai cũng có thể có quyền sử dụng đất” bằng những cách như giao, cho thuê Quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận hoặc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, với điều kiện là người được nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện bắt buộc, liên quan đến mục đích và quy hoạch sử dụng đất.
#2 CÁ NHÂN NGƯỜI NƯỚC NGOÀI CÓ ĐỦ ĐIỀU KIỆN ĐỂ CÓ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG?
Câu trả lời là Không. Như được nêu dưới đây, Luật đất đai quy định ai là (có thể là) người sử dụng đất và ai không (không thể) – đối với cá nhân nước ngoài. Cụ thể là:” Điều 5. Người sử dụng đất:
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”
Do đó, các cá nhân nước ngoài hoàn toàn không thể được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để có Quyền sử dụng đất, các cá nhân nước ngoài chỉ có một lựa chọn – Thành lập công ty tại Việt Nam – và nộp đơn xin Quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, cái lý lẽ để cho rằng một cá nhân nước ngoài sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không chính xác. Nó phải được thực hiện bằng những cách của một số các công cụ pháp lý khác.
#3 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC GIAO, CHO THUÊ KHÔNG GIỚI HẠN?
Câu trả lời là Không. Những điều khoản cụ thể về thời hạn của Quyền sử dụng đất của các Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã được thiết lập – theo thỏa thuận được giao hoặc cho thuê. Ngắn gọn là:
– Những điều khoản thông thường về giao đất hoặc cho thuê đất cho các Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thời hạn tối đa là 50 năm (áp dụng cho việc thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam). Đối với các dự án đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm; các dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn – đòi hỏi thời hạn dài hơn – thì thời hạn cho thuê đất, giao đất không quá 70 năm.
– Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản trên.
– Thời hạn sử dụng đất khi được nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
#4 NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT CÓ ĐƯỢC SỬ DỤNG ĐẤT – KHI ĐẤT ĐÃ ĐƯỢC GIAO HOẶC CHO THUÊ LẠI – VỚI MỤC ĐÍCH KHÁC VỚI MỤC ĐÍCH ĐÃ ĐĂNG KÝ TRƯỚC ĐÓ VỚI NHÀ NƯỚC?
Không. Người sử dụng đất chỉ có thể sử dụng đất dựa trên mục đích cụ thể được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu muốn thay đổi mục đích sử dụng đất, thì người sử dụng đất phải đăng ký với Nhà nước những thay đổi đó và phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Đáp ứng các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Do đó, các cá thể nước ngoài nên kiểm tra/ xem xét các mục đích được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi đặt bất kỳ khoản tiền nào để mua lại đất – nếu không hậu quả sẽ dẫn đến phát sinh những chi phí không cần thiết.
#5 4 X KHÔNG! VẬY LÀM THẾ NÀO ĐỂ CÁC CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI CÓ ĐƯỢC QUYỀN SỞ HỮU ĐẤT VÀ XÂY DỰNG NHÀ Ở?
Như đã được nói ở #2, phải có cách nào đó để thành lập một công ty và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thực tế, sự tồn tại của các khoản đầu tư được đề xuất tại Việt Nam thường được công nhận và có thể được sử dụng như là một công cụ thiết thực nhất để đảm bảo cho các nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài.
Để xem được quy trình đề xuất được hoạt động như thế nào, xin hãy ghé thăm Ủy Thác Đầu Tư Tại Việt Nam.
#6. NHỮNG DỊCH VỤ NÀO MÀ MỘT CÔNG TY LUẬT HAY MỘT NHÀ MÔI GIỚI ĐƯỢC CẤP PHÉP CUNG CẤP ĐỂ HỖ TRỢ CHO CÁC CÁ THỂ NƯỚC NGOÀI CHO NHỮNG GIAO DỊCH NHƯ THẾ NÀY?
Là một công ty luật đặc thù, CNC Counsel rất vui lòng khi cung cấp các dịch vụ năng động, đa dạng để hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài sử dụng đất theo ý muốn một cách hợp pháp và thực tế. Các dịch vụ của chúng tôi bao gồm, nhưng không giới hạn ở:
– Tư vấn pháp lý liên quan đến pháp luật bất động sản và kinh doanh.
– Nghiên cứu thị trường.
– Khảo sát các cơ hội bất động sản.
– Giao dịch tái cấu trúc.
– Chuẩn bị các tài liệu cho hợp đồng.
– Tư vấn pháp lý cho từng vụ việc.
– Giải quyết tranh chấp.
#7. NHỮNG KHU VỰC NÀO NÊN ĐẦU TƯ?
Sự hồi phục của thị trường bất động sản giúp các nhà đầu tư đầu tư vào bất kỳ khu vực nào ở Việt nam có khả năng tạo ra lợi nhuận. Sau đây là các khuyến nghị của chúng tôi mà các nhà đầu tư nên xem xét:
– Đầu tư vào các khu đô thị sầm uất – Hà Nội, Hồ Chí Minh (f/k/a Sài Gòn), Đà Nẵng và Cần thơ.
– Đầu tư vào các vùng ven biển – Phan Thiết, Quy Nhơn, Nha Trang, Bà Rịa – Vũng Tàu.
– Đầu tư vào các khu vực ngoài khơi (đảo) – Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.
Theo chuyên môn của chúng tôi, đầu tư vào Sài Gòn hấp dẫn hơn các khu vực khác và tại thời điểm này , chúng tôi đề xuất Quận 9 – một quận mới nổi mới.
Các nghiên cứu thị trường sau đây chỉ dành để cung cấp thông tin cho các nhà đầu tư.
Tóm tắt nhanh
Quận 9 giáp tỉnh Đồng Nai ở phía đông, Bình Dương và Thủ Đức ở phía tây và Quận 2 ở phía nam (xem slide tiếp theo – bản đồ ).
https://youtu.be/RBMVsyxpZgs
Về Quận 9
Quận 9 giáp tỉnh Đồng Nai ở phía đông, Bình Dương và Thủ Đức ở phía tây và Quận 2 ở phía nam (xem slide tiếp theo – bản đồ ).
Quận 9 tạo thành một phần của Đông Sài Gòn, nơi đã đón đầu làn sóng đầu tư mới nhờ cơ sở hạ tầng đồng bộ và các dự án tỷ đô khác đã được đổ vào Thủ Thiêm (Quận 2), Khu công nghệ cao, tuyến tàu điện ngầm 1 ,… để tăng giá trị thị trường.
Chiến lược phát triển của TP Hồ Chí Minh là biến nó trở thành một khu đô thị thông minh. Điều này giúp thúc đẩy tăng trưởng và gia tăng giá trị của thị trường bất động sản Đông Sài Gòn.
Các dự án đáng chú ý
Các dự án này được lựa chọn dựa trên quy mô và tác động của chúng trên thị trường; tuy nhiên đây không được coi là một danh sách toàn diện. Đất có sẵn để phát triển được liệt kê để bán dọc theo các con đường, trong khi các nhà môi giới có thể được tìm thấy khi đang phát tờ rơi hằng ngày.
Vincity:
Quy mô: Dự án khu dân cư lớn nhất quận 9.
Quan điểm pháp lý: Không thể xác minh. Cả Vingroup và các cơ quan bất động sản của nó đều không tiết lộ hay đưa ra bất kỳ tài liệu liên quan nào của dự án tại thời điểm này.
Đông Tăng Long:
Quy mô: Dự án khu dân cư lớn thứ hai quận 9.
Quan điểm pháp lý: Các vụ bê bối công khai và trên phương tiện truyền thông đều có sẵn trên Internet. Chủ dự án không thể yêu cầu được các khoản tài trợ trước từ các nhà đầu tư cho đến khi cơ sở hạ tầng và tiện ích của dự án đã được hoàn thành. Chủ sở hữu được yêu cầu xây dựng các căn hộ, biệt thự,.. trước khi chúng có thể được chuyển giao cho các nhà đầu tư.
Centena Điền Phúc Thành
Quy mô: Dự án khu dân cư tầm trung quận 9.
Quan điểm pháp lý: Được thành lập một cách hợp pháp. Một số sổ hồng đã được cấp. Một số vẫn chưa được phát hành, nhưng theo kinh nghiệm của chúng tôi chỉ ra rằng dự án này có thể là một lựa chọn tốt để đầu tư.
Chiến lược đầu tư
#1 Địa điểm:
Các địa điểm được ưa thích là những địa điểm có thể dễ dàng di chuyển đến các khu trung tâm thương mại.
#2 Giá cả:
Các dự án như Vincity, Đông Tăng Long (trừ các căn hộ) có giá tương đối cao.
#3 Các vấn đề pháp lý:
Quy mô dự án càng lớn, thì khả năng phát sinh các vấn đề pháp lý càng cao.
